凯德中国信托Q1成绩单：零售出租率97%，潮玩业态销售额暴涨近60%

睿思网讯：2026年5月，凯德中国信托（CapitaLandChinaTrust，CLCT）面向香港市场举办投资者交流会，对外披露截至2026年3月31日的第一季度经营与资产组合全貌。

凯德中国信托（CLCT）是新加坡首只且规模最大、专注中国市场的S-REIT，同时参与了国内首只外资消费基础设施公募REIT（华夏凯德商业REIT，CLCR）的发行，成为唯一一只打通S-REIT与中国C-REIT市场的新加坡上市信托。

凯德中国信托由凯德中国信托管理有限公司负责基金管理，汇丰机构信托服务（新加坡）有限公司担任受托人，依托凯德集团专业能力开展资产管理、项目租赁、改造提升与资本运作。

截至2025年12月31日，信托总资产45亿新元，总建筑面积约170万平方米，市值12亿新元，派息收益率7.2%，发起人持股25%。资产类型以零售为主、商务园区与物流园区为辅，其中零售占收入70.2%，商务园区26.5%，物流园区3.3%。

2026年第一季度，信托实现总收入2.990亿元人民币，同比下降5.3%；物业净收入1.998亿元人民币，同比下降3.5%。业绩下滑主要因出售凯德MALL・雨花亭后不再并表，剔除该项目后，同店收入基本持平，同店物业净收入同比增长1.3%。

财务风控指标稳健。截至2026年3月31日，信托总负债17.304亿新元，综合杠杆率41.4%，平均借贷成本3.10%，同比下降约40个基点，利息覆盖倍数2.9倍，债务平均期限3.2年。融资结构均衡，人民币债务占比59%，固定利率债务占比65%，具备较强抗风险能力。

租户结构高度分散，前十大租户收入占比仅8.3%，无重大依赖风险。整体出租率表现分化，零售保持高位，商务园区稳中有升，物流园区接近满租。weighted平均租期按面积计为2.5年，租期分布合理。

中国内地零售资产（8个商场）

内地零售物业总建筑面积71.28万平方米，估值162亿元人民币，出租率97.0%。一季度客流同比增长3.3%，租户销售额同比增长5.5%，剔除汽车类后同比增长9.9%。餐饮、数码通讯、珠宝钟表、潮玩业态销售增幅领先，其中玩具爱好类别销售额同比大增59.6%。

租户承租成本持续优化至17.0%。项目分布北京、广州、成都、哈尔滨、呼和浩特，包括凯德MALL・西直门、乐峰广场、凯德MALL・望京、凯德广场・学府、凯德MALL・大峡谷、凯德广场・新南、凯德广场・诺和木勒、凯德MALL・埃德蒙顿。一季度租金回调-2.1%，主要因主动调整主力店以优化长期业态。

中国内地商务园区资产（5个项目）

商务园区总建筑面积76.44万平方米，估值54亿元人民币，出租率86.0%。一季度签约面积5.94万平方米，占总可租赁面积8.3%。项目出租率普遍大幅跑赢当地细分市场，其中苏州腾飞新苏组合出租率95.9%，西安腾飞科汇城与创新中心合计84.5%，杭州新加坡科技园合计71.8%。

项目分布苏州、西安、杭州，重点吸引电子、工程、信息通信、生物医药、电商类企业，电子行业租户占比提升至20.0%。一季度租金回调-11.3%，以稳定出租率为优先策略。

中国内地物流园区资产（4个项目）

物流园区总建筑面积26.53万平方米，估值14亿元人民币，出租率高达99.0%。上海奉贤、昆山巴城、武汉阳逻项目均实现100%出租，成都双流出租率提升至96.2%。

一季度租金回调-1.4%，较2025财年的-24.5%显著收窄，租金下跌趋势见底企稳。项目布局上海、昆山、武汉、成都，覆盖核心物流枢纽城市。

未来，信托将继续聚焦中国一二线城市，拓展零售布局，维持商务园与物流园高出租率，持续推进资产提升、审慎收购及成熟资产盘活，进一步扩大人民币融资比例，优化资本结构，依托内需与产业升级实现稳健发展。