香江控股2025深度报告：营收暴跌六成之后的危局与突围

2026年4月11日，深圳香江控股股份有限公司披露年度财报显示：营业收入同比暴跌61.60%，从37.60亿元缩水至14.44亿元；扣非净利润从盈利0.23亿元转为亏损2.14亿元，降幅超过1000%；基本每股收益由盈转亏，从0.0189元跌至-0.0271元。

这是一份让市场难以忽视的成绩单。作为一家在商业地产领域深耕三十余年的老牌企业，香江控股曾以香江家具卖场的连锁帝国闻名业界，如今却在房地产行业深度调整的浪潮中风雨飘摇。营收下滑、毛利率崩塌、经营性现金流持续为负、负债率高达73%——一系列财务指标的恶化，勾勒出这家企业面临的真实困境。

然而，困境并非一日形成。仔细梳理香江控股近年来的转型轨迹会发现，这并非简单的“业绩爆雷”，而是一个传统商业地产商在行业变局中的艰难求索。在地产行业全面进入存量化时代的大背景下，香江控股试图从重资产开发向轻资产运营转型，但转型之路上布满荆棘。营收骤降六成的背后，是一次性销售收入确认的大幅减少；而毛利率的崩塌，则折射出存货去化过程中的价格压力。

本文将通过四个维度，审视香江控股2025年的经营答卷，探究其困境与出路。

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2025年，香江控股实现营业收入14.44亿元。这一数字有多惊人？不妨对比来看。2024年，公司营收尚有37.60亿元；2023年更高达32.99亿元。也就是说，一年之内，香江控股的营收蒸发了超过23亿元，降幅高达61.60%。

对于一家总资产57亿元的公司而言，营收在一年内缩水六成，意味着什么？

首先受到冲击的是“主营业务收入”的确认模式。根据年报披露，香江控股的收入主要来源于三大板块：商铺产业园运营、商品销售、物业租赁。其中，商品销售（即房地产开发销售）曾是公司营收的绝对主力。2024年，商品销售业务尚贡献营收34.18亿元，占比超过91%；到了2025年，这一业务收入骤降至7.25亿元，占比虽仍居首——50.2%，但绝对值蒸发了近27亿元。

问题的根源并不复杂。年报中的解释言简意赅：“由于公司主要开发项目处于收尾阶段，同时存量项目去化受市场行情影响较大，导致本年收入大幅减少。”翻译成大白话就是：可卖的房子少了，来买的客户也少了。

事实上，2025年房地产市场的寒冬有多冷，所有从业者都有切身感受。根据国家统计局数据，2025年全国商品房销售面积同比下降超过20%，销售额跌幅更甚。对中小型房企而言，这意味着一场生存考验。香江控股并非例外。

但值得关注的是，公司的物业租赁业务表现相对稳健。2025年，物业租赁业务实现营收2.74亿元，虽然同比也有所下降（从4.04亿元降至2.74亿元，降幅约27.87%），但占总营收的比重从10.75%提升至18.96%。这说明，在开发销售萎缩的同时，公司的存量物业正在发挥“压舱石”作用。

然而，仅凭2.74亿元的租赁收入，显然不足以支撑整个公司的运转。这正是香江控股面临的核心矛盾：开发销售这架“引擎”突然熄火，租赁业务这块“压舱石”尚小，难以填补空缺。

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如果说营收下滑六成是一记“重锤”，那么毛利率的崩塌则是一记“闷棍”——它击穿的是企业盈利能力的底线。

先看核心数据：2025年，香江控股的综合毛利率从2024年的36.65%大幅下降至13.48%，跌幅超过20个百分点。更触目惊心的是，各主要业务板块的毛利率几乎全线崩溃。

毛利率的暴跌，用外行人的话说，就是“卖得越多亏得越多”。为什么会这样？

年报揭示了几个原因：一是存量项目去化困难不得不降价促销；二是部分项目土地成本较高，售价却无法覆盖成本；三是会计政策调整导致成本核算方式变化。但本质上，这反映的是一个残酷事实：在市场下行期，香江控股的存货价值正在快速缩水。

截至2025年末，香江控股的存货账面价值仍高达37.56亿元，占总资产的41.06%。这些存货主要是已完工待售的商铺和在建项目。在房价下行的周期里，这些存货的公允价值可能已经低于账面价值，但会计准则并不要求计提存货跌价准备——或者说，公司不愿面对这一现实。

更值得关注的是公司存货的去化情况。年报显示，2025年度公司“已竣工待售存货”仅确认了1638万元的销售收入，几乎可以忽略不计。这意味着，大量的商业物业仍停留在账面，未能变现。

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净利润亏损1.54亿元，对香江控股而言并非最棘手的问题。真正致命的，是流动性。

看一下现金流：2025年，公司经营活动产生的现金流量净额为-1.76亿元。这意味着，公司主业不仅不赚钱，还在“失血”。虽然较2024年的-6.16亿元有所收窄，但持续为负的经营现金流，如同人体的慢性失血——不会立刻致命，但足以拖垮一家企业。

再来看看资金“家底”。

截至2025年末，香江控股的货币资金为13.50亿元。但其中有多少是“受限资金”（即不能随意动用的保证金、定向资金）？年报并未披露详细构成。但从“应收账款”科目来看，公司账龄超过一年的应收账款高达1.29亿元，占应收账款的近四成——这意味着大量资金无法回笼。

更严峻的是债务压力。

年报显示，公司负债总额为161.61亿元，资产负债率约为73%。虽然较2024年的74%略有下降，但仍处于高位。其中，短期借款高达25.25亿元，一年内到期的非流动负债为17.34亿元——合计超过42亿元的短期债务需要偿还。

而公司目前的货币资金仅有13.50亿元。资金缺口一目了然。

在此背景下，香江控股于2026年4月11日宣布拟向金融机构申请不超过43.1亿元的授信额度，授信期限最长15年。这一消息看似“利好”，实则折射出公司的资金饥渴。

43.1亿元是什么概念？相当于公司总资产的75%，几乎等于再造一个香江控股的负债规模。公司在年报中解释，这是为了“置换到期授信、补充流动资金”。通俗地说，就是“借新还旧”。

但市场关注的焦点在于：如此大规模的授信申请，银行会否审批通过？在房地产行业风险持续暴露的背景下，金融机构的风险偏好明显收紧。而香江控股作为中小型房企，能否获得足额授信，要打一个问号。

事实上，公司2025年的授信额度使用情况显示出一个有趣的信号：全年新增授信额度14.95亿元，实际使用率约为35%，并未用满。这说明，要么是公司主动“节流”，要么是银行在审批端收紧了额度。2026年申请43.1亿元，最终能拿到多少，仍是未知数。

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香江控股并非没有意识到危机。

公司的管理层在年度报告中提出了2026年的经营计划，核心思路可以概括为八个字：“存量去化、轻资产运营”。

所谓“存量去化”，就是把手里的商铺、产业园卖出去、回笼资金。所谓“轻资产运营”，就是少建多租、输出管理、收取品牌费。

梦想很丰满，现实很骨感。

且不说存量去化的难度有多大——2025年仅卖出1638万元的商业面积；就说“轻资产运营”这条路，也是知易行难。

香江控股的商业模式，本质上是“重资产开发+销售”。公司旗下拥有多个香江家具卖场和香江装饰城，这些物业多位于城市核心地段，但多为自持经营。在行业上行期，通过销售物业快速回笼资金、赚取差价；在行业下行期，这些资产便成了“烫手山芋”——租不出去，卖不掉，价值还在缩水。

更值得关注的是公司的资产质量。香江控股的物业多位于广州、长沙、沈阳等二线城市，这些区域的商业地产市场本就供过于求，去化周期普遍在5年以上。在电商冲击下，传统家具卖场的客流持续下滑，租金议价能力也在下降。

年报中，公司披露了2026年的几个核心目标：“重点推进香江家具卖场的升级改造”、“加快存量项目的去化力度”、“探索轻资产运营模式”。但具体如何落地，并没有给出清晰的时间表和路线图。

事实上，香江控股面临的困境并非孤例。在房地产行业全面转型的背景下，大量中小型房企都面临着“卖不掉、租不满、贷不到”的三重困境。区别在于，有的企业选择断臂求生（如变卖资产、引入战投），有的企业选择硬扛到底。

香江控股，属于后者。

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复盘香江控股的2025年，可以用“惨淡”来形容。

营收暴跌六成、扣非亏损超2亿、毛利率崩塌、流动性紧绷——任何一项单独出现，都足以让一家企业焦头烂额。而香江控股面临的是“组合拳”。

但也要看到积极因素。

首先是负债率的微降。从74%降至73%，虽然只有1个百分点的改善，但至少没有恶化。其次是经营现金流的收窄。从-6.16亿元到-1.76亿元，止血效果显著。再次是物业租赁业务的稳定。虽然收入下降，但仍在贡献正向现金流。

公司的43.1亿元授信申请，如能获批，将在一定程度上缓解短期资金压力。但能否“救火”，还要看银行脸色。