焦点观察｜领跑楼市的徐汇区，为何到中铁峯汇里就跑不动了？

一直以来，徐汇都是上海新房当之无愧的顶流区域。

2020年12月，徐汇长桥红盘汇成南街里开盘，237套房源收获3007组认购，几乎13个人抢1套房，中签率仅7.88%。

2023年4月，徐汇滨江两大热盘，百汇园三期、宝能公馆1288豪无悬念开盘“日光”。其中，百汇园三期推出220套房源，收获824组认购，入围分106.64。

2023年9月，云锦东方开盘，入围分高达118.32，创下了上海新房有积分制度以来的最高分。

2023年11月，徐汇“双子星”联袂登场，汇元玺入围分61.52，保利滨江天珺入围分58.9，两个项目都入市即清盘。

但近期，徐汇这块金字招牌却突然不灵了！

2023年12月14日，中铁峯汇里结束认筹，196套房源，共收到210组有效意向认购，认购率勉强破百，未能触发积分。由于不触发积分，项目将开盘时间从原定的12月30日提前至12月23日。

正常来看，196套房源应该是开盘“日光”的节奏。但如今开盘一个多月过去，根据网上房地产数据显示，中铁峯汇里仍有63套可售房源，去化率刚过六成。

来源：网上房地产（数据截至1月30日）

曾经一房难求的徐汇新盘，为何到了中铁峯汇里入市就卖不动了？这与市场整体转冷有一定关联，不过回归到项目本身，影响认购和去化的一个重要原因就是性价比不高，缺乏市场竞争力。

中铁峯汇里地处徐汇田林板块最北端，附近主要以上世纪建成的老公房为主，项目向西1.4公里处是古北国际社区，可以说是“身在田林，心在古北”。

项目位于宋园路古羊路口，靠近10号线、15号线，但步行至吴中路站、姚虹路站、宋园路站都有一定距离，实测约700米。

数据来源：高德地图

产品方面，中铁峯汇里整个社区只有3栋商品房住宅，体量迷你。虽然一方面，小也有小的好处，楼盘施工周期短，施工铭牌显示不到2年就可竣工，可较快建成入住。但另一方面，整体空间有限也是不争的事实，从物理条件上就限制了公共活动空间配套和景观的发挥。

价格方面，中铁峯汇里入市均价13.1万/㎡，而2023年徐汇滨江的宝能公馆1288才只有12.9万/㎡。而且，中铁峯汇里附近张虹路通行较为局促，周边老公房形象较差。田林的城市界面与徐汇滨江存在明显的落差，每平米却要比徐汇滨江高出2000元？显然购房者对此不买账。

装修方面，项目地暖、新风、中央空调“三大件”配齐，室内门做了通高和金属包边等，交付标准中规中矩。

根据一房一价表，中铁峯汇里三房价格普遍低于13万/㎡，1300万左右就可以上车。但是四房价格就没那么有吸引力了，尤其158㎡四房高区单价已经突破15万/㎡。对于改善置业者而言，这样的价位可以有很多更好的选择。

除了大户型的定价偏高，中铁峯汇里卖不动的背后，还有逐渐缩小的一二手倒挂。

链家网显示，田林次新二手房标杆尚汇豪庭小区一套建面约125.9㎡的高层房源，降价100万后成交单价为14.9万/㎡，而近日该小区房东急售房源挂牌单价就已经低至14.5万/㎡。

距离项目约900米、2023年交付的小区古北中央公园，目前中楼层房源挂牌价低至14.96万/㎡。

从这个角度来说，中铁峯汇里的小户型尚且还有一定的性价比，大户型产品几乎已经不存在一二手倒挂。投资客户很难选择入场，而对自住客户来说，因为周边城市界面和社区产品的先天劣势，再加上等待交房需要时间成本，新房也没有那么香了。

项目在产品、价位上没有显著优势，去化不佳结局难免。只能说下行市场中即便是买徐汇，购房者们也会擦亮眼睛谨慎入手。

在当前的上海新房市场，中铁峯汇里面临的尴尬局面或许只是一个缩影。未来上海大量新房都将面临“没有倒挂、硬着头皮卖”的情况，这自然就对于产品品质有着更高的要求。

狭路相逢，品质制胜。在市场下行期，购房者选择新房时也更多一份理性与谨慎。如果项目不能拥有核心竞争力，无法实现价格与品质的正向相关，那么低去化率或许就只能成为长久的无解题。