产权约80㎡别墅实现了建筑面积约188㎡？是噱头？还是真实，

近日，在温州房博会上展示了一个“神奇”的楼盘，一亮相，便在房产专业人士圈中火速蹿红。3天的展会，该展点天天爆满，引起不少轰动，不仅收获了一大票地产专业户“忠实粉丝”，也在温州坊间口口相传开来。

金海岸曼墅房展会现场图

这个楼盘究竟神奇在哪呢？

据小编了解，以其中59栋101号房源为例，产权面积只有约82.5㎡，而建筑面积约188.5㎡，可使用面积达到了约284㎡。这组数据竟然出自一套城区别墅，更不可思议的是总价只需要196万左右。

这还不算完，更劲爆的是以建筑面积约188㎡计算，单价只要1万出头；以使用面积约284㎡计算，单价居然只要6900多元。看到这，小编不禁怀疑以这般“刚需价格”买“梦想别墅”是否真的存在。

话不多说，这个楼盘就是“金海岸曼墅”，一个似乎只存在于童话里的“现象级网红盘”。

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小编首先要为各位普及一下金海岸曼墅三级跳般的面积变化是怎么回事。

不得不提的是在“面积研发”上与市面传统“拓展面积”，金海岸曼墅给出了截然不同的“以小建大”的概念。

何为“以小建大”？“建”与“见”有什么本质上的区别吗？

纵观房产市场，“拓展空间”、“架空层”多为开发商热衷的“偷面积手法”，这样的面积不合理且不合法，只是做到“以小面积，见到大面积”，俗称“违章建筑”。而金海岸曼墅却是“以小面积，建设大面积”，追求合理合法，让业主买到的每一份土地都受到相关规范的保护。

而这一切的“以小建大”，得益于金海岸曼墅“原生的坡地形态”和“商业土地的酒店性质”的共同加持。

金海岸曼墅在构思之初，选择了保留原山势地貌，去打造比较少见的坡地独栋别墅。这样做可以利用山地高差、顺应地形、依山而建，形成层层退台的建筑形态。不仅可以互不遮拦、户户看海，而且将别墅上面两层的“产权空间”抬高，延伸出了被大家俗称的“地下空间”。

但由于坡地的特殊“高差优势”，这“地下空间”与大众熟知的地下室截然不同。

坡地示意图

该阳光设备首层是向外全面打开的隐藏空间，在采光通风条件上也几乎没有影响，使人难以分辨究竟是地下空间还是一层入户。特别是“阳光首层”的面积几乎与该栋占地面积持平，可达到1:1以上，也就有了建筑面积是产权面积两倍的说法。

项目枕浪120效果示意图

并且，金海岸曼墅的80、120型“阳光首层”层高约3.6米，150型的“阳光首层”层高更达到了约4米，与普通住宅约2.8米的层高阔绰不少。可用来设计卧室、客厅等主要生活场所，生活起居基本不受影响。

项目120户型阳光首层装修示意图

大面积已经到手，可建筑面积的合法有保障，又该怎么办到？

地产小知识

商业土地性质中有很多种类别，其中B14为旅馆用地。主要是宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地，曼墅正是B14的酒店性质用地。一栋酒店必然要有设备房，地下室用作设备房顺理成章，特别是这个设备房是这栋别墅专配的，也就是属于这栋别墅专用享受的。于是 “阳光首层设备用房”就“合法、合理”的获得了建筑面积，而又不用计入产权面积。

金海岸曼墅的“阳光首层”正是运用了这个特殊的土地属性，与其它“拓展面积、偷面积”的灰色手法，“架空层”无法私有的公共空间属性相比，金海岸曼墅光明正大地“送私家面积”，的确有更吸引人的地方。

到这里，肯定有人会指出“商业属性就40年产权，到期怎么办？”

金海岸曼墅给出了不错的答案：

1、商业土地到期可自动续期。2016年土地使用权到期续期事件就发生在温州，当时也是全国关注的热点。最后给出的解决办法就是土地到期自动续期，只需要缴纳较少的土地出让金即可；

2、商业用地里的B14---酒店宾馆性质。我们首先要分辨商业用地的不同类别，B14与其他B1也称商业用地的商铺、办公、市场、餐饮等用地属性基本不在一个量级，B14酒店首先是住人的，B1一般不可以住人，并且还可以说是人们居住生活的颇高形态表现；

3、宾馆、酒店的土地性质与住宅用地大相径庭。以温州拆迁政策为例，一般住宅拆迁一赔一，而商业拆迁可一赔三，享受更优质的赔偿福利。

所以， “商业属性”不一定是缺点，也能是一个不错的选择。

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其实，还有一个重要的指标让这群“久经沙场”的地产专业人士更为心动，那就是约0.18的容积率。因为超低容积率才能做到“以小建大”，才能让金海岸曼墅收获众多“死忠粉”。

在“限墅令”如此严厉的情况下，目前能找到的地产项目里，三层以下、双联排屋都禁批了。原来历史原因留下来的即使是独栋别墅容积率一般都在约0.3-0.6之间。而作为海岛度假别墅，金海岸曼墅单独拎出约“0.18容积率”便可以横扫全国“别墅类”地产项目，更别提普通性质住宅了。

而这0.18，相当于“在100平方的土地上只造了18平方的房子；如果这房子是两层的，那么才占9平方的土地”，也意味着它将承载更高的土地价值，更多的景观资源和私人空间。

项目总平示意图

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而这次金海岸曼墅在建造品质上也是“荷枪实弹”。全系采用进口石材-天然莱姆石干挂和铝板配置，莱姆石历经几亿年的沉淀形成的独特纹理和经久不变，早在12世纪，就成了众多艺术大师历史建筑上不可替代的常用之物。

项目实拍图（2020.9.1）

项目实拍图（2020.9.10）

除了立面的精工巧匠，“私家泳池”这个地产壮举也在120型别墅上实现了，让业主轻松实现在家游泳。

除此之外，设计师以观海面为主导向，大面积运用全景落地窗，透过“慷慨”的窗墙比，做到了让业主躺在床上就能欣赏到壮阔海景。

项目装修示意图

项目装修示意图

金海岸曼墅作为度假类项目，以往此类项目最受人诟病的是配套的滞后与不可确定。这往往苦了业主。度假是为了享受人生，结果发现自己先要做保姆打理卫生，东奔西跑准备度假生活必需品，还得自己服务自己。而这些困惑，在金海岸曼墅得到了很好的解决。

金海岸开元酒店实景图

金海岸曼墅是金海岸开元度假村的二期开发项目，一期是早已于2011年投入运营的，洞头区度假酒店行业的龙头大哥—“金海岸开元酒店”。

该酒店是由世界排名25强的开元酒店集团运营（信息来源：全球酒店行业权威媒体美国《HOTELS》杂志2018年“全球酒店325”排行榜），经过9年成熟运营积累了良好的口碑人气，也成为洞头区政府商务会议（洞头区人大会议举办地）和全国各地商旅人士来洞头度假的zui佳选择。

作为洞头集休闲度假、住宿、餐饮、娱乐、会议于一体的金海岸开元度假村，拥有海滨浴场沙滩、泳池、海景草坪、宴会厅、KTV、健身房、儿童乐园等多重业态，被洞头区旅游局推荐为洞头TOP1的度假村。（信息来源：洞头旅游网-洞头区风景与旅游发展委员会官方网站http://www.dtly.cn/）

度假村海湾处还拥有一处天然的海滨浴场沙滩，是洞头唯二可以海泳的沙滩之一，也是洞头目前唯一有酒店管理的专业私家沙滩。私家沙滩作为国内外豪门贵族争抢的奢级享受，在金海岸曼墅，却成为私享的高阶配套。

金海岸开元度假村私享沙滩实景图

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据悉，金海岸曼墅“海景样板房”即将开放，一期也将马上开盘。

开盘消息一经释放，就被房产专业人士扎堆“拜访问候”？这群忠实粉丝里不乏专业开发商高管、地产配套单位的大老板、地产装修领域的专家...着实让想入手“金海岸曼墅”的老板们“骄傲并头疼”着！

小编去曼墅展厅实地踩盘后得知，截止目前由于意向购房登记的客户已逾3000组，而“海景样板房开放”至“一期开盘”仅隔3天左右时间，不能满足全部意向购房者看房的需求，所以向更有意向的购房者发放“看房绿卡”（需20万验资条件），以保证绿卡持有客户能充分参观、体验样板房。而未办理绿卡的客户，也可以在一期开盘后安排接待、参观样板房，尽量满足更多意向客户参观海景样板房的需求。

据悉，“绿卡”办理满额即止，9月20日金海岸曼墅“海景样板房”即将开放，9月开盘，现在成功办理“绿卡”还享有购房优惠，感兴趣的小伙伴可以前去展厅了解详情。