泛海控股转型与聚焦战略初见成效，2019年业绩有望实现反转

作者：格隆汇 GabyY

2019年一季度业绩大逆转，重磅交易事件再回视野

4月14日，泛海控股发布了2019年一季度的业绩预增公告。根据公告内容可知，泛海控股在2019年一季度实现归属于上市公司股东的净利润预计盈利18.5亿元–23.5亿元（单位：人民币，下同），比上年同期上升21.82%-54.75%；基本每股收益盈利为0.3560元/股-0.4523元/股，去年同期基本每股盈利为0.2923元。截至2018年12月31日，泛海控股实现归属于上市公司股东的净利润9.3亿元，同比减少67.81%。对比其2018年年报所公布的数据，泛海在2019年一季度的盈利情况明显反映出公司经营处于反转状态。具体是什么原因导致？

泛海控股于公告中解释，报告期内，公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司向融创房地产集团有限公司转让其持有的泛海建设控股有限公司剥离资产后的100%股权，产生的投资收益使得公司业绩较上年同期大幅提高。

而该交易事件回顾：2019年1月21日，泛海控股（000046.SZ）及香港上市公司融创中国（01918.HK）均在当日公告消息称，前者控股子公司武汉中央商务区股份有限公司以125.53亿元拟向后者转让剥离协议资产后的泛海建设100%股权，交易标的主要拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益。

从公告内容可以看出，首先本次交易数额巨大，称之为地产界2019年首单重磅交易事件并不为过。细致研究双方公告的内容可以得出结论，此单交易不论是对泛海控股还是对融创都将带来利好，是名副其实的双赢事件。

其次，需要看到的是，本次交易所指向的资产是十分稀缺的大体量优质项目。资料显示，北京泛海国际项目1号地块位于北京朝阳区东四环，周边商业配套成熟，自然景观优越，总建筑面积约66.85万平方米，主要用作住宅、商业、写字楼及酒店的开发；上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，同样是区位环境与配套资源十分优越，总建筑面积约62.80万平方米，主要用作住宅及商业的开发。

此次重大交易，对融创来说，是为了获得北京和上海核心位置的优质地块，进一步巩固提升其在一线城市的市场份额和战略优势。而对泛海来说，则是为了降低负债规模，缓解资金压力，快速实现去杠杆和推动公司转型战略的深化。值得一提的是，泛海控股通过本次交易，可以获得约126亿元人民币现金（其中50% 的款项在合同签订7天内支付，另外30%在2月28日前支付,剩下的20%在合同签订半年内付清）。此交易对泛海控股的2019年现金流量表修复起到显著的作用。

最后，从双方各自的公告中可以捕捉到更多重要细节信息。本次交易中出售的泛海建设控股所持有的京沪两大项目，交易总对价为148.87亿，融创将代目标公司向泛海武汉公司或其关联方清偿债务金额37.10亿，根据“债随资产走”会计原理，泛海控股通过此次交易，同时剥离了资产和债务。按2018年年报所公布的数据，截至2018年12月31日，泛海控股有息负债规模约为1182亿，同时，我们经过进一步挖掘，在泛海控股发布《关于控股子公司武汉中央商务区股份有限公司出售资产的公告》文件的第14-15页找到相关数据，把本次交易资产的有息负债加起来约279亿，预计成功交割后，泛海控股合并报表层面的有息负债金将大幅减少，减少幅度超过23.6%。加上现金交易对价125亿，理论上本次交易给泛海控股带来的实际降债规模将超400亿。

（图片来源：公司公告）

根据公告所显示数据可知，泛海建设剥离有关资产后的净资产账面价值为89.59亿，评估价值为110.48亿，出售给融创的价格为125.53亿元，以净资产计算的溢价为40%，以评估价计算的溢价为23%。不同于一些媒体认为泛海“甩卖”资产的声音，我们认为泛海控股通过该交易实现的是现金“回笼”和“赢利”（由交易溢价带来），对于2019年的业绩和财务状况均将有正面的贡献；同时，泛海通过此次交易可以实现业务结构调整、聚焦核心业务战略的目标，将为公司未来长远发展增长提供动力。

战略转型初见成效，金融板块、战略投资及城市运营的新布局清晰

本次重磅交易标志着泛海控股的战略转型初见成效，同时也是其全面优化旗下资产的实际行动体现。随着与融创交易的交割，泛海控股地产板块财务贡献进一步下降。截至2018年12月31日，泛海控股在金融板块收入贡献已经超过60%，资产贡献达到约50%，公司比过往更加符合金控集团的属性。泛海在2018年报中表述，未来公司将专注现有板块业务的运营提效，夯实信用基本面，逐步提升信用评级。在本次年报中，“稳健”发展和“转型”深化继续成为关键词，实际上与融创的交易也是这些宏观的发展策略在公司实际运营中的体现。

“本次出售资产可有效优化公司的产业结构和资产负债结构，是公司持续深化落实转型战略的重要一步，也是公司实现安全稳健发展的重要一步。”泛海控股在公告中的表述可以具体理解为，通过交易的顺利落地，一方面可以令泛海的房地产业务比重大幅下降，产业结构大幅优化，另一方面也可有利于泛海控股在今后聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且符合发展战略的武汉中央商务区项目，并依托武汉中央商务区更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项金融业务的联结，落实业务板块间互相促进、共同发展的经营理念，推动公司向综合型控股公司深入转型。

另一方面，通过回笼现金令到泛海控股的资产负债结构得到实质性改善，公司负债规模将有所下降，且获得大额现金回流，有效缓解公司现金流压力，提升公司财务稳健性。就泛海控股层面的流动性管理而言，公司目前已经渡过了再融资压力高峰期，随着融创交易落地后的资金回收和债务剥离，流动性将进一步大幅改善。根据2018年公布的现金流量表推算可得，现时泛海的非融资性现金流已经可以覆盖到期偿付额。

管理层表示，集团坚实履行降债的决心从未动摇，今年将持续加强存量债务管理，优化财务结构。与融创交易后，集团现金流增长规模约125亿，对应的非金融板块有息负债收缩下降约1/3，且此部分负债在未来有望进一步下降，付息压力将逐渐缓解。

目前，泛海控股已从过去传统的“地产板块+金融板块+战略投资”经营方式，转向 “金融板块、战略投资及城市运营” 新三大板块驱动方式，当下的布局和目标已经相当明晰。

在金融板块方面，2018年报显示，民生证券、民生信托等金融子公司持续稳步发展，经历了2018年严峻的监管大环境洗礼，各子公司风控体系逐步完善，业绩释放可期，并预期将维持一贯的高分红比例；同时，集团未来还将通过引入战略性社会资本的形式夯实金融子公司的资本需求，平衡控股比例与子公司业务发展的 需要。数据显示，泛海的金融板块正稳定、持续正向发展，也说明了公司持续聚焦在金融板块的战略方向是相当正确的。

地产板块逐渐缩减，业务模式将从探索地产轻资产化转为城市运营服务，同时增加新的利润增长点——从武汉项目试点取得的各方面成效来看，泛海目前正围绕武汉中央商务区这个具备长期、广阔且可持续性发展前景的项目，联结并发挥公司金融板块和战略投资的优势，推进地产板块的模式转变，城市运营服务商的定位更加匹配泛海控股多年以来所累积和储备的形成的核心竞争力。同时，武汉中央商务区的发展需要大量资金投资，其巨大商业价值亦需要挖掘，所以泛海计划在武汉中央商务区的层面继续引入战略投资者来共同投资和开发，所以在未来，泛海的城市运营服务的独立营运和发展相信不会给公司金融业务板块带来拖累，而是源源不断的持续的经营性收入为金融和战略投资板块带来现金流支持。

在战略投资方面，泛海继续重点在新能源汽车、智能制造、长租公寓、地方产业基金等方面进行布局，持有WeWork、青云Cloud、海徕长租等有较大影响力的投资项目股权。泛海在2018年的战略投资板块贡献的投资收益为10.26亿，成为金融板块之后的重要补充。

泛海控股在业务结构调整（即与融创交易）后，正式进入以金融业务为核心、战略投资为辅助，城市运营服务为支持的发展新纪元。预计公司未来还将持续聚焦在金融板块，稳步做强做大，以综合型控股公司为蓝图，进一步落实布局。

有望同时受惠于金融供给侧改革，及一季度金融形势改善

新华社2月23日下午发布了《深化金融供给侧结构性改革，增强金融服务实体经济能力》的文章，金融供给侧改革，这一专有名词首次出现。

简单而言，金融供给侧改革，须平衡好稳增长和防风险的关系，增强金融服务实体经济能力，坚决打好防范化解包括金融风险在内的重大风险攻坚战，推动我国金融业健康发展。在过去，间接融资之下形成了实体经济不可承受之重，所以，我们的确应该加快发展以权益融资为代表的直接融资，从源头上减少企业对债务融资的依赖。同时，我国经济正处于转型升级的关键时期，加快高新技术产业发展将是实现经济转型升级的必经之路，扩展多元化、多层次的直接融资以服务相关企业的发展壮大是不可或缺的一环。

科创板就是这一环上的突破口，相比于主板、创业板以及中小板，科创板规则的优势意味着在未来一段时间内，我国将形成以科创板作为发令枪，以券商为重要工具，以资本市场为蓄水池的中小和创新型企业的直接融资格局。在科创板这种历史机遇之下，国内券商必将抓住这一千载难逢的机会，调整业务模式、创新业务工具、加强核心竞争力，而回归到投资，预计券商将大概率成为改革的主要推动者和受益者，与此同时战略投资机构也有机会受益于投资项目实现在科创板的上市，获得增值和退出通道的增加。所以在转型战略取得初步成功，并聚焦于金融和战略投资的泛海控股，有望受惠于这个历史性机遇，业绩增长有了良好的背景。

2019年一季度已经过去了，从金融形势来看，今年的第一季度被证实是一个“暖春”，站在宏观的层面，由于宽松的货币政策及季节因素叠加，央行发布2019年一季度社融规模增量统计数据报告显示，2019年一季度社会融资规模增量累计为8.18万亿元，比上年同期多2.34万亿元。3月末，广义货币（M2）余额188.94万亿元，同比增长8.6％。

因此带来了股市不错的表现，今年一季度期间，上证综指大涨23.93%，深证成指大涨36.84%，创业板指数大涨35.43%，均远超国际市场其他指数表现，在A股市场外，表现最好的纳斯达克指数在一季度累计上涨15.58%，俄罗斯RTS指数累计上涨12.97%，而A股市场这样的涨幅不但领跑全球，在历年数据上也属于排名靠前。以上证指数为例，2019年Q1的涨幅，在历史上可排第五，上一次A股一季度具有如此凌厉的表现是2007年大牛市的开端。

在牛市共识的市场背景下，“证券+保险+信托”等非银金融受益显著，根据wind行情系统显示，2019年Q1的券商指数涨幅达到68%，信托指数（中信）的涨幅却达到69%，保险指数涨幅为35.23%。而泛海控股在2019年第一季度的涨幅为56.96%，作为以金融板块和战略投资为战略重点的泛海控股，在与融创交易后，溢价剥离泛海建设100%股权，回收约126亿现金，业务结构及模式转变，聚焦核心优势打造金融集团平台的做法，似乎让市场认识得不够透切，稍微落后的涨幅，说明了市场仍然显示出对其的基本面全面好转的暂时忽略。我们判断泛海控股或已经进入估值和业绩双增长的“戴维斯双击”周期。

4月14日，公司的业绩预增公告显示，泛海控股在2019年一季度实现归属于上市公司股东的净利润预计同比上升21.82%-54.75%，我们认为过去的第一季度的涨幅反映出仅是业绩上的改变，并没有反映出因转型成果初见成效，“去杠杆调结构稳增长”的战略聚焦金融等一系列基本面因素转折所带来的估值上升因素，若考虑权益资产因风险偏好上升而带来整体估值平均上升至少30%，泛海控股在尚未释放的估值潜力保守估计至少还存在50%的修复空间。站在长期角度，经过2018年全面规范和整顿后，泛海是国内现存为数不多的在金融产业链全面布局金融控股平台，具有稀缺性，同时在经历了新一轮转型后，泛海控股必定能焕发出新的生命力，迎接经济和股市的新周期。