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楼市大地震

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力哥说理财力哥说理财 2018-01-18 11:25:41 664
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1月15日,土地资源部部长姜大明发声。


力哥定睛一看,吓死宝宝(巨婴)了,楼市要地震了。


姜部长说——


 

我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。


城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。


我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。


政府将不再是居住用地唯一提供者


上面这四句话翻译成人话,意思是说农村宅基地的所有权(名义上的权利)是集体的,这个未来也不会变,资格权和使用权都是农民的,其中资格权(实质上的权利)依然是农民的,要坚决保障,决不能让无知又贪婪的农民稀里糊涂失去土地,变成失地流民,影响城市稳定。


但使用权要进一步放开了。


过去农民的宅基地资格权和使用权是绑死的,目的是把农民拴在土地上,不要乱跑,便于统治。


改革开放后,种地不赚钱,大量农民进城打工,家里的地就荒废了。这是资源的巨大浪费,所以你家的地如果不种,就可以转包给隔壁村的王二麻子,他种地赚到的钱每年分你点,这样他也有的赚,你也有的赚。



农业有很强的规模效应,一亩三分地搞不好,要搞就一大片地一起搞,这样农产品在市场上才有竞争力,棒棒哒~


但即使如此,同样是农民,土地包给别人种地分到的钱,和过去15年城市房价飞涨带来的近郊农民拆迁分到的补偿款相比,一个天一个地……


但政府不愿把农村土地的使用权完全放开,也就是宅基地的上市全流通,这么一来会出现致命问题。


过去政府是城市建设用地的唯一供应方,政府想房价涨,或不想今后流入这座城市的人口再大幅增加了,就收缩土地供应;政府想平抑房价,或希望大量盖房子吸纳外来人口,就加大土地供应。


如果农民的土地可以随意买卖,不管是卖给开发商大规模开发,还是自己建一个别墅小楼卖给买不起房的城里人(小产权房),都会导致市场供应一夜间爆发式增长,结果只能是城市房价暴跌,无数购房者断供,银行坏账飙升,政府手里的高价土地再也卖不出去。


往小里说,地方政府会饿死,往大里说,中国经济会崩盘。



这两个问题,政府无论如何也无法接受。


所以那些呼吁给小产权房正名的农民或者专家学者,都可以歇歇了,别做白日梦了。只要H旗不倒,你这辈子绝不会看到小产权房转正的一天。你没给衙门交过保护费(土地出让金),就想自己独吞?做梦!


那些因为买不起商品房而只能买小产权房的悲催一族,你们也要永远清醒认识到:你们买的房子并不受国家法律保护和认可,你手上那张所谓的产权证并不是真正合法有效的产权证,你所有签署的合同、购房款的银行流水证明等等都是无效的。


今天你之所以还能继续住在这套你“买”的房子里,只是因为运气好。


首先,是把这个房子下面土地的使用权“卖”给你的农民,良心好,没有出尔反尔,故意讹你,如果他现在要你滚蛋,你就得滚蛋。打官司也没用,法院不支持,因为土地的资格权还是这个农民的,国家也不承认他私下把土地转“卖”给你的行为。


第二,是你这房子还没到政府征地拆迁的时候。一旦城市发展到需要征收你所住房子的土地时,对有资格权的农民来说,那叫拆迁户,意味着一夜暴富,比如深圳那边,政府的征地补偿款可能有八位数,但对你来说,那叫拆家户,政府有权把你房子强拆,你给我滚蛋,一分钱不补偿。


对那些买了小产权房的小伙伴,我只能说祝你好运。


大家一旦理解了这个本质问题,就能理解“城里人到农村买宅基地口子不开”的含义了——不仅这次改革不会开,下次改革也不会开。


什么时候有可能开?


中国经济什么时候脱离房地产捆绑了就可以开。


但在可预见的未来,我还看不到这个可能性……



宅基地不许随意买卖盖房子卖给城里人,但可以自己盖房子租给买不起房的城里人。


姜部长说了这么长一段话,核心就这意思。


但有个前提,这么搞的主体,可以是农民自己,也可以农民合起伙来搞,也可以是村委会牵头搞,还可以是农村的企事业单位来搞,可就是不许开发商参合,也就是别搞到最后又是开发商赚大头,农民赚小头。而要让农民在盖房子租给城里人这件事上真正赚到钱,得到实惠,把钱留在农村,带动农村发展。


三农问题年年都是政府一号文件,让相对贫穷的农民借着房地产行业的飞速发展和城市化的东风致富,本就是十九大报告提出的解决新时代中国社会主要矛盾的应有之意。


另一方面,“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话说了快两年,但很多城市房价还在拼命涨。归根到底,大家还是不愿长期租房住,还是拼着命想买房,所以政府这两年才会越来越强调租售同权,租购并举。



说是说同权并举,但政府希望大家最好都去租房——只要还想买房,15年的惯性了,哪怕是所谓的“刚需”,骨子里多少还有点“炒房”的意思,想借着买房实现资产增值。只有租房,才能彻底和“炒房”的念头绝缘。


今后宅基地可以上市,但是只租不卖。这么一来,在不冲击城市地方政府既得利益(土地出让金),也不会把房价冲崩盘的前提下,能大量增加租赁方市场的供给,房租将有进一步下滑的空间,就会吸引更多买不起房的城里人选择租房。


一石二鸟,妙哉。


但最终,这个政策还是会冲击到现有的商品房市场。


因为今后更多的人会选择租房而非买房,房屋买卖市场的需求就会减少,从而造成房价下跌压力。


但是能入市的土地都在农村,真正的机会还是大城市近郊的农村,距离一二线城市太远的土地也不见得能分到多少制度红利。


而这些大城市近郊农村土地的大规模入市,冲击的也是城乡结合部的商品房,距离15公里以外的城市市中心的房子,依然很难受到影响。尤其是北京上海这种超一线城市市中心的房子,可以说没有任何影响,因为周边早就没什么土地可以开发了。


力哥多次说过,买房就是要买中心,中心,还是中心。



未来一二线市中心的房子依然可以闭着眼睛买,但周边郊区新城的房子就要谨慎了,因为周边不差地。


但如果你早已买不起市中心高价房,只能勉强买得起郊区新城的话,该怎么办呢?


力哥不知道。


我只能告诉你,这些房子的租售比未来会进一步降低,买房的性价比会越来越不如租房。


那么问题来了,你还会坚持要买房吗?



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