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最长可十年不用还本金,房贷“先息后本”还款火了,划算吗?

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红星资本局红星资本局 2024-06-09 13:50:11 11664
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红星资本局6月9日消息,近期,银行推出的“先息后本”房贷还款方式引发热议,号称“房贷月供本金低至1元,或直接先不用还。”据报道,包括平安银行、建设银行、兴业银行、浦发银行等在内的多家银行均推出了“先息后本”业务。

事实上,“先息后本”还款并非新鲜事,早在2022年就有银行推出了该项业务。那么,“先息后本”还款到底划算吗?

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资料图 据IC photo

多家银行推出房贷还款“先息后本”

最长可以10年不用还本金

据中国证券报报道,某银行支行贷款经理介绍:“若想前期还款压力小,可以考虑‘先息后本’。贷款期限是3年,而且我行在批额度的时候大多会批10年,每三年可做一次无还本续贷。也就是说,如果您征信保持良好,最长可以10年不用还本金。”

平安银行某支行贷款经理直言,“这两三年,各家银行也都在推‘先息后本’。”

平安银行此前在宣传该行按揭贷款业务时,提到了特色还款方式“二阶段还款”:客户可在前3年内按月付息,无需偿还本金,在剩余贷款期限按月等额本息还款。其中要求,贷款期限不少于10年,不超过30年。该业务已覆盖上海、广州、成都、杭州、重庆、大连、厦门等地区。

“将房贷在贷款期限内划分为两个阶段。第一个阶段,按月偿还1元本金以及当月应偿还的贷款利息。第二个阶段,在剩余贷款期限内,剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。”云南地区建设银行贷款经理表示。

红星资本局注意到,房贷“先息后本”还款方式并非新鲜事。据中新经纬报道,兴业银行于2022年2月上线“随薪供”,一般针对中长期个人一手住房贷款、个人二手住房贷款在发放后,可设定一个最长为3年的期限,在该期限内暂停归还贷款本金,只偿还贷款利息,是降低短期还款压力的一种还款方式。

建行云南分行“七彩建行”公众号2023年8月发文,建行云南省分行针对在云南地区申请办理建设银行贷款且期限10年(含)以上房贷的客户,推出“轻松供”还款方式,将个人住房贷款在贷款期限内划分为两个阶段:第一阶段,按月归还1元本金以及当月应归还的贷款利息(可根据借款人需求自行确定第一阶段期限,最长不超过三年);第二阶段,在剩余贷款期限内,剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。

“先息后本”还款划算吗?

还款压力先小后大,总利息或增加

“先息后本”到底是否划算?以贷款100万元、还款期限30年、利率3.5%试算,等额本息还款方式下,每月还款约4490元(首月月供包含本金约1574元、利息约2917元),总利息约61.66万元。

在采用两年“先息后本”还款下,前两年的月供均为1元本金+利息,首月月供为2918元,两年间月供约在2800元至2900元,月供压力小了近一半。

前两年共还本金24元,第三年起按等额本息方式,还剩余本金999976元,月供为4673元。即后续28年,月还款增加约183元,总利息约63.87万元,比等额本息还款利息增加2.21万元。

业内人士认为,“先息后本”适合近几年有月供压力的购房者,相当于“缓兵之计”。

招联首席研究员董希淼表示,特别是对于工作时间不长但未来收入有望增加的年轻人而言,较低的贷款购房门槛、“先息后本”等灵活多样的还款方式具有一定吸引力。对于银行而言,通过住房信贷产品创新,提供差异化、人性化的服务,满足不同借款人的现实需要,有助于提升产品的竞争力,进而扩大信贷市场份额,保持住房贷款业务平稳发展。

对于这项房贷政策的市场效果,中原地产首席分析师张大伟称,这不是创新,房贷还款方式除了等额本金、等额本息外,一直有“自由还款模式”。

张大伟表示:“这并不是减免利息,房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少,前期不还本金,银行资金占用时间长,还款总利息比等额本金还款法高,长远来看利息就更多。”

“本金越延后还利息越高,对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金,后续利息还要按最初所欠本金计算;但按照现有的主流按揭方式,三年本息一起还,本金会逐年减少,利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理解释称。

编辑 余冬梅 综合自中国证券报、中新经纬

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