观察丨中金普洛斯REIT出租率全年高位，仓储市场景气提升

  近日，中金普洛斯REIT（508056.SH）披露2025年年度报告，运营质效持续提升，核心业绩指标表现稳健强韧。报告显示，中金普洛斯REIT 2025年基金实现总收入约4.23亿元，其中租金及物业管理服务费收入超4.1亿元，实现可供分配金额约3.35亿元。

  中金普洛斯REIT旗下10大仓储物流园秉持高效专业的市场化运营，全年四个季度期末出租率维持约90%高位，平均同比提升4.62个百分点，显著优于行业平均水准。

  依托强劲运营带来的充沛现金流，中金普洛斯REIT持续为投资者创造稳健回报，践行长期价值承诺。2025年内，基金共实施4次现金分红，全年累计分配约3.42亿元。据其最新发布的2026年第一次分红公告，自2021年6月上市以来，基金已累计公告15次分红，分配总额预计达14.61亿元，历史年度分红比例近100%。

  中金普洛斯REIT2025年基金年化现金流分派率约5.34%。回顾其历史表现，基金2023年、2024年按当年末市值计算的年化现金分派率均保持在5%以上，具备良好的分红稳定性。

  ■ 出租率高位企稳，抗周期韧性凸显

  截至2025年末，中金普洛斯REIT旗下项目整体出租率约90%，同比提升3.17 个百分点，期末租金收缴率100.91%，显著优于行业平均水平，成为其全年业绩稳健运行的核心支撑之一。

  年报显示，其中7个项目期末出租率超92%。其中，普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯苏州望亭物流园三大仓储物流园期末出租率100%。

  普洛斯青岛前湾港国际物流园依托青岛前湾港全球枢纽港的优势，保税仓储供需情况相对稳固，出租率与租金表现平稳，维持近满租状态，期末出租率为99.65%，已持续巩固市场竞争力。

  普洛斯重庆城市配送物流中心期末签约出租率达92.86%，同比提升3.12个百分点。报告期内，基金持续巩固客户关系，此前引入的制造业租户随业务扩张扩租，同时随着区域子市场供需关系改善，新签租约的租金有所上涨。

  资料显示，该基金10大仓储物流园分布于长三角、粤港澳、京津冀等核心经济圈的七大物流枢纽。这种分散但不分化的布局逻辑，既深度融入重大区域发展战略，又能有效分散地域风险，发挥规模效应。

  全年活跃的租赁数据，亦进一步验证了中金普洛斯REIT旗下核心区位资产的市场需求强度与吸引力：2025年，中金普洛斯REIT旗下十个园区新扩租面积约62万平方米，续签约面积达31万平方米。

  ■ 多元发力，夯实运营增长动能

  作为基金的原始权益人兼运营管理机构，普洛斯在规模化网络布局、优质客户资源整合、产业生态协同效应及数智化运营体系等方面具备优势，加之其对行业发展趋势的精准把握，可提供契合新兴产业需求的高品质物流基础设施与产业服务，从而为中金普洛斯REIT底层资产的持续稳定运行提供有力支撑。

  资料显示，普洛斯中国目前管理运营的园区数量约450个，业务版图遍及国内70个区域市场，面积超4000万平方米，服务客户超2500家。这一规模化布局所带来的网络效应，叠加专业团队与数智管理系统，既有效保障资源统筹，也能提升整体的客户服务。

  报告期内，普洛斯根据中金普洛斯REIT底层资产的区位特征、物业形态及客户画像，持续挖掘区域子市场产业客户需求，同时主动推进重庆、北京等多个园区硬件改造升级与服务提升。以普洛斯北京空港物流园获得LEED金级认证为例，这一业内稀缺的绿色认证，也进一步提升了其资产品质与市场竞争力，增强对品质客户的吸引力和客户粘性。

  此外，通过聚焦电商零售、快递物流、食品冷链、生物医药及先进制造等多个高成长性新经济行业，中金普洛斯REIT高效服务约80家企业，构建其多元稳固的租户结构，并依托普洛斯提前招商、灵活租期、精准定价及高效运营服务，实现快速去化与高续租率，有力地保障了整体基金的稳定运营。

  报告期内，基金项目前五大租户租金及物业管理服务费收入为10,571.80万元，占全部租金及物业管理服务费收入的比例约为 25.26%。

  ■ 市场供需双改善，仓储物流行业向好

  同时，中金普洛斯REIT的业绩也反映出外部市场环境边际改善。

  在政府“稳增长”相关政策持续发力、着力扩大内需的背景下，仓储物流的核心租赁需求韧性增长。内需消费的扩容和消费场景的丰富，对商品流通效率提出了更高要求，为仓储物流行业开辟了新的增长空间。

  举例而言，2025年国内即时零售、跨境电商、新能源汽车、冷链升级等新经济需求强劲增长，叠加高端制造、新能源汽车及新质生产力加快发展。 

  根据普洛斯市场研究数据，2025年全国四十余个区域市场的新增交付面积约1,400万平方米，较上年同期缩减超一成，供给增速逐步趋缓；同期净吸纳面积达1,600万平方米，同比增长超20%，需求端保持稳健扩张态势。

  供需格局的优化，带动行业“供需改善—出租率回升—租金修复”的良性循环逐步确立，这一效果在部分重点区域的效果尤为明显。而中金普洛斯REIT资产精准布局于长三角、粤港澳、京津冀等核心经济圈的物流枢纽，得以优先受益于此市场趋势。

  此外，值得重点关注的是，受益于供需结构改善叠加出租率回暖，部分物流仓储区域子市场2025年已显现租金回升迹象。预计未来三至五年，租金水平有望回归合理区间，并存在约30%至50%的涨幅。

  2026年正值“十五五”规划开局之年，《政府工作报告》明确将统一大市场建设、现代化基础设施体系构建、智慧供应链培育等纳入年度重点任务，在政策引导与市场内生动力共同作用下，仓储物流行业正迎来服务能级提升的关键窗口期。

  在此态势下，中金普洛斯REIT有望凭借核心区位优势与专业运营能力，持续捕捉行业发展机遇、巩固自身优势，进一步提升底层资产运营质效，为投资者提供长期、稳定、可持续的投资回报。