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深圳学区房现状:“房价如果像股票有曲线图,已经开始往下走了”

格隆汇·港股那点事格隆汇·港股那点事 2021-10-19 10:21:41 546
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以核电花园降价600万为信号,深圳学区房再次冲上微博热搜。

这意味着深圳福田百花学区房迎来了近几年的最大“松动”。

而实际上,今年5月以来,深圳学区房就不断被爆出降价的消息,如侨香路的港中旅花园、田贝四路的湖景大厦、百花四路的长城大厦等等。

如今,又以核电花园降价为风向标,深圳福田百花学区房进入价格大面积回落时代。





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百花学区“房价K线”下探


福田百花学区房,一直作为深圳学区房的“龙头”,极具典型的代表意义。

每年的七八月或者次年的二三月都是成交集中的时间。

但自从“二手房指导价”诞生后,学区房“回落”的信号开始陆陆续续叠加,成交的量价都有明显的下降。

昨天,央视财经报道的核电花园小区直降600万的新闻,登上微博热搜,引起3000+讨论。

网友纷纷表示:差的不是600万,而是1100万。

更有网友表示:降600万依旧不亏,16年的时候才10万/平。等全部都将600万,才发新闻吧。

实际上,百花片区的学区房价格回落已经不是个例。

近两三个月,福田区整个百花片区的学区房都有非常明显的价格“松动”。

百花学区范围内的小区,如南天二花园、南天一花园、百花公寓等,两月前就已经出现降价百万的案例。

今年5月份,中国证券报曾报道,深圳百花学区房国城花园一套法拍房以2206万元成交,和今年2月初同一户型单位成交价相比下降662万元。

8月份,深圳百花学区房长城大厦拍卖,一拍起拍价1084万,只有市价7折,惨遭流拍后,二拍以1035万成交,104.7平,折算单价不到10万。

而近日,据第一财经的暗访报道,在走访百花片区过程中发现,南天一花园107平1186万,“指导价”1284万,上一套成交1696万;百花公寓89平1230万成交,“指导价”1068万,上一套1700万。

其中,中介从业人员还介绍到:“房价如果像股票有曲线图,这里已经开始往下走了”。

虽然学区房的“降价”信号一直很强烈,但实际上百花片区的受冷程度,要比市场所看到的个案更“冷淡”一些。

在深圳一些本地讨论群当中,有网友透露,在深圳8月下发《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》前,百花40平的学区房,可以二手挂牌价格可以挂到1150万。但现在降价,降到800万也无人来看房,只能暂时先租着。

所以对福田百花片区的学区房来说,价格“松动”已经从个别案例,蔓延到整个区域了。





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部分学区房价“回到3年前”


实际上,不仅福田的头部学区房小区价格下探,深圳其他学区房的价格,也出现了许多下探的案例,甚至个别还回到3年前的价格。

比如8月,京东拍卖上的一套深带荔园外国语小学和深圳高级中学学位的学区房遭遇流拍。

降价的房子位于福田区的港中旅花园,起拍价为1969万元,比市场价便宜了500万元左右。

部分中介销售的同户型房子总价基本都在2500万-3000万元,单价超过20万元/平米以上。

比如9月,有媒体报道,深圳中学初中部+螺岭小学双学位,金城华庭一套64平总价450万,满五唯一的房源,单价7万,二手指导价8万/㎡。

去年64平在一年前的成交总价650万,单价10万。

而2018年,金城华庭小区的成交均价为7.1万。

9月,园岭小学+红岭中学的荔湖花苑,一套98平的两室房源,“指导价”8.5万/平,直接按“指导价”出售。

再比如,9月罗湖红岭中学旁的园岭新村,一套80平的房源803万,按“指导价”出售。

这些虽然都是中介销售宣传,有意挑选低价房源的嫌疑,但众多房源按照“指导价”出售,这放在今年2月前,是不太可能的。

并且这些房源也都是一些好学区的房源,所以深圳其他一些学区房,价格下探也成了另一种趋势。





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“唯名校不买”思维需要转变


从百花学区到红岭学区,深圳头部的学区房价格,在政策的影响下,有了不同以往的“松动”。

这也意味着,深圳人买学区房的逻辑,在潜移默化的发生改变。

今后买房,不能再一味盯着学区房了,而是应该更关注住家属性。

学区房的趋势明显,除非是急于现在就用学位,否则都无需急于一时。

因为,未来大学区共享,那么名校的学区房就不是唯一的选择,而是可以从单一的选择,变成多向的选择。名校学区也不再是接触优质教育的唯一选择。

其次,未来教师轮岗落地,未来名校概念也都会弱化,片区内的教育资源会更均衡,学校教育水平会整体提升。

所以,既然“名校概念”消退是趋势,房子就必定会回归居住的属性。

未来,只要能就近上学的学校,都是好学区,好学校。


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