稳健经营，持续高分红释放信心，星盛商业展现向上的成长姿态

今年以来，“港人北上”消费在香港生活圈更流行，深圳周末“含港量”不断飙升。香港入境事务处统计显示，2024年上半年，香港市民“北上”深圳数量达4466万人次，平均每人约6次。

这样的消费趋势背后，实际是粤港澳大湾区实现了更加紧密的互联互通和融合发展，大湾区“一小时生活圈”已成为现实，而内地优质生活服务对港澳居民带来巨大的吸引力。

其中，深圳福田星河COCO Park成为了香港人来深圳本地吃喝玩乐的首选。作为深受市场认可的商业标杆项目，福田星河COCO Park面向“港人北上”制定推广策略，不断迭代服务，占领港客红利，将流量转化为存量，精准把握住港客消费热潮。

这离不开大湾区商业运营服务供应商——星盛商业做出的精心运营，其以COCO Park、COCO City、COCO Garden、iCO产品线扎根大湾区，并打造出布局全国的商业版图。

8月29日，星盛商业(6668.HK)发布2024年中期业绩。当前行业进入存量竞争时代，追求高质量发展成为大方向，而从星盛商业的业绩来看，其通过积极强化业务能力，挖掘市场新的机会，展现出相对稳健经营的一面。

（图片：恒生物管及服务指数和重点物企加权股价涨跌情况）

财报显示，上半年实现营收3.14亿元（单位：人民币，下同），毛利约为1.61亿元，利润约为8650万元。上半年现金及现金等价物与银行短期存款共计约为14.66亿元，较去年底进一步提升。中期派息0.048港元，派息率约50%，以实际行动为股东和投资者注入更多信心。 

星盛商业具备怎样的实力驱动韧性增长？结合此次财报，不妨深入剖析一番。

持续稳健经营，兼具确定性和成长性

星盛商业作为大湾区领先的商业运营服务供应商，通过深度布局多品牌购物中心，为物业业主和租户提供包括物业管理、品牌管理输出以及整租服务等在内的全面解决方案，实现稳健增长。

今年上半年，星盛商业凭借强大实力和在商业地产领域的突出表现，揽获多项头部行业大奖，获得来自中指院、全房联、中购联、CCFA、赢商网等行业头部媒体的官方认可，在集团、项目等多维度都得到行业验证，反映出星盛商业的品牌力及市场美誉度进一步攀升。

星河控股开发及拥有的商业物业100%由星盛商业运营，作为集团控股股东，上半年实现稳健经营，“三条红线”保持“常绿”，并于2024年6月，经联合资信评定主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定。星河集团目前已获得联合资信和中证鹏元评定的双AAA主体信用评级 ，也是连续四年获此殊荣。这为星盛商业的业务发展提供稳固的保障。 

回归到财报数据中可以看到，上半年，星盛商业的品牌及管理输出服务收入虽有一定承压，但委托管理服务和整租服务均取得明显增长，带动整体收入水平保持提升。其中，委托管理服务收入同比增长10.37%至2.10亿元；整租服务收入同比大幅增长72.32%至0.61亿元。

（图片：星盛商业财报）

具体来看，在项目区域布局上，星盛商业上半年持续推进湾区双中心及全国化战略布局，为自身业绩实现可持续增长提供坚实的基础。截至今年6月底，星盛商业向54个商用物业项目提供服务，覆盖国内21个城市，总合约建筑面积约277万平方米。已开业项目29个，筹备中项目17个。

目前，深圳已开业项目11个，广州已开业项目5个，大湾区已开业项目19个，上半年COCO Park在广州荔湾区健康港开业，上海浦东星河COCO Garden顺利开业。星盛商业坚持有高质量的项目开业，将会带动业绩实现稳健增长。 

具体到经营成效上，上半年，星盛商业累计同店销售同比增长8%，累计同店客流同比增长16%，继续保持上升势头。同时，出租率及收缴率持续维持在行业较高水平，合作商户数量进一步增至5000+家，体现出星盛商业提供商管服务背后所表现出的品牌力，持续吸引客户。

结合行业发展趋势来看，国内购物中心头部效应愈发凸显，在优势资源集聚的加持下，将实现“强者恒强”，或许可以长期展望星盛商业的业务表现向好。 

东方证券在最新研报中指出，体量更大的购物中心，品牌组合更加丰富，调改空间足够，能够持续为客户带来新鲜的内容和体验，持续吸引优质客群。同时其抗风险性也更强，销售体量更大的购物中心较少出现销售额逆增长的情况。

而星盛商业积极审慎布局具有高商业价值的购物中心，其定位以及地段具备稀缺属性，竞争优势明显，这预示着未来增长具备充足的稳健性与成长性。

精细化运营，实现高质量可持续发展

要实现高质量发展，离不开星盛商业重视精准化与精细化运营，挖掘消费潜力，开辟新的增长动能。过去在商业运营领域深耕多年，星盛商业已经形成一套全产业链、全流程的商业管理体系，不仅保障了在营项目优质高效的运营，更吸引优质的商业资源集聚，从而形成强大的品牌力。

首先，凭借高效的资源整合能力，星盛商业为消费者带来印象深刻且独特的沉浸式体验。上半年延续“宠粉计划”及“Crush On COCO”爆款造节IP；积极拥抱政企联动，打造深中双城体验官；紧随时代脉搏，跨界顶流IP，落地DIMOO华南独展、赞萌露比深圳首展、泳装女孩ROSEE深圳首展。 

在打造标杆项目上，星盛商业以敏锐的商业嗅觉洞察港客北上消费的新趋势。推动中港官方活动、专列巴士、特色街区、港客专项礼、头部平台合作、主流港媒投放等一系列推广策略，不断迭代服务，占领港客红利，将“流量”转化为“留量”，把福田COCO Park打造为城市级港客首站，发展龙岗星河COCO Park，打造东部港客新高地。

在会员运营方面，星盛商业一直在深度探索并且不断自我迭代。自年初正式焕新会员体系之后，依托COCO CLUB的线上会员系统和与商户的联动、积分附加权益的持续优化及SP营销力度的提升、各业态卡券的定向发放，星盛商业在会员拉新、留存、转化、复购上均实现了显著提升。

此外，星盛商业还采用高效数字工具促进商业创新。面向会员运营，通过智能营销、线上商城和多渠道部署提升会员运营，实现流量到留量的转化。面向商户经营，利用“星管家”平台简化商户服务，优化数据管理，提升消费转化效率。

总的来看，处在存量时代，聚焦精细化运营是大势所趋，而星盛商业强化修炼内功，在国家大力提振消费市场的有利背景下，将有望抓住行业更多新的增量。凭借卓越的组织管理体系以及雄厚的商业运营实力，星盛商业将在行业中继续保持领先地位，实现自身高质量可持续发展。

价值投资的黄金机遇，实力穿越行业周期

除了经营层面的高质量发展，作为长期投资者，往往还是会关注宏观政策、行业趋势及公司基本面，从而寻找具有长期增长潜力的行业以及企业。回到价值投资的逻辑，星盛商业作为投资标的，其质地又如何？

在宏观政策方面，国务院不久前印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》,对服务消费发展作出全面、系统的部署，要进一步优化和扩大服务供给，释放服务消费潜力。伴随着促消费政策的出台，居民消费升级需求释放，而以星盛商业为代表的企业，有望借势政策利好加快，助力消费市场提质扩容。

中国物管行业增速有所下降，呈现分化趋势，占据领先地位的企业有望继续扩大优势。尤其是对星盛商业来说，挑战中蕴含机遇，为全面转向高质发展，提供了窗口机遇和市场环境。而星盛商业保持稳健增长，财务表现越来越健康，具备穿越行业周期拨开迷雾的实力。

多年来，公司的流动资产占比都超过了60%，截至2024年上半年，星盛商业的总资产为23.53亿元，流动资产占比达到64.24%。同时，现金及现金等价物与银行短期存款共计约为14.66亿元，较2023年底增长3.9%。流动性愈发充裕。星盛商业展现出更强的抵御市场风险的能力，平滑周期波动。

同时，对投资者来说，星盛商业具备高股息高分红的持续性，一直致力于为股东提供稳定的回报，这一点在其连续的股息政策中得到了体现。

2024年中期股息每股0.048港元，派息率约50%。回顾2021年-2023年，公司的派息率保持攀升，2023年每股派息0.13港元，每股派息同比增长23.8%。长期以来稳健的业绩表现，为公司的股东回报提供了坚实的财务基础，也将支撑起未来的分红规划，持续提振市场对公司未来发展的信心。

值得一提的是，星盛商业还有其控股母公司——星河控股，作为坚实的后盾给予其未来发展支持。母公司星河控股多年来保持稳健经营、财务状况优秀，并且在大湾区土储充足，依托与星河控股的长期稳定合作，星盛商业的优质储备项目充足，将为业绩的持续增长注入了较高确定性。

结语：

综上所述，星盛商业聚焦大湾区，巩固标杆项目地位，从而实现业务规模得到高质量的扩张，并积极审慎地布局全国。同时，星盛商业凭借强大的精细化运营能力，以与时俱进的战略深耕品牌力，强化盈利能力的稳健性和成长性。

目前在价值投资的逻辑下，星盛商业在宏观政策、行业趋势及公司基本面上呈现出清晰的成长路径，未来利润增长潜力十足。可以期待，星盛商业将继续保持向上的成长姿态，内在价值不断提升，为投资者创造超预期的回报。