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招商局置地(978.HK):销售大幅增长,母企注资资管规模5

格隆汇·港股那点事格隆汇·港股那点事 2019-03-18 14:58:21 27440
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来源:格隆汇

2019年3月15日晚间,招商局置地有限公司披露2018年全年业绩。2019年3月17日晚间,公司披露了收购基金之有限合伙企业之权益和收购资产管理公司之权益。期内,公司录得营业额约119.56亿元,同比减少约30.93%;溢利约22.06亿元,同比减少约24.94%,其中公司拥有人应占溢利约12.16亿元,同比减少约25.76%。但毛利率约为33%,与去年持平。

据悉,营业额同比减少主要由于2018年竣工及交付的总建筑面积缩减,以及结转未入账引起的滞后性导致。

其实,早在2月14日,招商局置地便公布了盈警公告,公告当天公司股价便下跌了8%左右,但是随后便重新上涨修复了之前的下跌。

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可见,整体因为结转周期影响的利润波动已经被市场消化,而公司股价得以支撑原因有两个:

1、地产公司业绩的先行指标是合约销售,而招商局置地去年合约销售同比快速增长。

2018年全年,招商局置地实现合同销售总额为344.31亿元人民币,同比增长约43%。同时预售账款大幅增长105%至149亿。2019年銷售目標380億,业绩可期。

2、公司目前估值一直处于低估状态,目前PE(TTM)为4.35,远远低于同行。

而我们回顾此次的业绩公告,里面仍有不少亮点的,而这些亮点有望刺激公司估值进行重估。下面具体看看。

一、精耕存量城市,重配粤港澳大湾区,增量投资优先布局省会等人口净流入城市

截至2018年12月31日,招商局置地在佛山、广州、重庆、南京、句容及西安拥有29个房地产开发项目,主要集中住宅开发以及商住综合物业,产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。

年内,集团于佛山、广州、重庆、南京及句容,以及西安项目占集团总收益的比例分别约为33%、12%、32%、22%及1%。 

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去年,公司与集团达成了不竞争协议,随后便发生一系列的资源整合动作。但是公司表示未来将逐渐弱化在重庆、西安等地的布局,着重发展广州、佛山等粤港澳大湾区的核心城市。

但值得注意的是,从业绩公告中,我们可以看到目前公司并未直接放弃除佛山、广州、香港等地之外的业务。下图为2018年集团新增土储项目。

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可以看到,公司在重庆、南京及西安依然有土储流入,预计未来公司土储将保持平稳过渡。

而公司锁定粤港澳大湾区,投资覆盖广州、佛山和香港,年内,集团未售或未预售的物业项目的可售建筑面积为586.7万平方米,其中在大湾区(即广州及佛山)拥有约175.9万平方米土地储备,占比近30%。未来该地区的业务将继续增多,这点是十分值得期待的。

二、轻资产运营整合重组落地,资管业务获注入管理规模超50亿元,从而资管业务实现覆盖北京、上海、香港等头部一线城市。也将择机协同母公司以产融合作模式参与深圳前海蛇口自贸区发展。

据悉,集团正在筹备与投资持有物业相关的全生命周期的产融结合产品,包括REITs和增值型基金等。

自2018年12月17日,招商蛇口(001979)与招商局置地(00978.HK)发布修改《非竞争协议》公告后,明确了招商局置地业务战略是“精耕存量城市、转型创新发展”。 

目前,2019年3月17日集团发布公告:招商局置地宣布已与招商蛇口签署: 1) 收购地产基金协议及;2) 买卖资产管理公司协议。资产管理覆盖重点城市北京、上海,而资产管理规模达50亿。此次公告,将招商局置地轻资产运营平台进一步落实。具体内容包括2点:

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1)招商蛇口向招商局置地转让地产基金20%的权益,此基金持有包括三家商业物业,分别位于:中国北京市朝阳区的综合发展项目(北京招商局大厦)、中国上海市浦东区的综合发展项目(上海招商局大厦)以及位于中国上海市静安区的综合发展项目(上海招商局广场)。三家商业物业均属于上海、北京的商业核心区域。三项物业资产规模达到人民币53.6亿。

2)招商蛇口转让资产管理公司51%的股权给招商局置地,此资产管理公司就是主要服务于以上资产规模达到人民币53.6亿的三家商业物业。

两项转让之后,招商局置地拥有此地产基金和资产管理公司所属地区北京、上海的独家经营权。除了进一步有利于集团再北京、上海寻找合适项目以扩大资产管理规模,还将推进集团进一步于深圳及其他中国城市开展独家资产管理业务,由此逐步增加轻资产业务占比。

除了写字楼资产管理外,公司另一个“轻资产”业务主要集中在酒店和服务式公寓。主要模式是,公司凭借优质的管理能力和品牌进行服务输出。

招商局置地服务式公寓将整合CM+品牌在香港和内地实现扩张。根据公告披露,公司进一步扩展香港服务式公寓业务。除了于香港上环经营CM+服务式公寓,还将参与管理第三方持有及招商蛇口持有的合适服务式公寓项目,以壮大「CM+」品牌。

据悉,香港两个酒店式公寓分为南北座,2座酒店及服务式公寓加起来有135套房间,北座每套月平均租金达到港币$3.5万,南座港币3至约8万。其中,北座出租率更达到90%以上。

未来招商局置地将CM+服务式公寓的成功模式复制到内地和海外多个城市,通过对产品品牌和标准的专业塑造,招商局置地将加大力度打造培养专业的CM+服务式公寓品牌和建立服务式公寓的运营模式,同时把这种运营模式输出作为转型轻资产的第一步。从而改造提升优质服务式公寓空间,及后提升和释放物业价值,过程中获得租金提升外,同时享受物业价值增值。

此外,招商局置地也将以少数权益(持股不超过百份之三十)参与全中国的房地产相关投资,投资将积极布局粤港澳湾区和北京、上海头部市场。母公司在深圳前海蛇口自贸区拥有大量土地资源,公司完成转型第一步,后续可期以产融合作模式参与深圳前海蛇口自贸区合作发展,分享投资收益。

其实,这类地产基金既能帮助集团回流资金,也能撬动资金投资集团外物业及进一步输出招商局置地的“轻资产”业务,同时分享租金及物业增值带来的收益。据悉,集团正在筹备与投资持有物业相关的全生命周期的产融结合产品,包括REITs和增值型基金等。

总体来说,通过招商蛇口的存量资源基础,加上品牌和管理输出业务的多元化发展,地产基金和资产管理平台的双轮驱动,再加上现有优质城市的房地产开发业务支撑转型,未来,轻资产业务的有效运作或将成为集团业绩另一个新爆发点。

三、财务结构优越,淨杠杆率和资金成本双低,为转型创新发展提供良好的资源保障;派息稳定提高引人

根据公告披露,招商局置地净杠杆率为50%,若不计算股东借款,公司净杠杆率只有8%,融资空间非常充足在同阶梯房地产企业净负债率均值40%-70%范围中,招商局置地保持行业较低的平均水平。同时招商局置地背靠招商局和招商蛇口,资金成本只有4.95%,远比同行低。

由于背靠招商蛇口,其潜在融资能力优势显著,集团财务结构健康,既为转型创新发展提供良好的资源保障,又具备长远发展的抗风险能力。

截止至2018年12月31日,银行结余及现金结余为69亿元人民币,同比增加35%;计息负债总额为186.5亿;其中,一年内需偿还负债金额为58亿,一年至两年内偿还负债金额为23.5亿,两年至五年内偿还金额为105亿。由此可以看出,公司短期债务占比为31%,根据公司现金结余近69亿,以及全年合约销售344.31亿所得利润和98%回款计算,短期负债没有压力。 

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公司财务的稳健是目前市场少有的竞争力,同时公告中表示2018年派息方案也十分引人注意。

公告显示,董事会建议自股份溢价账宣派及派付末期股息每股港币0.08元(相当于约人民币0.07元)。于公告日期,公司已发行股份为4,905,257,860股。根据已发行股份的数目,倘宣派及派付末期股息,总金额约为港币3.92亿元(相当于约人民币3.35亿元)。派息率得到显著提高,超过6%。过去三年派息比率稳定,2018年派息比率更达28%。

股息的提升是对股东最好的反馈,未来有望因此刺激公司估值进行重估。

四、结语

截至2019年3月16日,公司PE为2.9x,PB为0.71x,对比同行处于低估区间。而对比自身历史估值方面,根据wind显示,公司近三年PB平均值为0.9x,PB估值目前也处于进三年低位。短期内,资产的重组有望刺激公司的估值进行重估。

 

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