中金：美国房地产市场的现状与展望

智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，降息预期下，美国地产是否开启新一轮复苏成为市场押注热点，美股地产板块已先行大涨。地产修复不仅对美国增长和政策路径有重要意义，对后周期消费品的拉动和低库存现状也会影响中国出口链。

▍中金主要观点如下：

一、美国房地产市场现状：周期磨底，成屋量少价高，新屋量多价低

从成交量角度看，美国地产周期已经下行两年，处于磨底阶段，但成屋与新屋分化明显。1)按揭利率从高点回落;2)新屋销售小幅修复，成屋仍低迷;3)新屋价格走低，成屋价格坚挺;4)新屋库存处于高位，成屋供给吃紧;5)新屋开工与建筑许可小幅改善。

二、房地产需求受何影响：利率下行有效，但负担能力较低，人口结构有支撑

短期利率下行将提振需求，但高房价制约负担能力：1)利率下行降低融资成本，使租金回报率再现优势;2)存量付息压力不大，但高房价制约新房负担能力;3)疫情后透支部分需求，但长期人口结构积极因素仍在。

三、房地产修复的两面性：利率降是修复的原因，但又会反过来造成后续降息幅度收窄

利率下行大概率会推动地产修复，但影响有两面性：1)地产修复成为接棒服务消费的新增长点。2)但也会延缓房价和房租下滑，甚至下半年造成一定再通胀压力，因此，提前降息反而会造成后续降息不需要这么多的悖论。

四、对中国影响：改善地产链出口，但提前关闭降息窗口

一方面，销售和补库需求或提振中国出口预期，但需要等待降息和地产修复，大概率在下半年;另一方面，若美国地产修复提振增长甚至通胀，美联储降息速度和幅度有可能放缓，从中美利差和汇率角度提前关闭外围降息窗口。