想在海外楼市投资捞金，这几点很关键

进入成熟期

 一个国家的房地产市场，是有生命周期的，这与经济发展阶段有关。经济增速放缓，比如欧美多为2-3%；人口增长缓慢，且逐步老龄化，其中日本和德国最为严重；住宅存量接近饱和，新房需求量小；城市建设告别高潮期，只是小修小补。

典型现象为，二手房成交量远大于一手房成交量，比如美国二者的比例大概为9:1。政府管理部门、房屋买卖双方、房产中介机构、律师事务所等，都是围绕存量房进行工作或展开业务的。而国内大部分城市主要围着新房展开，比如我国地方政府很重视土地出让金，而发达国家地方政府离不开房产税等持有阶段税种。而国内的一线城市也越来越向发达国家靠拢。

再者，发达国家有很多收购旧房装修翻新之后再出售或出租的机构，而中国比较少见。

因此，发达国家的房产投资更依靠房屋的房价基数，侧重稳健，如果想用更少的一次性投资获取可观的房价涨幅，东南亚等新兴市场是更合适的选择。

房价涨幅较小

2003-2013年期间，我国房价大趋势是持续大涨，很多人都习惯了年均两位数的涨幅。而发达国家的房价则非常温和，绝大部分年份涨幅都是个位数。

比如，2015年二季度相比2002年，英国房价指数上涨了110%，但年均仅上涨8.1%；2015年二季度相比2000年，受房产泡沫破裂影响，东京都市圈房价指数下跌了16％；2015年二季度相比2000年初，美国房价指数上涨了72％，年均增幅只有4.7%，如果回顾百年，则美国房价涨幅刚跑赢通胀。

这样的房价涨幅，在中国人看来，实在没有什么竞争力。房地产市场步入成熟期后，房价涨由就会变小，这是行业规律。在新房开发热潮时期，市场需求旺盛，产品质量和小区环境不断提升，所以新房价格引领着房价快速上涨。而进入存量房时代之后，城市与社区成熟、没有大拆大建、缺少成片的新建小区，房价趋稳。另外，从需求端分析，欧美国家居民少有投资房产习惯，甚至连自住性购房需求也不算旺盛，很多国家的租房比例多在30-50%之间。

东南亚国家中，新加坡几乎等同于欧美发达国家，高房价，低涨幅。而泰国、柬埔寨、马来西亚等地与国内类似，而更新的发展国家则有点像十年前房价起步时的情形。

租金收益率更高

我国房价涨幅总体高于发达国家以及房价处于起步阶段的新兴市场，但租金收益率却低于后者。当前，我国大城市住宅租金收益率平均为2－3%，而欧美国家可达到4-5%，而日本东京高达5-8%，东南亚国家普遍在8%以上，例如泰国。发达国家的商办类物业的租金收益率比住宅还要高一些。

此现象原因多为两点：其一，买房租房观念有别。中国人能购房，则绝不租房，购房置业是种民族习惯。而发达国家租房观念流行，美国房屋自有率只有六成，新加坡只有六成，欧洲大城市租房居民占四至五成。其二，假如租金基本平稳，则房价涨幅越大，租金收益率越低。我国房价涨幅大于欧美，2016年世界城市房价涨幅榜上，中国包揽前十，而租房市场由于弹性很大，会更符合市场经济规律一些。

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