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蓄势待发!首批公募REITs答辩完成不动产资管新时代指日可待

格隆汇·港股那点事格隆汇·港股那点事 2020-11-27 17:42:44 707
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日前,首批公募REITs项目答辩已经完成,共有少于30个项目参与答辩,目前各家机构已在等待通知阶段。

当前,基础设施公募REITs试点已呼之欲出,也标志着国内不动产资产证券化将进入一个全新的发展阶段。此外,公募REITs的顺利推进也将对稳投资、补短板、去杠杆、防风险等发展方向起到重要作用。

REITs政策年内密集发布

今年以来,我国关于REITs的相关政策及试点发行的工作非常密集且高效。

2020年4月30日,证监会、发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着我国公募REITs的正式启航。

通知显示,首批基础设施REITs聚焦在新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。

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8月3日和8月7日,发改委和证监会又分别发布了《REITs试点项目申报通知》和《REITs投资基金指引》,将REITs试点由制度设计阶段转到实际操作阶段。

10月,北京六部门联合发文推动 REITs 高质量发展,目标率先打造国内 REITs 产业高地。 

最近半年,包括上市公司、基金公司等的业内各界都在积极行动为项目答辩准备。如今,公募REITs试点项目答辩已顺利结束,也意味着距离公募REITs产品正式出炉又迈进了一步。

中国证监会副主席李超表示,一方面,REITs有利于盘活基础设施存量资产,提供增量资金来源,增强政府和企业的再投资能力,畅通经济内循环。另一方面,REITs作为权益性金融产品,有利于提升股权融资比重,降低杠杆率、改善资产负债结构,增强风险抵御能力。

可见,在不动产资管时代,权益属性的公募REITs,将会成为未来主流的发展方向之一。

不过目前基础设施REITs配套法规尚未全部正式颁布。相关引导文件只是征求意见稿,由于底层资产行业特征显著,商业模式差异很大,因此首批试点评审工作也非常谨慎。

另有监管人士表示,试点过程中,确实感受到推动基础设施REITs还面临着很多问题和困难,需要地方政府协助解决和推动。例如,部分资产权属不清晰,手续存在合规问题、及在复杂交易构架下的多重征税问题等。

业内认为,过高的费用可能会降低产业方参与REITs的热情,且在收益层面对投资人的吸引力也会下降,因此当前市场上对于特别税收政策的出台呼声较大。

试点落地 加快进入不动产资管新时代

REITs,是“不动产投资信托基金”,其通过向投资者发行收益凭证,募集资金投资于不动产,并向投资者分配投资收益,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,是国际通行的配置资产。

REITs在上世纪五十年代起源于美国。1960年美国国会正式颁布《美国1960年国内税法典》,进而确立REITs的法律地位。截至2020年8月,FTSE REITs美国指数净市值已达约1.18万亿美元,根据推算全球REITs总市值在1.69-1.97亿美元左右。

从投资形式来看,REITs可分为权益型、抵押型和混合型。截至2019年底,权益型REITs市值占比93.8%,在REITs市场中占主导地位。

此前,我国已有类REITs的产品,主要是通过嫁接私募基金或信托去投资项目公司的股权,从而间接投资不懂长,其交易结构以标的物业-项目公司-(SPV公司)-私募基金-专项计划的四元或五元结构为主,底层资产主要为商场、写字楼等物业。

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2017年,在全国房企调控的大背景下,长租公寓领域利好不断,因此像保利、碧桂园、恒大、万科等都纷纷进行了长租公寓的类REITs项目。

而今年我国公募REITs的推出,间接实现了我国万亿规模的优质基础设施等不动产资产的上市流通,标志着我国正式开启不动产资管新时代。

疫情影响下,当前市场非常渴求逆周期的管理工具,同时近期国内长租公寓市场的频频爆雷也造成了恶劣的社会影响。因此市场呼声较高的是希望REITs的试点尽快放开到住房租赁以及商业地产,加大对住房租赁企业的金融支持力度和整治力度,鼓励地方政府出台相关优惠政策,也为传统房地产企业提供转型之路。

可见市场已对房地产类的公募REITs充满期待。

昨日,证监会原主席肖钢表示,房地产行业经过四十多年的发展,已经进入了存量房时代。据统计,全国住宅市值大概300万亿,而商业物业市值大概50万亿元。房地产作为超大规模的流动产业,但目前仍是以重资产制造作为支撑,未来会由增量发展向存量运营转变,开发盘活存量房的金融工具势在必行。

同时肖钢也强调,我国用三十年时间差不多走过了西方国家上百年的历程,展现出极大的后发优势,中国资本市场将会成为全球人民币资产配置中心。但也应看到,我国资本市场发育先天不足,市场结构不均衡,资源配置效率不高,市场波动过大,仍具有明显的新兴加转轨的特征,要实现我们的理想,还有很长的路要走,但我们充满信心。

公募REITs作为权益性金融产品已成为市场重点关注和期待的金融工具,将给我国不动产市场和资本市场带来深刻变革,推动我国不动产资管时代开启新篇章。


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