建业地产欲分拆旗下中原建业赴港上市 港美股IPO

继绿城管理控股成功登陆港股市场之后，代建行业中企业赴港的步伐加快了许多，分拆代建业务也成为了地产公司扩充融资平台的又一新玩法。11月10日， 建业地产（00832.HK）宣布，将分拆旗下代建业务平台CCMC集团即中原建业集团（以下简称：中原建业）在港股主板上市， 工银国际、建银国际担任联席保荐人。

自2015年11月拿到首个代建项目，到2017年的33个代建项目，再到2020年6月30日的182个，中原建业逐渐成长壮大。不同于传统房地产开发需占用较多资金，中原建业的房地产代建属于轻资产运营，无须承担土地取得及项目开发的费用，仅代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目，使得中原建业在维持低负债、高利润率的同时，实现了业务的快速拓展。

此次建业地产决定分拆中原建业在港股主板上市，亦显示出创始人胡葆森对建业旗下轻资产板块发展潜力的信心。由此也将构成对建业地产的分拆。

分拆上市前，建业地产100％控股中原建业，胡葆森则通过恩辉控制建业地产72.31％的股权成为中原建业的实际控制人，但在分拆完成后，中原建业将不再与建业地产存在股权联系。

财务数据方面，中原建业收入由2017年的3.09亿元(人民币，单位下同)增加至2019年的10.29亿元，年复合增长率达到49.33%。不过，今年上半年受公共卫生事件影响，公司实现收入4.81亿元，较2019年同期约4.12亿元增长16.75%，远低于2019年全年52.1%的增速。因此，公司倘若想要在2020年保持着与前几年同步的增速，下半年所面临的业绩增长压力会相应有所上升。

净利润方面，公司由2017年的约1.42亿元增加至2019年的6.41亿元。2020上半年内，公司录得净利润3.02亿元，即便在一季度受到停工因素扰动的基础上，再次较2019年同期的2.56亿元增长18.90%，可见公司的在手项目相对比较充裕，且正随着地产行业的开工而持续复苏回暖。

尽管对于传统地产开发而言，代建业务的规模还是稍显“薄弱”，但中原建业在2017-2019年及2020上半年内，净利率分别达到45.9%、59.7%、62.3%及62.8%，由此公司能够在收入规模双扩张的同时，保持超高的净利润率，这等中上水平的盈利能力，在代建业内也并不多见。

房地产代建业务的核心在于输出服务和管理，无需承担土地成本和开发费用，轻资产属性明显。据行业相关数据，自2010年至2019年，中国房地产代建市场新订项目的数量及建筑面积的复合年增长率均超25％。据互联网数据统计，已有超过30家房企涉足代建业务，包括建业在内的不少知名房企还成立专门公司负责代建业务。

从最初的香港联交所主板上市公司建业地产，到2019年7月收购筑友智造科技（00726.HK），再到今年5月建业新生活（09983.HK）上市，以及此次谋求从建业地产分拆中原建业，建业在房地产全产业链的资本布局也更加完善。

而自收购后，筑友智造业绩持续上涨，盈利能力增强，在2019年和2020年上半年营业收入分别为7.0亿、4.0亿元港币，同比上涨31.0％、39.0％。2019年，建业新生活录得153％的收入增长。值得一提的是，中原建业目前现金余额充裕，现金流健康，本次分拆上市不募资。

此次分拆完成后，建业地产和中原建业将分别专注于重资产项目开发和轻资产项目运营。这意味着两家公司将建立更明确的业务重心，进一步专注于擅长的业务领域；也意味着两家公司均需要编制独立的财务报表，进行独立的信披，公司运行更加透明。

背靠强大的建业品牌、拥有成熟的房地产，作为建业旗下的优质板块，中原建业的发展潜力，也将随着资本市场的助推进一步提升。需要参与中原建业打新的投资者，可以提前准备好港股账户！