深剖中金普洛斯REIT年度业绩说明会：物流仓储市场向好、运营赋能韧性增长

4月24日下午，中金普洛斯REIT（508056.SH）召开2025年报业绩说明会。普洛斯中国区CEO赵明琪作为原始权益人兼运营管理机构代表，与两位基金经理共同亮相，不仅分享了基金的底层资产运营策略、最新物流仓储行业趋势等大量干货，还现场回答了当前市场与投资者关切的问题。

针对未来的扩募蓝图，普洛斯与中金基金在业绩说明会上明确表态，目前正致力于遴选具备高潜力的优质标的，力求借助常态化的扩募机制，推动产品规模扩张与资产质量优化的同步提升，从而为投资人带来可持续的回报。

此次中金普洛斯 REIT 举办的业绩说明会兼具高规格与实质内容，不仅在复杂多变的市场环境中彰显了产品卓越的经营韧性，更依托普洛斯专业团队的市场研究，向外界清晰而坚定地传递了对物流仓储行业即将迎来新一轮上行周期的信心。

主动管理，以精细化运营穿越周期

2025全年来看，中金普洛斯REIT项目整体四个季度末签约出租率维持约90%，EBITDA 利润率保持在65%以上。期间，基金完成新扩租约62万平方米、续签约31万平方米，租赁活跃度和需求刚性在周期波动中得到充分验证。

据业绩说明会透露，中金普洛斯REIT十个园区覆盖大湾区、长三角、京津冀及中西部地区，其中超过三分之二的面积位于一线城市及其周边优势市场。2025年中金普洛斯REIT十个园区所处区域市场的净吸纳量达近1000万平方米，且过去三年呈现逐年增长态势，2025年增幅尤为显著。核心区位叠加旺盛的区域需求，为基金底层资产的租赁活跃度提供了坚实的市场基础。

此外，租户结构的高品质和分散性，也是其一大优势。截至2025年末，中金普洛斯REIT服务租户约80家，涵盖零售电商、第三方物流、快递快运、医药及食品冷链等多个行业。租户结构上，自2024年7月起已无单一租户收入占比超过10%，期末前五大租户收入合计占比25.26%，集中度风险有效分散。

纵观其整体业绩稳健的表现，还有一组值得细看的数据：2025年中金普洛斯REIT十个园区运营成本同比优化，其年报披露的全年资本性支出有所增加。

首先，运营成本的优化是建立在其品质与服务稳定的基础上，这种效率提升来自数字化、体系化能力的沉淀，而非短期的预算削减，因此具备可持续性。据了解，普洛斯依托自身打造的数智化管理系统，实现了管资产、管客户、管运营的一体化线上管理，实时把握市场动态并快速响应变化，以数据驱动业务决策。

其次，资本性支出的增加表明普洛斯对 REIT 旗下多个园区实施了针对性的资产定制化改造升级，通过资产焕新与服务提升，实现 ESG 赋能、增强园区竞争力并优化客户结构，从而进一步挖掘资产价值，提高对投资人的回报。

例如，普洛斯通州光机电物流园主动调整定位、定制化改造，叠加紧邻北京亦庄国家级经济技术开发区的区位优势，转向医药物流方向，签约一家全球领先的高端医药物流企业。

这一优一增的运营指标，反映的其实是普洛斯同一套主动管理策略：通过数智化和精细化管理降低日常运营的成本、提升运营效率，从而重塑资产长期竞争力。两者并行，成为其穿越周期的运营底色。

供需改善，物流仓储市场上行周期将开启

在这场业绩说明会上，普洛斯还分享了其专业团队基于对全国49个主要城市的高标仓市场监测数据所展开的市场研究成果。

从供需两端来看，上述主要市场高标仓的净吸纳大于供应增量，供需关系持续优化已从趋势变为数据验证的事实。据普洛斯数据统计，2025年全年主要高标仓市场新增供应约1400万平方米，同比下降12%；需求端则保持稳健扩张，全年净吸纳面积达1600万平方米，同比增长23%。

反映到运营端具体指标，截至2025年底全国高标仓市场平均出租率回升至83%，已进入上行通道，且部分区域的新签租金水平企稳向好。

更深层次来分析，市场需求的增长变化不仅体现在总量上，其具体结构性变化趋势同样值得关注。据普洛斯市场研究分析，跨境电商仍是2025年物流仓储市场净吸纳量的最大贡献行业，但其增长已从华南向华东、华北区域扩散；同样作为主力的还有快递快运行业，加速向下沉市场布网，贡献占比从上年的8%升至17%；新能源汽车产业链带动的仓储需求从6%升至12%，这些行业共同构成需求的增长来源。

与此同时，内需消费成为租赁需求驱动主力，尤其是消费者越来越重视悦己经济、质价比导向经济，托举起以潮玩、即时零售为代表的新业态，加上制造端国产智能制造崛起，这些趋势一起为物流仓储市场注入结构性新增量。

今年一季度，这一市场供需改善的趋势得到了延续。

据国家统计局数据，2026年一季度GDP增速5.0%，内需贡献率达84.7%。中国物流与采购联合会数据显示，2026年3月物流业景气指数较上月回升2.7个百分点，各分项指数全面回升。内需提振和物流景气度回暖，为仓储市场的需求韧性提供了强劲支撑。

世邦魏理仕（CBRE）近日发布的2026年第一季度北京和上海不动产市场报告显示，整体来看，仓储物流市场率先回暖，REITs的基本面正在改善。上海市场，仓储物流无新增供应，空置率22.5%，连续三季收窄，且进出口总值同比大增23.1%；北京市场，第一季度单季净吸纳量达19.8万平方米，创下历史最高纪录。

在此背景下，经过过去三四年的供需调整，物流仓储市场有望开启新一轮上行周期。综合此前市场预判，未来3至5年仓储物流市场租金有望回到合理水平，对应约30%至50%的上行空间。

分红领跑，分派率稳居行业头部

就在几天前，中金普洛斯REIT发布2026年一季度业绩。报告期内基金实现收入约9746.28万元，可供分配金额约6888.87万元，年化现金流分派率约4.74%，核心指标表现稳健，展示出强大的经营韧性。

分红的兑现力度同样值得关注。截至目前，自2021年6月上市以来，该基金已完成15次分红，累计分配约14.61亿元，历年分红比例保持近100%。其2026年公告并完成了第一次分红，而2025年内先后公告四次现金分红，累计约3.42亿元，全部以现金方式发放、免收分红手续费，体现出高频、稳定、高比例的分红特征。

对公募REITs投资者而言，分派率是衡量产品投资价值最直观的指标。中金普洛斯REIT 2026年一季度年化现金流分派率约4.74%。

拉长时间看，中金普洛斯REIT 2025年年化现金分派率为5.34%，在整个仓储物流REITs板块中位居行业头部，且2023年至2025年连续三年按当年末市值计算的分派率均保持在5%以上。

置身于市场利率普遍走低的宏观环境之中，倘若将中金普洛斯 REIT 所维持的可持续分派水平，与十年期国债收益率及传统银行理财产品进行横向比对，其相对优势便愈发凸显。对于那些旨在获取稳定现金流回报的投资者来说，该产品所具备的配置价值与吸引力，显然无需赘述。

值得强调的是，长期维持高比例分红并非无本之木，其坚实根基在于底层资产具备持续稳定的现金流创造能力，而这一核心竞争力的源头则深植于卓越的运营管理体系之中。伴随着物流仓储行业回暖向好，这种运营赋能能力有望在未来中金普洛斯REIT业绩表现数据中得到直观体现。