佳兆业调研笔记：旧改之王借力大湾区迎腾飞时刻

作者：格隆汇 K立文

近日，笔者有幸参加了一个投资者调研团活动，实地考察了大湾区龙头房企佳兆业集团（01638.HK）位于深圳的项目。之所以参与此次调研，原因有三：一是作为地处深圳的投资人，佳兆业一直是我心头所念及的优质公司，去年公司复牌后在资本市场一骑绝尘的表现目前仍记忆犹新；二是公司以旧改着称，笔者希望能够实地探盘，与公司的旧改项目来一次"亲密接触"；三是考虑到房地产板块在悲观情绪作用下已经过度反应，这给了投资者一个极佳的机会进行优质企业"寻宝"，透过市场的一线情况，验证自己的投资判断。

实地看盘：项目位置优越  销售表现领先

接下来我将所看的两个项目的最新情况简介如下：

佳兆业未来城，销售冠军的典范。2018年上半年，未来城在成交套数和成交金额上取得了深圳市龙岗区销量双料冠军（见图一）。9月22日，该项目一期进行了加推，2栋共计313套住宅入市。根据深圳房地产信息网的数据，未来城摘取了深圳市10月份楼盘成交龙虎榜的成交量榜首，展现了强劲的去化能力。

该项目位于龙岗中心区的大运新城，占地面积约4.9万平，总建筑面积约28万平，项目分两期开发。2017年12月，该项目一期首批房源入市，随即取得了不错的销售成绩。从调研的情况来看，截至今年11月上旬，该项目一期住宅基本基本上已经售罄。

图一：2018年上半年深圳市龙岗区楼盘成交榜

来源：深圳房地产信息网

佳兆业盐田城市广场，地理位置优越的山海综合体。该项目位于盐田区居住人口最密集的产业重镇，为盐田最大规模城市更新项目，属政府招标，异地回迁类型。项目占地面积26.56万平，总建筑面积107.09万平，是一座涵盖住宅、商业、公寓、办公等多种业态的山海综合体，项目与地铁8号线盐田路站（在建）衔接，交通位置优越。项目已经在10月20日开盘，首期推出300多套住宅产品，备案整体均价5.4万每平，房源均为精装入市，目前正持续热销中。

图二：深圳佳兆业盐田城市广场

来源：公司官网

总的来看，这次参观给笔者留下了深刻印象：佳兆业未来城和佳兆业盐田城市广场都是由佳兆业操盘的大型旧改项目，并且打造的都是涵盖住宅、公寓、商业的城市综合体，而这其中盐田项目是山海资源丰富的大型综合体。两个项目的地理位置都很优越，且有较大的发展前景，市场认可度也非常高。未来城项目即使即将售罄，但仍然有不少慕名而来探访的客户。另外，对于佳兆业盐田城市广场项目，即使是工作日期间，现场看房的人也是络绎不绝，展现了强大的吸引力。

除了上述两个在售项目，据笔者所了解，市场备受瞩目的另一大型旧改城市综合体项目-深圳平湖佳兆业广场也将于近期面世。该项目占地面积约17万平，建筑面积约65万平，为深圳市第四大交通枢纽平湖站物业，未来可实现与规划中的3条地铁线路、2条城际铁路及4大高速的无缝接驳。项目地处平湖区核心区位，除了自身所配备的8万平商业外，还毗邻约10万平的华南区最大的奥特莱斯，居住氛围相当成熟；加上深圳"前海后陆"新政策的扶持，平湖将成为承接前海自贸区金融与现代服务业发展的战略大后方，未来的区域价值自然不言而喻。据了解，项目首期将推出逾700套住宅及公寓产品，这势必又将成为区域性的标杆物业，深圳市场所追捧的下一个投资热点。

图三：深圳平湖佳兆业广场

来源：公司官网

走访下来，笔者认为，佳兆业在城市更新上的优势可以归纳为以下几点：

首先，佳兆业在选取旧改项目上眼光非常独到。以未来城项目为例，公司早在2014年即拿下了这块原为眼镜厂的工业用地。随着2016年深圳"东进战略"的提出，该地块周边最终被规划为深圳东部发展的核心地带，并且在一街之隔的位置还将建设约700米高的高楼，同时周边还聚合了多维交通枢纽、国际大学城、国际大运场馆等优质资源。这样一块普通的工业用地到最后在这样的偶然和必然中成为了购房者眼中的香饽饽，引发了市场的抢购热潮，而佳兆业无疑也将在这其中受益匪浅。

另外再观之盐田项目，同样的道理，作为地处盐田区产业和人口规模均占该区半壁江山位置的项目，其地理优势明显，项目还坐拥了盐田背山面海的稀缺资源优势，无论是当下还是将来都将有着极强的吸引力。

其次，佳兆业擅长于操盘大型综合项目。公司围绕住宅丰富和完善周边配套设施，致力于打造成集住宅、商业、公寓、办公于一体的城市综合体。在这一过程中，佳兆业不仅极大的满足了业主们高品质的生活需求，同时也有力的提升了项目的价值，实现了公司多元化业态发展路径。

最后，深有体会的一点是，佳兆业项目在深圳的口碑很好。从与看盘的客户的交流中，我们留意到很多人都是冲着佳兆业的高品质住宅而来。另外，公司在旧改这一块深耕多年独具优势，无论是与有关部门的关系，还是在旧改过程中与多方利益关联方的谈判等，佳兆业都积累了丰富的经验，并且能够快速的推动项目的落地。从调研中与相关人员的交谈来看，公司多年在深圳旧改市场的经营可谓是名利双收，不得不让人服气。

基本面：底子厚  价值逐步释放

以上是围绕实地探访进行的概括，相信各位对佳兆业的实力应该有了进一步的了解。接下来不妨透过更多的数据来看看公司的价值所在。

佳兆业旧改潜力强劲。佳兆业在市场素有"旧改之王"的称号。从公司的旧改规模来看，这个称号名副其实。公司目前旧改项目在全国范围内总占地面积近2700万平米。而这其中深圳旧改项目占比最大，占地面积多达到近一千万平米，占比37%（见图四）。其次广州、中山亦有较高储备，分别达近600万和700 万平米的水平，而三个地方共计算下来预估的货值更是超过了万亿元。此外惠州、珠海、上海等城市也有旧改项目储备。

图四：佳兆业旧改资源

来源：安信国际

随着公司在旧改领域的持续耕耘，公司旧改项目集中供货供地期已经到来，而这其中尤以深圳表现最为明显。从今年公司的推盘情况看，四大旧改项目（包括深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、平湖佳兆业广场以及盐田佳兆业城市广场）就相继进入供货阶段。从公司计划来看，下半年佳兆业在深圳主力在售旧改项目预计整体货值将达到437 亿元（见图五），充足的货源无疑给了公司今年业绩增长提供了较大的保障。

图五：佳兆业旧改项目收获期已到

来源：公司业绩演示文件

佳兆业强大的城市更新项目孵化能力实属行业典范。根据公司2017年中期业绩的披露，其城市更新已落成和在建项目的建筑面积超过500万平方米，大部分都是深圳的项目，成功孵化的旧改项目地反映了佳兆业旧改专家的实力。投行安信国际在报告中指出，佳兆业庞大的旧改项目规模为公司带来了优质而低成本的土储，将会支持公司未来的增长。

单从旧改规模角度来看，公司是当之无愧的"旧改之王"，而从旧改区域分布来看，公司在大湾区的旧改体量可谓雄厚。回溯历史，我们可以发现佳兆业能够获此殊荣，也正是其从一开始即在珠三角地区扎根于这一核心业务，参与到珠三角城市群的旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼等在内的城市更新项目，最终在成功分享城市化进程红利的同时，也实现了自身的飞跃。

深耕大湾区，拥抱百年发展大机遇。如今随着粤港澳大湾区概念的提出，昔日的珠三角城市群也开始面临全新的发展机会。对于佳兆业而言，公司在这一区域深耕多年，积累了丰富的土储和旧改资源，可以说是走到了房地产的最优赛道里，并有望因此而迎来新一轮的业绩腾飞。

用数字来看公司的土储部分，粤港澳大湾区对佳兆业的重要性不言而喻。除却上面提到的旧改内容部分，公司总土储2200万平米中，位于大湾区土储的比重就高达57%，即1261万平米。如若以货值方面来看，公司土地储备总货值将近3800亿元，其中大湾区的土地储备就接近2500亿元。

图六：佳兆业土储分布

来源：公司业绩演示文件

公司已经与粤港澳大湾区的区域发展高度绑定在一块，未来随着大湾区经济的腾飞和城市化进程不断迈向纵深，相信佳兆业的经营表现势必也将带给我们更多的期待。

总结

佳兆业丰厚的土储和旧改资源为其后续发展来的增长提供了可持续的能量，尤其是在核心城市庞大的旧改规模给了公司成本较低的土储，这将有力的提振公司未来的盈利水平，成为佳兆业中长期增长的核心动力所在。

佳兆业从起家至今，借助时代的红利与机遇，实现了层层飞跃，如今再度赶上大湾区发展的大势，有望实现新一轮的成长。随着一座座佳兆业的超级大盘在大湾区内拔地而起，公司的未来必然也将充满期待。

资本市场已经为佳兆业投下了信心的一票。今年3月及5月，公司分别获纳入恒生综合大中型股指数和沪深港通大湾区指数；5月，公司获内地评级机构中诚信给予"AA+"评级。今年以来，包括国信证券、安信国际及东北证券等知名券商纷纷给予了佳兆业"买入"和"增持"评级，反映资本市场机构持续强化的信心。

佳兆业显然已经练就了其独到的致胜法则，作为投资者，押注能看准历史大势的公司往往更能赢得投资收益的突围。从这点而言，佳兆业值得我们高度关注。