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2018年政策松绑下的万科会迎来第二春吗|互金公社

互金公社说互金公社说 2018-01-11 08:50:13 993
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币币鸟发现最近关于房地产松绑的政策是一个接着一个出现。先是,南京、郑州这些二线城市对高学历人才开放房票购房,有人说,这就是曲线松绑限购;紧接着,兰州直接光明正大的说,哥们不陪你们玩儿了,我扛不住了,我要先松绑一些区域;好像调控政策真的开始松动了,是不是意味着房地产的春天又来了呢?这个得一分为二的看。


对于一线房地产而言先紧后松是大利好,行业集中度明显提升,龙头企业的综合实力更加明显,2017年房地产行业经过密集的政策调控下,集中度连续跳增,前十大、前二十大房企销售市占率分别为24.7%、33.2%,较2016年扩大6%、8%,远高于2010年至2016年年均1%至2%的增幅。币币鸟可以预判2018年龙头房企的市场份额会进一步加大,中小房企会加速退出从而使行业变得稳定。


大家不应该过分看空房地产上市公司,不要因为调控的长效机制是利空行业,相反的是长效机制的建设会让地产行业的价格波动更加理性,有利于龙头公司的投资决策,同时四限政策(限购限贷限售限价)在边际上已经没法更紧了,反而有可能逐步宽松(比如预售证),差异化调控开始逐步在全国蔓延。兰州这次限购松绑就叫差异化调控。


因为兰州这个城市,即使不限购,房价也不涨,房子也卖不动,兰州新区都烂尾多年,都快成鬼城了。现在一限购,真叫是屋漏偏逢连阴雨,雪上加霜。


因城施策,差异化调控就是,库存小的,房价涨的猛的一线城市,还得憋着,等着长效机制来管你;库存大的没人买的小城市,适当放松一下,赶紧卖吧。


币币鸟一直告诉大家一定要人弃我取,也就是好东西在别人不看好的时候要坚定抄底,而不是跟随羊群去继续看空。币币鸟也是从巴菲特身上学会的价值投资。虽然房地产未来的增速在下行,但是好坏都是同时存在的,房地产行业只是不再那么容易大幅增长了,但是行业龙头和盈利能力却是逐渐稳定上升的,尤其是像万科等龙头公司的经营管理能力持续凸显,虽然企业的杠杆率偏高,同时消化杠杆的速度更快,随着城镇化持续提升,棚户区改造以及租售并举共享住房的持续推动下,龙头公司的业绩收入完全可以消化高杠杆的压力。


币币鸟认为2018年依然是房地产市场结构性火热的一年,在一线龙头企业在2016-2017年,疯狂拿地后,2018会逐步回收这些资本,也就意味着龙头企业拿地的城市还有第二春,在一线城市冰封的大环境下,二线未来的崛起潜力巨大,存在估值洼地,例如,乌鲁木齐、西安、成渝、昆明、深广、武汉、厦门等。中国未来5-10年内,除了北上广深这些城市之外,还会出现以二线城市为核心的千万级人口超级城市群,而其中很多将来自于中部地区。二线城市会崛起,会缩小和一线城市的差距是必然趋势,同时三四线城市和一二线城市之间的差距会越来越大。


未来中国城市的发展,主要解决的问题就是不平衡问题,尤其是一二线城市的差距。


一线城市持续在挤出人口,而二线城市的福利待遇和经济发展速度已经可以和一线媲美,性价比在此时对年轻人有巨大的吸引力,中国未来的人口流动趋势向二线城市转移。币币鸟认为大家现在与其背负过重的大城市压力,还远远没有出头之日,还不如去发展快速,生活居住成本更低的二线城市掘金,我推荐南京、苏州、成都、重庆。


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