【荐读】潘石屹的京华烟云

作者：你包叔

如果韭菜国里甘肃普通话讲得最好的潘石屹有滑铁卢的话，他打造的明星项目建外SOHO的一家餐厅——“三个贵州人”，就是他人生的滑铁卢。

时光回到2005年的秋天。老潘做了一个“符号”巡展，把公司过去十年标志性建筑、照片、出版物展览出来。

那时你包叔刚来北京不久，在老潘的SOHO小报网写博客，磕着瓜子，慕名去朝外SOHO看巡展，心想这么牛逼的人物，要是能见上一面，也不枉来北京闯荡一回呀。

当时人山人海，没能见着这位大人物。

彼时的老潘正气势如虹。他那时不是中国地产界最有钱的，但一定是最出名、最会玩票的。他有意满足新兴吃瓜一代找寻偶像的心理，凸现光彩照人的生活方式。

他出书、写微博、做慈善、代言广告，还主演了一部票房惨淡、名为《阿司匹林》的电影。这些无一不符合吃瓜一代对中国上流社会的美好想象。

吃瓜群众们在朝外看老潘符号展的时候，他们不会知道，当时的SOHO中国正处在分裂边缘。“你跟老潘走还是留下来跟张欣？”这是当时SOHO员工打招呼的方式。

那年秋天，在三个贵州人发生过一场“分家”大会。在场包括苏鑫、李虹、许洋在内的当时SOHO中国二十多个核心中高层。

吃饭吃到后面，往事涌在心头，老潘突然抱着张欣、闫岩和刘芳三个女人嚎啕大哭。

十三年后，2018年的妇女节，和老潘在建外SOHO抱在一起痛哭的SOHO中国总裁阎岩也离职了。当年见证过老潘痛哭流泪的亲密战友——如今都离职殆尽了。

俱往矣，外部环境和内部环境都发生了巨变，韭菜国的偶像们纷纷走下神坛，SOHO中国也不再是当年那家光彩夺目的公司。3月20日，SOHO发布了2017年年报，营业额19亿多——还不及碧桂园一个项目卖得多。

不知道老潘看着碧桂园、恒大、融创这种当年的小公司，朝着万亿销售额奔去，内心深处是否有落差感。时代滚滚向前，曾最会把握社会传播趋势、几十年如一日经营高大上精英朋友圈的老潘，在抖音、快手病毒式传播的时代，也落伍了。

一

1986年，天津大学土木工程专业毕业的闫岩来到北京，后来她去了希尔顿酒店工作。

闫岩来到北京的第二年，潘石屹辞掉体制内工作，南下深圳寻梦。老潘在深圳学会了砌砖，又跟着牟其中去了海南，在那承包了砖厂，接触了地产，然后和冯仑一起学着借用银行杠杆资金炒地皮。

有一天他去政府部门办事，买了5斤桔子贿赂工作人员，看到了海南房地产的核心文件——海口不过30万人，炒地公司却有18000家。小潘当时就震惊了，他回去说服冯仑抛空了所有资产，几个人带着钱逃回北京。

回到北京后不久，潘石屹与张欣在北京的第一次见面。老潘穿着紫红色的西装，花领带，白皮鞋，戴眼镜，头发有点儿秃。这个天水农村出来的小个子中年离过两次婚，没出过国、一句英语不会说。

张欣则是典型意义上的“白左”——高盛年轻分析师，拉着行李箱生活在飞机上，觉得国内的东西都很土。

即使如此，在两个人认识的第4天，潘就向张求婚了。1994年，张欣成了潘的妻子，也成了其最重要的生意伙伴。第二年，老潘和冯仑闹掰，拿着从万通分家的一百万，和张欣一起开了夫妻店。

在老潘创立SOHO中国第二年，和老潘公司合作的闫岩，从希尔顿酒店跳槽，加盟了这家小公司。在两口子在一起超过二十年都很少的时代，阎岩在SOHO中国一干就是22年，从企业拓展、成本预算到全面管理，从首席运营官、财务总裁，一路做到公司总裁的位置。

她是唯一一个在潘石屹时代被发现提拔、又被张欣重用的一个高管。她自己也没有想到，多年后她成了这对夫妻档间最重要的润滑剂。

闫岩业务上没有出彩的业绩。不过SOHO部门与部门间，尤其是潘张这两颗明星双子星间存在很多缝隙。有条理且温和的阎岩，让他们变成了一个有机体。

大部分家族企业，尤其是夫妻档的家族企业公司管理都不会太好。夫妻间容易把夫妻和合伙人这两层关系弄混淆。当当网的夫妻档就是这样，SOHO夫妻档也是如此。用张欣自己的话来说，就是夫妻不像夫妻，合伙人不像合伙人。

过去二十多年，老潘和张欣至少有过三次激烈的交锋。

第一次是老潘完胜。1996年老潘盘下大望路红星二锅头酒厂的一块地，但他手里那点钱根本无力支撑47万平米的现代城项目。两人为此公司发展方向发生激烈吵架，一度濒临离婚边缘。

张欣在这次交锋中彻底回到家庭，直至第一个孩子出生后复出。后来两人达成了一种合作模式——老潘负责一切与钱有关的事物包括拿地、销售与推广；张欣则负责建筑设计。

这次交锋一举奠定了SOHO今后的成功基因——快速和分散销售的模式，及充满阳光、纯木空间和简约风格的建筑。前者拜老潘所赐，后者则是张欣所创造——那种西式中产阶级的生活浪潮，令北上广深的年轻一代沉醉。

开发完建外SOHO后，这对经常发起各种高大上艺术与建筑沙龙的夫妻档，成了中国最著名的地产商之一。不过，两人的角色平衡在2005年被一次情感危机打破——潘张的二人世界有了第三者闯入者，肇事者是潘。

故事六七年前就被媒体讲过。不知情的张欣，还去过医院看望刚生完孩子的第三者。直到一个二代出身的时尚女主编告诉了张欣真相。

对于容不得一粒沙子的白左来说，这是多么大一场地震。两人很快走到离婚分家当的关口，老潘要被净身出公司，朝外SOHO等项目和两个孩子都归张欣。但几乎所有SOHO的骨干都要跟着老潘出走，张欣沦为“光杆司令”。

在“三个贵州人”痛哭一场后，老潘这场婚是没有离成，但公司最后被张欣接管了。

老潘一度被张欣关在建外SOHO48层的家里“闭门思过”。整整一个月连家门都没走出去过，连饭都是送进房间去，连闫岩、苏鑫的总经办开会，也是跑去老潘家里开。

老潘出关后已经是2005年年底。鉴于这位同志对自己的错误有了深刻反省，觉悟有了质的飞跃，张欣带着老潘去了巴哈伊教圣地以色列海法，以共同皈依巴哈伊教的方式合好。

那年年底，老潘把自己持有SOHO接近一半的股份，以馈赠方式转给了张欣。

如果韭菜国最会炒房的人欧成效有笔失败投资的话，他的婚姻是他最失败的投资。

为了获得一纸离婚证和两个孩子，欧成效自称放弃了京沪35套房，代还了4500万房贷，加上1000万现金补偿。

欧成效说离婚最大原因也因为前妻是个“白左”。他对她的高学历厌倦透了，两个人从结婚开始就就各种冲突。被自己前夫称为“白左”的朱文倩，是投资人朱啸虎的妹妹。早年学历和欧成效类似，都在复旦毕业。后来她在剑桥留过学，在瑞银做过董事，在通用电气和万达做过投资，和张欣一样，是西化的投资精英。

当了十几年老板的老潘，像欧神一样，因为“白左”，一夜回到解放前了。

二

明星公司SOHO中国最终没有分裂。

但感情危机的受害者张欣开始强势，并逐步接管了SOHO中国。2007年，在张欣的力主下，SOHO完成了上市。对于主张“像水一样”轻灵，实施无为式管理的老潘而言，上市意味着要做大规模，要流程化。

在香港的上市庆功宴上，老潘说：“上市一直是张欣的愿望，对我来说倒是无所谓。”

彼时的SOHO是业内最为瞩目的房地产公司。2008年7月，三里屯SOHO开盘，一天卖了41亿，创造了当时中国房地产的单天成交纪录，也成了金融危机下的楼市奇迹。

全国各地都向老潘发出热情邀请。很多二线城市都邀请SOHO中国过去投资，拿出最好地段的土地，不管是住宅还是商业地产，什么条件都可以满足。

中国商业界的大佬，尤其是地产业的大佬，大体上有三种类型，一种是活成了面子，一种是活成了里子。还有一种，里子和面子都想要，这种人大多活进号子去了。

活成面子的典型是王石和任志强。王石口口声声说自己只要名，不要利，因为自古名利难两全。可到了晚年，庸招不断，不管是名还是利，都没有落着。

对于白左们来说，面子肯定是最重要的，所以广袤的农村即使有钱挣，他们也是不愿意去的。所以国际范的张欣在高管会上，给SOHO中国制定了一个精英型的发展战略：

坚持做商业地产，只在北上广深一线城市发展。

SOHO中国把住宅和中国二线城市广袤的市场，都给大踏步地放弃掉了。

2008年迅速走向二线城市的，是万达和恒大。万达在那一年冲进了福建、合肥、天津、石家庄、武汉、长春等地，拿了上千万平米的土地；恒大在那几年土地储备甚至迅速膨胀至5000万平米。

万达和恒大在二线城市的加杠杆、高举高打，和SOHO中国的保守形成了鲜明的对比。于是，王健林和许家印们和保守的老潘张欣们，自此分道扬镳。

负责拿地的老潘保守是出了名的。大概从海南的死人堆里爬出来的经历，给他的记忆太深了，他后来再也不敢大踏步地前进。

2002年广渠门外东五厂地块拍卖，富力以31.6亿拿下，楼面地价6000块钱一平米，老潘当时就咋舌——说泡沫太严重了。2009年，老潘竞拍广渠门15号地，被当时名不见经传的方兴地产击败。从招拍挂市场走出来后，他开始对所有人咬定，北京楼市有泡沫了！

如果给老潘一次穿越时空的机会，他一定会穿越回去，做两件事情。第一件就是做一家没有家人参与的公司；第二件就是不管加多少钱，把那两块地拿下来。

看看后来富力和方兴在这两块地都挣了多少钱？

当然，SOHO中国当时的形势也是一片大好，不是小好，而是大好。建外SOHO、三里屯SOHO的成功，和香港资本市场的追捧，给了张欣一种错觉。她觉得自己在几年内能够超越万科，成为中国房地产行业的老大。

2010年是SOHO中国最高光的一年。销售额达到了创历史的238亿元，一个银河SOHO的销售额就是146亿元。在部门中层会议上，张欣提出：

SOHO中国要在5年内超越万科。

当时SOHO中国的存货周转率，的确比万科还高。不过没几年，SOHO中国员工再提到张欣这句话时，只能哈哈哈。

王健林和许家印豪赌的东西，并没有让他们等待很久。王健林2015年超越李嘉诚成了华人首富，许家印在2017年也以2900亿身价登顶胡润百富榜。

而张欣却发现，她赖以生存的一线城市，已拿不到可以散售的商业用地了。进入拿地艰难期的SOHO中国，开启了第二个阶段——抄外资的底，先后收购了朝阳门SOHO、北京公馆、中关村SOHO、上海东海广场一系列烂尾楼，改造升级后，贴上SOHO的标牌卖出去。

这是张欣式的国际私募基金之路。这阶段的SOHO中国，也充满了张欣式矛盾。2004年有几个月，SOHO项目有一些青黄不接。一个地产商因资金紧张想把即将封盘的某项目转给SOHO中国，SOHO只要注入些资金，项目将回来几个亿利润。可由于项目规划无法更改，张欣嫌弃这项目太平庸了，SOHO中国最终选择了放弃。

但后来她收购的朝阳门SOHO、北京公馆、中关村SOHO几个项目，无一不是主体已经完工，改无可改。SOHO中国国际范的标签已渐渐的褪色，内和外都失去了原来的魔力。

2015年，SOHO中国经历了最后一次转型，杀入共享办公空间。卖了上海SOHO海伦广场、静安广场、外滩地王股权后，老潘将轻资产的筹码全部压在了SOHO 3Q身上。

终于，张欣又不再管公司了，五十五岁的老潘可以全身心又做自己的事业了。去年你包叔有次去望京SOHO找朋友，赶上老潘化身为外卖员，给白领送火烧，替自己的3Q项目赚吆喝。

你包叔当年的偶像，脸笑得拧得跟朵花儿似的。这位甘肃天水农村走出来的生意人，还停留在原地，用力表演着上个世纪的节目，台下却没多少观众了。

他原本完全可以建立一个属于自己的地产王国的。

本文来源：包邮区