90后、00后人口锐减，三四线城市房子再无接盘侠！

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一切围绕棚改货币化、去库存说起吧。

住建部政策，2018 年 7 月 12 日，住建部在棚改工作吹风会上定调未 来棚改工作方向。继续推进棚改，但货币化比例降低：“要因地制宜 推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。” 

10月8日，国常会传递了棚改货币化工作的新内容。要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。 

可以说，住建部的定调搬上了国常会，这是政策升级的信号。上面最核心的一点内容就是对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，要取消棚改货币化安置。 

再来看另外两个消息。

8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》，明确全面停止房地产去库存调控措施，把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价，稳定房地产市场。 

8月30日，长春市人民政府办公厅下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称，为加强房地产市场调控，稳定商品房销售价格，鼓励被征收人选择房屋安置。新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策……。

这二者有什么必然联系。 

这一波楼市行情涨价的套路，大家都知道有一个板块轮动效应。这点与股市表现一样，如果行情一好，A股各行各业的板块都会滚翻涨一遍。这个过程肯定是最抢手的板块先热，一般也是最新兴的行业，随后轮动发起，最后到那些夕阳式的传统行业。到了楼市则是先由一线城市，再到二线城市，随后是三四线城市。一二线城市涨其实大家都知道，人口净流入这个长期的逻辑。而三四线城市，大家都清楚无实体经济、人口净流出，但为什么还一股脑的往里冲？ 

我们知道，14年前后，库存过剩是房地产重点问题，去库存重点也就是三四线城市，因为一二线城市只要政策一放开，由于需求巨大，库存问题实质上并不存在。当时平均三四线城市库存周期都在30个月以上，而如今，三四线城市去库存只剩下不足十个月，这基本上也就说明了去库存任务结束了！

▲上图为按城市能级分商品住宅去化周期

（数据来源：大树研究）

棚改货币化安置为什么重要？因为这一波三四线城市楼市疯涨的重要推手。 

我们先来讲棚改货币化安置是什么。 

危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户，以前模式拆房还房。棚改货币化安置就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，你自个儿拿钱去买房吧。市场有了新资金，也产生了大量需求，大量的库存房就这样卖出去了。货币化安置绝大部分钱都会流入房地产市场，经过市场交易，影响商品房价格。 

这个过程中楼市发生了什么情况？我们还是重新回头看一下近几年地产发生的概况。 

2014年，全国楼市开始调整，经济下行压力大。那时候，开发商一个劲的喊转型，大家都认为地产不行了，没有未来了，要纷纷逃离房地产。连一二线城市房价一蹶不振，各地房地产市场降价，同样也有房闹事件，行情跟现在有些相似。上面的数据，我们也看到了，各线城市库存飙升，特别是三四线城市库存在30个月左右。 

2015年，随着一年5次降准降息，加上取消限购、放宽限贷以及财政补贴直接刺激等政策松绑，资金开始流向楼市，一二线城市房价率先复苏，三四线城市仍旧哀鸿遍野。

2016年，楼市去库存成为重点政策，一二线房价出现暴涨，最典型的领头羊就是深圳，随之在9月底10月初时，20多个城市开始新一轮楼市调控，限购限贷限售限价摇号接连上阵，一直延续至今。与此同时，三四线城市棚改正式进入高潮，PSL（抵押补充贷款，大家理解为向三四线房地产市场“放水”的一种方式就行）为其提供了源源不断的资金，让三四线楼市开始有所复苏。 

2017年，随着部分一二线城市开始调整，楼市其实也开始有了轮动效应，三四线城市成为中国楼市当之无愧的主角。 

2018年，中国楼市两年来，100多个城市，调控共计600多次，一二三四线城市开始逐步降温，但有些去库存过度，库存量不足的城市目前还有上涨余温。 

在过去这三年多时间里，棚改货币化大概贡献了约五万亿，而这其中，约60%流进入三四线城市，大概是3万亿。据测算，2016年、2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.9亿平，占三四线城市销售面积的14.8%和17%。大家不要小看这百分之十几的贡献率，由于棚改居民拿着钱去买房，成为房价推高的主要助手，是助燃器。

因为这约15%左右的人就成了彻底没有房的人，他们成了这个城市真正意义上的刚需，并且手上有钱，那就在这个市场上开始买房，有人买 了成交量自然上来，再加上大家看到一二线城市已经在涨了，其它刚需或者投资者自然也会来置业，如此循环，两年下来，三四线城市房价纷纷破万。我在网上只找到一个60多个城市房价破万的城市，但实际上肯定不止60个，肯定还有更多。至少我老家汕头破万的，GDP可是全国前40位，没有在名单之列。

（数据来源：大树研究）

回过头来看，以去库存的口号，利用各种政策刺激资金进入楼市，激活一二线城市，楼市有了轮动效应用，再用棚改货币化安置这个推手，辅助激活了三四线城市的楼市，最后完成去库存的难题。 

上面有两个核心因素，一个是去库存，另一个是棚改。而从文章一开始，消息层面传递的信息已经讲到，去库存任务已经完成，可以说这个楼市重点问题已经解决，成为了历史。很多城市房子库存已经这么低，再推行棚改货币化安置显然已经不合时宜了。而棚改接下来政策给的信号也相当明显，就两点，其一，棚改计划开工面积在减少；其二，棚改货币化安置比例减少。那么结论就很明显了，国家政策推动三四线城市房价上涨的因素将不复存在。我向来强调，国家不支持的行业、产业就没有机会。

对于楼市，接下来的重点工作就是“不允许房价涨”。所以，所有城市调控政策会往这个目标去绞尽脑汁的出对应策略。可能越到后面，政策可能会超出人们的想象。像韩国最后的房子要卖只能有卖房券你才能卖（事实上中国的楼市调控政策套路大部分是借鉴韩国的），在中国这一招目前变相是限售。未来，指不定房子抛压太重的时候，就用上这一招。 

情况分析到这，政策信号已经表明三四线城市要凉。···

再贴一下前几天我写文章中我们讲到的80后、90后、00后人口的情况。（特别说明：该人数是根据统计局每年出生人数进行统计推算的，实际因为人口意外伤亡，总人数应该是少于这个数据）

用肉眼都能看出，80后、90后、00后呈现阶梯式的下跌，90后较80后人数减少20.5%，00后较80后人数减少26.6%。

（数据来源：大树研究）

这一次我们再聚焦一点，00后的父辈是房地产市场化第一波受益者，在城市中基本上都有一套、两套房。况且，这一代人多数是独生子女，未来一结婚一对夫妻继承的房子少则两套，多则可能四套以上。让他们去接盘，从常识理解显然是不太可能的事情。 

我们只从考虑1985年至少1999年，刚好处于19岁至33岁间，这类人要么现在是刚需，要么未来十年后也会成为刚需。可以看到三个区间人口对应的情况，锐减得更加历害。特别是1995年至1999年这一波人，目前是19-23岁。

假如，三四线城市房地产还有一个短周期是五年之后，那么这些人则是25-30岁左右，刚好也是大学毕业处于结婚前的年龄段。而人口只有7970万人，较85后同样区间减少33.2%。可以说，如果这些人都是刚性需求，那对房屋的需求量则对应减少3成以上。

（数据来源：大树研究）

接下来看一下三四线城市土地的供应量情况，很明显结论是较之前有减少。

（数据来源：Wind、大树研究）

但我们知道这一波楼市有一个限售政策。一般城市都是拿到房产证之后限个三五年，再加上前面预售到交楼还有一两年时间。从这样的时间点推算这一批投资者买入的房需要未来五年之后集中抛售，再加上市场上巨量的新房，未来供应远大于需求。

这里面还有一个问题，由于三四线城市供应量大，未来要入市的二手房肯定得折价卖出去。最典型的就是惠州，虽然你买来了新房从没住过，但即使是毛坯卖出去也就是卖个七折。 

再补充一条逻辑常识，2013年左右，面临去库存高峰，而随后国家利用政策，把房子转给百姓居民，虽然其中有一部分居住需求，但确实无法改变其依然过剩的局面。 

最后再看一下各个城市人口的情况，统计了一百余个城市2010年至2017年常住人口的变动情况。

（数据来源：大树研究）

补充一个条件，全国人口过去七年间增长3.7%左右。

结论很明显：

未来，人口还会持续向一二线城市中净流入，三线以后的城市基本上就是净流出的节奏，人都是往能赚钱的地方集中的，这符合城市发展规律。 

三四线城市楼市是不是最后的疯狂，待历史验证吧。至少，现阶段而言，支持三四线房价上涨的各种因素都在减弱。去库存史命完成、棚改政策导向减弱、货币放水暂停、没有实体经济支持、人口外流危机、收入涨幅赶不上房价、城镇定化进入中后期的三四线城市拿什么支撑房价的上涨？三四线大量投机的房子你未来要卖给谁？

长期以来，幻想了一个很美好的情景，就是保持房价高位不上涨，房价下跌维持在一定范围内，通过通胀和人民收入增长慢慢让房价泡沫减小，让消费能够支持房价。这就导致了人们一直对房价有预期。即使再有"去库存"的行情，那可能要是五年以后的事情了。 

尘埃落地，三四线再无周期，再无接盘侠！