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中国将以怎样的方式消灭房地产泡沫?

平说财经张平平说财经张平 2018-03-10 01:00:17 1126
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平说财经张平
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摘要:近日,全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民对媒体报道表示:房地产市场是存在泡沫的,尤其是在一二线城市,但三四线城市还可以。泡沫不能主动挤破,也不能吹大。房地产会以稳定为主需要防范风险。我国

近日,全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民对媒体报道表示:房地产市场是存在泡沫的,尤其是在一二线城市,但三四线城市还可以。泡沫不能主动挤破,也不能吹大。房地产会以稳定为主需要防范风险。

我国高层智囊所达成共识:一二线城市房地产市场存在泡沫,三四线城市还算合理。但这里面确实需要注意一个问题,用时间换空间的话,一二线城市消化泡沫的能力要远远高于三四线城市,在三四线城市中,一些非核心城市群的三四线目前这一轮行情之后,长期归于平淡将是大概率事件。

对此,有学者表示,要让中国的房地产泡沫软着陆,就是要让乡村宅基地转让,让小产权房转正,这样土地和房源都可被激活,房地产的稀缺性就荡然无存,否则一二线城市的土地和房产一直作为稀缺资源,价格始终难以调整。

不过,现在看来,城里人到农村买宅基地口子不会开,严禁乡下利用宅基地建别墅大院和私人会馆,但是宅基地可以通过所有权、资格权、使用权“三权分置”。从而盘活农村多余宅基地,并建造成租赁房。至于小产权房更不可能转正,因为小产权房质量差别太大,这样的房子难以得到政府部门的认可。

现在的状况是,中国的三四线城市的泡沫并不算太大,即使有也只是在部分地区,所以今年各地政府可能根据自身情况“因城施策,分类调控”。而一二线城市房价存在泡沫各方已经达成共识,剩下的就是要对房地产泡沫既不主动挤破也不放大,避免发生系统性金融风险,从而让中国的房地产软着陆。

那么,究竟如何让中国的一二线城市房地产泡沫软着陆,或者允许局部泡沫破裂,从而避免发生系统性金融风险呢?我们认为要从以下几个方面入手:

首先,一二线城市的房地产泡沫要得到有效控制,就必须要降杠杆,否则泡沫会被持续吹大,就更难控制。2016年底中国家庭债务占GDP的比重可能超过60%。已经超过2008年美国次贷危机前的家庭债务累积速度。

过去,居民部门多是 “怕欠债”,而现在多数是 “高负债”。从国际比较来看,2016年中国居民部门负债和劳动报酬之比是90%,而2008年不到50%;美国这一比值2008年是140%,2016年降到118%。这些年来,美国居民部门在去杠杆的同时,中国的居民部门在加杠杆。

事实上,适当的杠杆,对于促进居民部门消费和投资是有帮助的,但是不合理的加杠杆,就会导致房地产出现过度投机化。高杠杆率到了一个警惕值时,就到了不合理的上涨区间,就要往下降一些,这既是要防范房地产泡沫的继续扩大,又是对过去盲目透支未来财富方式的纠偏。

再者,控制潜在的房地产金融风险,防止热点城市房价的大起大落。自从2015年初至2016年10月一线城市房价出现大涨,马上调控政策袭来,一线城市资金流向二三线城市,到2016年末至2017年三四线城市房价出现飙升,实际上房价大涨之后就必会出现大跌,那么如何防范房地产金融风险呢?

一方面,通过限购、限贷、限售等政策将高房价给固化起来,严防房地产的大起大落。尤其是部分城市推行限售,往往一限就是3-5年,这对于打击投机炒作的产生积极作用。正因为严厉的房地产调控政策,像北京、上海、深圳等一二线城市的房地产成交量一下子跌去大半,由盛迅速转衰。

另一方面,当房价泡沫呈现上下两难之后,长效机制正在紧锣紧鼓的进行中,中央政府推出“租售并举”的理念,地方政府也拿出了“租售同权”,进一步提升了房地产租赁市场的地位。

同时,共有产权房、保障房的推出,这让刚需群体有了更多的选项,一旦民众的居住问题得以多渠道解决了,人们对高房价也就不再那么关注了。房地产投机投资性需求开始退潮。

再次,现在北京、上海等一线城市房价与去年高位相比下跌了15%左右,如果每年存在房地产泡沫的城市在去杠杆后,都能下降一点,而广大职工的收入条件又每年提升一些,这样通过几年甚至十几年后中国的房地产软着陆还是有可能的。

最后,通过进一步税制改革,解决地方与中央政府的税制分配问题。也就是说,中央政府应酌情让度一部分税收给地方政府,让其摆脱对土地财政的依赖,并且通过几年后开征房地产税,来让地方政府彻底不需要房地产来支撑地方经济。如此一来,房价未来上涨的源动力就消失了。

倘若没有外力的干预,我国一二线城市的房地产泡沫在经历了快速上涨之后,总有“硬着陆”的那一天。而通过降杠杆来阻止泡沫持续膨胀,通过房地产调控等手段来阻止房地产出现波动。最终再让房价每年回调一点,居民收入再每年同步上升一些,这样过不了几年,一二线城市的房地产泡沫就会实现软着陆。

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