金地再遇股债双杀！表外债迷雾重重，高管内部套利存疑

继8月后，老牌房企金地再次经历股债双杀。

10月18日，金地多只境内债券下跌，其中“21金地04”跌超52%，“21金地03”跌超28%。其股价也在近期创下今年新低。

对此，金地不得不在18日晚，发了一个特别公告，对近期公司的销售、新增土地储备以及资信及偿债能力情况进行详细说明。

19日，金地股债回升。凌克等金地高管总算能喘一口气。截至今日收盘，金地集团报9.93元/股，总市值448.3亿元。但年初至今，金地跌幅已接近20%。

来源：雪球

作为“招保万金”一员，金地过去却在房地产高速发展期掉队，直到最近几年才迎头赶上，重回销售榜前十。可金地下半年却屡次在资本市场遇险，背后原因为何？

表外债务隐忧

金地最新公告显示，公司9月销售额227亿，前九月共计近1631亿，超越龙湖、绿城和融创，全行业排名第七。

金地还特意强调了自身财务状况：位列三道红线绿档，今年累计兑付境内外债券超133亿元，年内已无需要偿还的到期债务。截至上半年末，公司账上约648亿元，能自由支配的超70%。

金地这些向好的数据，怎么看都不像是会引发股债异动的因素。

但早在今年7月，标普便下调金地评级至“负面”，当时就引发了金地一波债券异动，公司高管纷纷自掏腰包回购，其中凌克就花了2000万。

标普指出，金地集团在未并表的合资项目上的大量敞口，降低了财务透明度，增加了经营风险。

这也正是当下整个市场最为担忧的“表外”债务。2018-2021年，金地的拿地权益占比在39%-51%之间，低于行业平均水平。2021年，前50房企拿地权益占比均值74.7%。

在大量的合作开发项目下，投资者对于看不见的表外债，信心不足在所难免。

就在9月初，穆迪也下调金地评级至“负面”，认为金地合同销售额低于预期，同时公开市场融资渠道减弱。

毕竟自今年2月份以来，金地在公开市场的融资几乎停滞。8月有消息称金地计划发行新的中期票据，但时至今日仍无下文。

“没落贵族”的由来

金地的前身是深圳福田下属企业，成立于1988年。说到金地，就不得不提到现任董事长凌克。

凌克1959年出生于湖北，本科毕业于华中科技大学。大学毕业后，凌克被分配到了一家军工企业做助理工程师。80年代末，在改革开放的浪潮下，凌克放弃铁饭碗选择下海。

90年代初，凌克与同为华科校友的张华纲和赵汉忠，共同加入金地。理科出身的三人被称为金地的“三驾马车”，为后来行业奉行的信条“文科万科，理科金地”奠定基础。

1996年，金地完成股份制改造，正式更名“金地集团”。1998年，能力显著的凌克，终于在40岁这一年掌舵金地。期间，金地开发了金地翠园、金海湾花园等一系列畅销楼盘。

2001年，金地登陆A股，成为1993年以来解禁后首批房地产上市公司。那个时候，“市场化”是住房建设的主题词，凌克赶上了中国房地产的好时代，金地也被挂上了“招保万金”的招牌。

但凌克似乎没有把握好这个黄金时期，“保守”的标签令金地与头部房企的差距越来越大，因此也被行业称作“没落贵族”。一直到2017年，金地开始向“规模化”进军，终于在去年成功回到前十。

在这期间，与险资的拉扯、管理权的分散也牵制着金地的发展。

被险资控制的前半生

2006年，“国十条”将保险业推入黄金时代。抱着巨额险资，多家保险公司开始入局房地产。比如平安入局华夏幸福，安邦增持万科，以及泰康牵手阳光城等等。

2013年后，生命人寿与安邦人寿（后改名为大家人寿）开始轮番增持金地，最终分别成为第一、第二大股东。老东家福田持股不到10%，毫无还手之力。

为防止金地被险资控制，凌克通过修改股东提名的条例，控制了险资代表在董事会中的席位，并没有让这两家险资拥有更多的话语权。

长此以往，金地的股权分散，没有实际控制人，原班管理层也失去了大量增持股权的空间。金地也逐渐沦为保险大佬的掘金地。

这样的状态一直持续到去年。2021年下半年开始，房地产行业遇冷，险资纷纷退出以减少亏损。自去年9月以来，大家人寿已累计出售金地15%的股权，粗略计算至少套现超68亿元。

目前大家人寿已降为金地第三大股东。由于大家人寿目前的持股比例已低于5%，即便今后继续减持，金地集团也不会再有公告发布。在持股10年后，大家人寿却选择弃金地而去，这也难免让外界对金地的未来前景更加担忧。

来源：金地集团公告

而就在被险资控制的这些年，以凌克为首的管理层也在琢磨自己的小心思，转身给自己筑起了护城河。

与子公司双手互搏

2013年，在险资入局的同时，金地把收购的香港上市公司星狮地产，更名为金地商置。

金地商置跟金地集团的高管们都是一拨人。金地集团董事长凌克、总裁黄俊灿、高级副总裁徐家俊、高级副总裁及财务总监韦传军，分别是金地商置的执行董事、董事会主席、行政总裁、财务总裁。

金地集团高管

来源：天眼查

金地商置高管

来源：金地商置2022年中报

金地商置2022年中报显示，金地集团的全资附属公司——润安有限公司，为商置的大股东，持股量达40.16%。巅峰时期，2014年时金地在金地商置的占股高达72%。

有着金地的背书，金地商置也从金地集团的低息借款中受益，公司整体融资成本低于5%，赢过绝大部分民企。

截至今年上半年，物业发展的收入占金地商置总收入的71%。纵观金地商置的发展，布局的城市多为金地早先开拓，且多数优质住宅项目和金地无缘，被商置收进碗里。对此有投资者质疑管理层是否存在“搞小金库”的嫌疑。

拿着好的地，用着便宜的融资，金地商置的业绩很好看，不仅增长快，利润还高。借壳上市8年以来，金地商置的销售额增长超14倍，2021年销售金额达784.5亿元。

2021年，金地商置的净利率为28.3%，几乎是金地集团的2倍，今年上半年这个数据更是上升至近50%。

凌克一边在金地拿着696万的年薪，一边在金地商置运筹帷幄。金地商置越做越大，但金地集团的持股比例却越来越小，与此同时管理层也在通过庞大的期权计划，慢慢增持金地商置的股份。

高速扩张发展的金地商置，究竟是为了服务于金地集团，还是管理层在试图再造一个金地，维护自身的核心利益？

结语

在房地产强周期的调整中，房企违约已成常态，不违约反倒成了新闻。现在百强房企暴雷的数量已快接近50%，大部分出现股债大波动的房企，最终都扛不住违约了。

特别是今年6月，绿地成为第一家暴雷的国企，这也突破了市场的防线。具备国企血缘的金地前几年高歌猛进，能抗这么久也是不容易。

在面对内部存在表外债的隐忧、子公司利益，外部险资撤退等问题下，市场也在为金地能不能挺过这一关，捏了把汗。

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