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房多成灾?东三省城市去库存为啥要6年?

平说财经张平平说财经张平 2018-03-11 00:21:50 929
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平说财经张平
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摘要:经过了多年努力,全国各城市在去库存上成绩显著。根据世联行日前发布的研究报告,至2018年,全国住宅累计可售量降为23亿㎡,预计到2018年若无新开工的住宅,消化全部库存需大约1.8年。似乎在大家共同的

经过了多年努力,全国各城市在去库存上成绩显著。根据世联行日前发布的研究报告,至2018年,全国住宅累计可售量降为23 亿㎡,预计到2018年若无新开工的住宅,消化全部库存需大约1.8年。似乎在大家共同的努力之下,中国房地产去库存问题已经得以解决。

不过,按照全国各地房地产去库存具体情况来看,却出现了严重分化格局。珠三角、长三角和京津冀地区库存已趋紧。而广东、成都 重庆、长江中游地区的房地产去库存周期低于 1 年。但在广大的三四线城市,如东三省库存相对于 2017年尽管再缩短了 0.6 年,但若要去库存周期仍在6.1年。

尽管如此,在经历了2017年三四线城市房地产“量价齐涨”的升势之后,东三省的三四线城市房地产库存总体还是呈现下降趋势,只是要把这巨量库存全部去除掉,恐怕并非是一朝一夕能办到的。

那么,2017年部分三四线城市为啥会出现上涨行情呢?一方面,一二线城市受到房地产调控政策的影响,大量资金都往之前的“价值洼地”三四线城市跑。

所以2017年开发商之所以还能够取得骄人业绩,主要还是提前布局于三四线城市。另一方面,危棚简屋的改造,现在采取的是货币化安置手段,大家都拿着政府发的货币去购买商品房,所以三四线城市库存会快速减少。

但是资金的流入,以及危棚改造都是不可持续的,一旦支持三四线城市房地产出现趋势性逆转的情况,那么,东北的二线城市(比如沈阳、哈尔滨、大连)等人口和资源集聚的城市房地产“去库存”形式还稍好一些,而其他东三省三四线城市将依旧面临相当的考验。如今已经到了房多成灾,若是不算增量房入市,仅是消化掉存量房的库存起码也要6年多。

现在问题来了,既然东三省卖掉库存房要用6.1年,显然后续要消化掉这些库存房是要费很大一番力气的,而东三省现在呈现这种房多成灾的形势究竟给我们带来啥警示呢?

首先,三四线城市房地产投资风险远高于一二线。本来东北各城市房地产库存没有现在高,也只有三至四年的去库存量。但是大量资金被赶到三四线城市,把东三省各三四线城市房价都推上去了,马上后续就会有更多的开发商入市建房。

这就导致了本来已经比较严重的房地产去库存问题没消化多少,新的增量商品房又开始入市了。这使得东三省的中小城市房地产库存量越积越大。所以,应该提早给三四线城市房地产降降温。

再者,作为老工业区的东三省,生产制造业基础雄厚,但总体上服务性领域、高科技产业发展严重滞后。东三省GDP这些年本来就不景气,这就导致东三省经济相对于全国来说,排名还比较靠后。而在经济增长相对落后,配套设施并不完善的三四线城市,房价即使上涨,也是昙花一现,难以持久的,而努力去库存则是长期性的。

最后,对于东三省的三四线城市而言,这些年经济衰退比较快,生产制造业低迷,只能寄希望于房地产来拉动当地经济,而地方政府过度依赖于房地产对GDP的拉动,所带来的后果是只有房地产业一旦出现衰退,当地经济恐怕难有支撑点。

目前东三省应该鼓励和支持广大制造企业不畏艰难,转型升级,另一方面,大力发展现代服务业、高科技产业,以吸引更多人口流入,这样既可以解决更多的就业问题,又可以对东三省各城市的去房地产库存有利。

房多成灾,闻所未闻,但这事情却在东三省已经发生,如今仅是东三省的三四城市,平均去库存要6年左右。为啥会造成这样的结果呢?就是不顾实情,放任开发商拿地建房一哄而上。地方政府对房地产依赖过大,却始终摆不脱对房地产的依赖,这样真的是后患无穷。投资者应尽量避免在有泡沫的三四线城市购房置业。

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