绿景中国地产：旧改航母价值释放加速，高成长性凸显投资价值

11月16日，格隆汇大中华区最佳上市公司颁奖晚会盛大举行，笔者有幸亲临这场投资圈的盛宴，并见证了一众优质上市公司入榜。此次活动反响热烈，因其评审规则专业严格被业内所周知，在获得市场高度关注的同时，也成为寻找投资机会的风向标。

在颁奖晚会上，绿景中国地产（00095.HK）凭借其在地产领域的优秀表现，荣登最具成长性榜单之列。成长性意味着持续创造价值的能力，在投资上往往则代表着能获得更乐观投资回报的机会。那么绿景中国的成长性体现在哪？公司持续高成长的商业逻辑何在？

1、综合竞争力不断提升，盈利能力持续稳健

首先，体现一家企业成长性最直接的表现在于行业地位的提高，根据亿翰智库每年发布的中国房企综合实力TOP200榜单，绿景中国地产的排名从2018年的195名，提升至2020年的139名，两年提升了56个名次，综合实力实现快速提升。

业绩的增长作为观察企业成长的内核要素，也进一步佐证了绿景中国地产入选榜单的"硬实力"。根据过往三年的财报数据，公司营收从2017年的29.68亿元增长至2019年的69.02亿元，年复合增长率达52.5%。公司归母净利润从2017年的10.35亿元增长至2019年的17.50亿元，年复合增长率达30.0%。

业绩快速提升的同时，公司保持着行业领先的盈利水平，自2016年以来，绿景中国地产的毛利率持续维持在50%以上，其中，2017到2019年财年毛利率分别为65.30%、59.49%和64.19%，2020年上半年，绿景中国综合毛利率为65%，继续维持行业高位，反映公司经营质量持续稳健。

此外，在笔者看来，一家企业的成长性更体现在不断提升的产品力和发展后劲上。

从产品力角度来看，绿景中国地产拥有竞争力高的产品策略，公司并不盲目追求规模，而是坚守精品路线，持续向市场推出不断升级的优质产品。近年来公司加快科技赋能，以"地产+科技"致力于打造智慧城区标杆的创新模式，牵手华为等优质科技企业不断推动产品与服务的升级。公司的去化能力也在不断升级的产品力上得到进一步体现，旗下项目一经面世往往都能引起巨大的市场反响，劲销势头不减。此外，随着公司智慧科技业务的不断发展，也将不断孕育出新的增长点，在为提升产品与服务体验的同时有望打开更大的成长空间。

而再从发展后劲上来看，房企的成长性更需要关注到土储层面，而根据最新财报数据，截至2020年6月30日，绿景中国地产拥有土地储备约414万平方米，其中约65%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等重点城市。另外，母公司绿景集团拥有土储资源规模约1039万平方米，且均位于粤港澳大湾区核心位置，按照绿景中国地产与大股东的"同业竞争"协议，未来这部分土储都将有望陆续注入到上市公司，在此独具特色的资源获取模式下，这无疑也为绿景中国后续的成长奠定了扎实的后备力量，也更有利于让公司轻装上阵，不为规模、现金流所累，不断专注深挖项目价值，提升盈利能力。

2、白石洲项目快速推进，旧改之王本色不改

今年来备受瞩目的白石洲旧改项目的推进，为绿景中国的成长性释放带来了更大的驱动力。

素有"旧改航母"之称的白石洲城市更新项目凭借其庞大的体量和巨大的商业价值一直被业界关注，而作为操盘方的绿景中国更是被市场赋予厚望。相关资料显示，该项目计容面积约358万平方米，计划分三期开发，预计将在未来八至十年完成整体项目的开发。此外，市场保守估计，白石洲项目总可售货值将超过2000亿元人民币，而首期项目将以住宅和公寓为主，以13万/平方米的均价计算，一期可售货值近400亿元，如果2022年进入预售，这也意味着，绿景中国业绩即将迎来爆发式增长。

作为一家专注城市更新的特色地产公司，绿景中国亦有"旧改之王"及"城市更新先行者"之称号。一方面，公司起步较早，在行业内积累了二三十年的成功旧改经验，具备先发优势，尤其是获取白石洲这类航母级旧改，更体现了公司强大的操盘能力，而后续白石洲项目进入开发阶段，价值逐步兑现，绿景中国在旧改领域的实力将进一步夯实，并有一个质的飞跃，获取更多的市场机会。

另一方面，大型旧改项目"牵涉利益复杂且范围广、难度大"等诸多特性亦决定了其项目更需要专业的、且具备优质资源禀赋的企业操盘，绿景中国在行业内具有丰富的历练，公司拥有20年的旧改经验，操盘20余个旧改项目，长期积累下团队专业度高、对项目开发流程熟悉，运营能力强，尤其是在资源协调与整合能力上极具竞争力。透过在旧改领域的长年深耕，绿景中国不断提升规模，也为企业盈利带来了跨越式的增长。

3、过往旧改案例彰显专业实力，业绩成长优势打开估值空间

旧改项目作为绿景业绩增长的重要驱动力，从目前情况来看公司有如下几大项目将成为未来业绩的增长点，包括红树湾壹号、深圳美景广场、珠海喜悦荟、化州国际花城，同时预计深圳黎光城市更新项目、香港流浮山项目等也将带来收入。其中珠海东桥项目体量相当庞大，也将成为未来绿景在旧改领域的一大标杆项目，据悉目前珠海东桥项目已经于1月份实现开工。该项目占地面积20.8万平方米，总建筑面积约74.4万平方米的旧改，将分两期开发。项目总体可售面积约30.3万平方米，预计一期将在2021年下半年开始预售。

结合公司过往旧改案例来看，绿景在旧改方面展现出了极强的运作能力，尤其在深圳区域，斩获的成绩喜人，公司接连在各区打造出了包括蓝湾半岛、红树湾壹号，绿景大公馆、绿景香颂、绿景虹湾、绿景山庄等多个标杆项目。而近日，深圳一日推出8宗宅地引发市场热议，不过从出让土地位置来看，均远离深圳核心区域，且成交楼面价并不低，这也从侧面反映了深圳未来城市中心地带的土地来源将更多的来自于城市更新，而作为深圳城市旧改先锋，凭借长期的深耕经验，绿景中国也将有望在寸土寸金的深圳透过操盘旧改项目不断挖掘新的增长点，进而释放更大的成长动能。

接下来不妨透过具体案例来看看公司打造的一系列旧改精品。

以绿景红树湾壹号项目为例，该项目脱胎于沙嘴村旧改项目，总拆迁用地面积约5.4万平米，总建筑面积约45万平方米，是集住宅、商业、 等多功能为一体的综合性建筑。项目一经入市便大幅提高了公司当年的业绩。相关数据显示，2019年，绿景红树湾壹号项目合同销售金额达44.64亿元，确认销售收入为44.87亿元，占公司房地产开发与销售收入比重的75.3%，毛利率超过70%，净利润率超过30%。

此外再来看，绿景虹湾项目，其是下梅林村改造的一期项目，同时也是该片区的标杆项目，项目位于福田区中心商业区，毗邻梅林地铁站，接驳梅景地铁站，总占地面积3.2万平方米，总建筑面积37万平方米，由5栋超高层住宅、2栋精装公寓和大型购物中心组成。项目早在2014年11月首次开盘，推售产品包括89-190平方米三到五房共计240套，实际均价约4.6-4.8万元/平方米，当天录得去化近9成。而截至目前，该项目二手住宅均价已经超过9万元每平。

总体来看，此次绿景中国能够被纳入业内具有较强公信力的知名榜单，体现了公司的成长能力和长期价值得到了业界专业人士的认可。对于公司而言，其品牌势能也将借此被进一步放大，投资价值也将得到市场更进一步的认知。随着公司未来的成长性及增长预期被基本面不断验证后，公司在资本市场的估值有望得到进一步提升。