建发物业(2156.HK)：稳健内核，穿越周期

近年来，随着地产行业的深度调整，物业行业也迎来了一系列新的变化，追求有质量的增长成为企业应对新环境的关键策略之一。物企们也纷纷开始回归服务本源，注重提升服务质量，以满足客户需求，确保在下行周期中，持续稳健发展。

在这一行业发展新周期中，不乏优秀的物企展现出标杆示范作用，建发物业就是其中之一，在近期，公司交出了一份亮眼的成绩单：

财报显示，2023年，建发物业实现营业收入达到了35.69亿元，同比增长55.8%。归母净利润为4.67亿元，同比增长89.0%。与此同时，公司规模再上新台阶，截止23年底，建发物业合约面积突破了1亿平米大关，同比增长12.4%，在管面积也达到6,145万方，同比增长33.0%。

此外，公司不忘积极回馈股东，2023年度宣派每股分红0.26港元(其中包含上市三周年特别股息0.1港元)，分红率达到了71%，按4月26日收盘价计算，股息率超过了8%。

建发物业凭借稳健增长和优异的财务表现，展现出了穿越经济周期的特质。而究其根本来看，核心在于公司一方面构建了有质量的稳健增长能力，另一方面，则在于其以客户为中心，不断提供高美誉品质服务的能力。

一、以有质量的稳健增长能力，构建穿越周期的内核驱动

站在当下来看，高质量发展已成为行业"主旋律"，物业企业不再盲目追逐规模，而是更加注重有质量的增长。如何保障增长的"质量"，将是企业在当前的下行周期中，能够实现持续发展、穿越周期的关键。

对于建发物业而言，自2020年末上市以来，持续实现有质量的高速增长，背后离不开母公司的保驾护航以及对外拓质量的坚守：

1、背靠优质房企建发房产，奠定增长基本盘

建发物业作为财富世界500强厦门建发集团成员企业，中国房地产开发企业50强建发房产的子公司，有着丰富的资源禀赋，奠定了增长基本盘：

一方面，其控股母公司建发国际(建发房产旗下地产上市平台)，在过去几年实现了快速的销售增长，为建发物业贡献了稳定优质的住宅项目来源；另一方面，建发国际通过多年不断的品质打磨提升，并构建"9A"交付管理体系，实现了高品质的交付，也减少了物业的后期维护成本。同时，建发房产的品牌声誉也能够为建发物业提供助力，帮助公司应对市场挑战，开拓新的拓展机会。

2、坚守"有质量"的外拓原则，谋求可持续的健康发展

过去一年，建发物业通过"城市聚焦、结构优化、业态突破"，实现了"有质量"的外拓增长：

(1)聚焦于一二线及强三线城市的拓展：在公司当年度签约合同额中，一线、二线、及强三线城市的占比高达93%，通过城市聚焦，建发物业不断加强重点城市的管理浓度，提升规模效应。

(2)不断推进结构优化"由住转非"：通过"由住转非"的拓展策略调整，建发物业将服务延伸至业态更为多样化的非住宅领域，包括写字楼、产业园区、政府大楼及公共设施、医院及学校等，使物业管理组合多样化。过去一年，建发物业在非居住类项目签约合同额占比显著提高，上市以来首次接近50%，呈现出良好的结构调整和多元化发展趋势。

(3)积极探索新业态机会：此前，公司与厦门新垵村股份经济合作社成立合资公司，承接了厦门海沧新垵村的"大物业管理"，通过此次新垵村标杆项目的打造，标志着公司向"大物业管理领域"迈出了第一步，有望为公司未来的外拓拓宽道路，增加新的业态可能性。

可以说，在外拓方面，建发物业多年来始终坚持"做一成一"，认真对待每次拓展机会，通过不断有质量的拓展，逐步提升盈利能力，确保了公司的稳健增长，为未来业务发展奠定了坚实基础。

二、打造高美誉的品质服务能力，构建良性循环穿越周期

自成立以来，建发物业始终将客户满意度视作企业的生命线，以"打造更有品质的生活空间，引领美好生活"的使命，持续提供高美誉度的服务。公司致力于构建一个正向的业务生态循环："品质提升—>客户满意—>增收增利—>品质再提升"，以实现良性增长并穿越经济周期。

具体来看，建发物业高美誉的品质服务能力，离不开公司所打造特色的中式服务，以及与建发集团一脉相承的市场化机制：

1、打造高品质的特色新中式服务

建发物业围绕"好小区、好贴心、好时节、好管家"的服务理念，开展了一系列活动和服务举措，如爱家行动、焕新行动、便民行动、惠民行动、二十四节气活动等。这些活动涵盖了各个方面，从保洁到设备设施维护，再到居家便利性和社区活动，都致力于提升客户的生活品质和满意度。

图：建发物业二十四节气特色活动

与此同时，公司还通过"微创新"专项评优机制，激发员工的精进创新，提升服务品质和管理水平。此外，建发物业还主动拜访收集业主心声，确保线上和线下客诉处理的及时性，以进一步提升客户满意度和服务质量。

这一系列举措的成果在客户满意度和行业认可方面得到了显著体现：2023年，建发物业赛惟物业服务满意度达到了93分，维持了行业标杆水平。

2、坚持市场化机制，激发员工活力

建发物业不仅注重服务升级，还一脉相承了建发市场化的管理及激励机制： 2023年，建发物业实施了新一期员工股权激励计划，此次计划重点覆盖了一线员工，如项目经理、案场经理、片区经理等，有效激发了一线员工的工作热情和责任感，为公司高品质的服务、及可持续的发展奠定了良好基础。

三、结语

综合来看，有质量的稳健增长能力使公司能够在市场竞争中持续取得良好的业绩表现，而高美誉的品质服务能力则确保了公司在客户心目中的形象和声誉，进而增强了客户忠诚度，为建发物业的长期发展提供了坚实基础。这两个因素相辅相成，共同构建了公司的核心竞争优势。

基于此，也推动着建发物业能够在行业中不断脱颖而出，持续穿越市场周期。