口碑撑不起定价：全国地王开售，招商安澜“注水”几多

12月19日，位于上海市徐汇区东安路的招商安澜项目正式启动认购。

凤凰房产消息称，认购表现堪称“火爆”：首日即收到超163组意向认购，前3日累计认购量突破270+组，认购率达132%。由于项目此前带有“全国地王”光环，所以备受瞩目。

这份刷屏楼市圈的成绩单也让招商安澜成为近期上海楼市的焦点。

但从缩量推盘到先天硬伤，从定价失衡到口碑阴影，招商安澜作为招商地产（000024.SZ）在上海内环的高端项目，132%的认购率、270+组的意向客户，究竟是真实需求的集中释放，还是中介造势、数据包装的“虚火”？

认筹疑云

公开报道显示，招商安澜认筹前3日乐基获得超270组认购、132%认购率的成绩，单从数据上看，俨然是一轮亮眼热销。但倘若结合项目的实际操作手法与当下的市场背景，深究其里，招商安澜的“热销”成色经不起推敲。

首先是推盘策略。该项目一期共计推出211套房源，而据此前宣传，安澜的西地块原本计划一次性推出近300套房源，最终招商上海缩量留存了一栋楼栋及365平方米的大户型。

业内人士分析，这主要是由于操盘者对当下市场信心不足，若开盘认购率低迷，本就犹豫的摇摆客群会直接放弃；反之，看到“高认筹率”的跟风效应，便可能被裹挟下单。

这种“保守开盘”操作策略，本质上即是通过控制供应总量抬高认购率。

此外，坊间还有对项目疑似“假认筹”的市场传闻。

自媒体“在下刀哥”爆料称，近期上海某均价17万元的项目，疑似组织媒体、销售进行虚假认筹，要求凑够90个认筹名额，通过借用他人身份证等方式伪造火爆行情。

而招商安澜17.88万元/平方米的备案均价，恰好处于该传闻覆盖的价格区间，且目前上海认购均价在17万元/平方米以上正处于认筹阶段的项目，仅有绿城黄浦one与招商安澜两家。

就此，招商上海相关负责人未予置评。

值得注意的是，新房市场“数据造势”虽属行业潜规则，但对总价2700万-4500万元（主力192平方米户型）乃至亿元级（588平方米）的顶豪市场而言，真实购房者往往决策谨慎，3 日内集中认购超270组的现象本就反常。

豪宅不豪

即便认购数据无虚，招商安澜本身的核心价值也存在严重“脱水”，难以匹配地王身份与 17.88万元/平方米的备案均价，这进一步印证了“热销”背后的虚浮。

从区位来看，招商安澜项目虽打着“徐汇滨江”旗号，实则位于中山南二路高架以北，距离滨江核心区约2公里，仅能算作徐滨辐射区。

此外，项目南面直接正对内环高架，两幢192平方米的户型楼栋还被对面的老大楼遮挡，用户需要忍受噪音污染、采光受限及视野受阻等问题，即便样板间打造的是270度全景舱，但住户不可能一直不开窗，待在“三玻两腔”（特指这类玻璃结构的隔热、隔音、抗风压效果好）里。

从这个先天条件看，招商安澜与徐汇滨江传统豪宅区的核心资源支撑差距明显，却要承担接近巅峰期的定价。

在产品品质难以稳定支撑招商安澜定价野心的约束下，项目备案均价达17.88万元/平方米：低区房源因硬伤明显，实际均价约15.95万元/㎡；高区“龙凤楼层”单价进一步冲到19.6万元/㎡，近4万元/㎡的价差创下同项目单价跨度纪录。

高区单价逼近上海豪宅价格天花板，却缺乏对应的景观、区位、配套支撑；低区虽价格略低，但硬伤突出，难以吸引纯粹改善客群。

业内人士表示，这种“高不成低不就”的定价，本质上是开发商试图通过高区拉高溢价、低区吸引流量的投机策略，而非基于产品价值的合理定价。

需要指出的是，招商安澜产品设计与配套的“减配”也加剧了价值“脱水”。

比如，西区仅设室外戏水池，业主需跨马路到东区使用会所泳池，而项目整体要等到2028年才交付。近3年的等待周期，让规划落地、品质兑现充满不确定性，进一步稀释了当下的购买价值。

维权怪圈

如果说数据与价值的“水分” 是短期争议，招商地产过往的口碑则让长期品质的“漏水风险”不可小视。

此前，招商地产在上海的多个项目，几乎陷入“逢交付必维权”怪圈，从顶豪到刚需，减配、货不对板成为通病，让购房者对其品质承诺难以信任。

以北外滩的招商・外滩玺为例，项目之前均价为12万元/平方米，2023年底交付前被业主用132页PPT罗列缺陷：隐蔽工程有安全隐患、玻璃爆裂、绿植廉价等。

再如虹口招商云玺项目，宣传“铝板+玻璃幕墙”外立面，实际南侧主体替换为真石漆；项目规划的配套道路未能按预期打通，引发业主对宣传与交付不符的质疑。

另一个刚需项目——招商虹桥璀璨公馆，2024年2月业主集中投诉外立面、预看房问题，指招商将“铝板外立面”换成金属漆，拖延预看房等问题。

从“玺系”产品到刚需项目，招商地产在上海的多个楼盘陷入了“宣传一套、交付一套”的信任危机，也让市场对招商安澜的交付品质打上了大大的问号。而对手持数千万甚至上亿元资金的高端项目购房者而言，交付品质才是核心底线，招商地产过往的“减配惯性”，让市场有足够理由怀疑，其宣传的的阳台扩容、全景视野、品质配套，2028年交付时会否如期兑现而不是再度“缩水”。

外罩439亿元全国地王的光环是真，但操盘手法、过往口碑、项目硬伤等问题重重，即将出炉的招商安澜网签数据将是验证其是否“改头换面”的关键节点。

毕竟，上海的高端市场从不缺购买力，货真价实的价值交付与品质兑现，才是赢得高端用户信赖的基石。