花样年控股（1777.HK）：销售增速保持翻番，利润增43%推升股息

花样年控股（1777.HK）2018年3月19日公布了2017年全年业绩，2017年全年，公司去年净利润为人民币14.1亿，同比增长32%，公司拥有人应占净利润11.54亿元，同比增加43.26%。每股盈利0.20元，拟派末期股息每股7.00港仙。

增长潜力释放

回顾期内，集团合同销售总额逾201.64亿元，同比增长134.4%，合同销售面积1,9万平方米。销售额为2017全年销售目标150.00亿元的约134.4%。花样年物业销售物业已经进入快车道。2020年公司销售额目标为1000亿，市场预计销售额增速将保持每年翻番。

企业增长的潜力正在释放，同时充足的土储提供了花样年发展持续的动力。花样年的土地储备布局于北京，上海，深圳、武汉、成都等市场潜力大、资金回报丰厚的一线城市。截至2017年12月31日，本集团规划土地储备建筑面积约1560万平方米，其中已签署框架协定的物业规划建筑面积为663万平方米。

2017年，花样年控股的收入约97.83亿元(人民币，下同)，同比减少10.42%。毛利28.98亿元，同比减少17.88%。公司的收入不及去年同期，这主要是由于受到竣工节奏影响，导致交房面积偏少，且新盘在下半年特别是第四季度占比较高。而房地产竣工和交收后才能记入当期的营收业绩。

不过，公司的合约销售也在去年首次突破了200亿大关，预计这部分会在2018年的收入上有所体现。

在产品方面，花样年以高档精品住宅为主，但城市综合体占比在快速上升，这与其轻重共举、租售共举得发展方向相应。城市综合体项目销售额42.93亿元，占总合同销售总金额约21.3%；高檔精品住宅项目销售额为129.8亿元，占总合同销售总金额约64.4%；高檔住宅项目销售额28.9亿元，占总合同销售总金额约14.3%。

2017年上半年花样年的长效产品保持热销态势，难点项目也取得一定突破，在兼顾销售溢价的同时保证现金回款，保证企业快速发展的资金需求；下半年公司多个新获取项目集中入市销售，销售态势良好。

轻资产业务快速发展

花样年毛利率维持在近30%的相对较高水平，仍处于行业平均水平（20%-25%）之上。主要得益于花样年轻重共举的发展模式，我们都知道除了物业销售，花样年的收入来源还有租金收入和轻资产业务的收入，这两部分部分的毛利率是很高的。

可以看到轻资产业务收入占比已经接近总收入的1/3，较去年同期提升9.1个百分点。值得注意的就是物业经营服务稳定增长，同比去年增长约25%。

公司的轻资产业务中贡献最大的是物业管理板块，旗下的彩生活和易美居均已年进入资本市场，其中彩生活专注于住宅社区管理，美易家主要为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供物业管理、资产营运等相关服务。

其中，彩生活2017年业绩十分亮眼：净利润增加62%至3.51亿；归属于股东的盈利增加71%至3.21亿。业绩超出市场及投资者预期（原本预期是增长30%左右）。毛利率44.8%对比去年的毛利率43.6%有所增加。 

截止2017年12月31日，彩生活总共签约管理面积4.4亿平方米，服务小区2,384个，分别同比增长4.1千万平方米和45个社区。

细分业务方面，社区租赁、销售及其他增值服务的分部溢利约为人民币2.2亿元（2016年：约人民币1.2亿元），占2017年收益总额约42.9%，而2016年则占约30.2%。值得注意的是，来自增值服务的收入占比由去年的11.7%进一步提升至17.0%。

APP方面，截至2017年12月31日，彩之云的注册用户突破1,034万，其中活跃用户数为349.4万，分别较2016年末增加241.7%及101.2%，活跃度保持在33.8%的高位。

预计2018年万象美（原万达物业）将并入彩生活。万象美向超过132个社区提供物业管理服务，而该等社区之建筑面积超过4000万平方米。截至2017年10月31日止十个月，万象美录得净利润人民币2.4亿元，较2016年同期增加15倍。

结尾

花样年的财务保持稳健。2017年12月31日，集团净负债比率达76.0%，较2016年12月31日的83.0%减少7.0个百分点。手头现金164亿，与2016年12月31日相比增加47.7%，企业的现金仍然保持充裕。

整体负债规模有所提高，这主要是由于公司看好2017年下半年及2018年的投资并购机会，提前规划，紧抓窗口，合理利用融资杠杆为公司业务发展募集资金。

充沛的现金保证了企业持续的派息。公告显示董事会建议派息7港仙，这也是自上市以来，连续9年均有现金派息。

目前花样年控股市值85亿元人民币，PE6倍，PB0.6倍，以企业一线城市的土储布局，销售规模加速增长。未来企业潜力将进一步释放，加上旗下物业管理业务处于行业领先地位，增速超预期，我们认为花样年估值处于低估状态，PE应给予8倍，预计市值未来将超过100亿。