潘石屹已掉队? SOHO中国全年19亿营收还不及TOP房企的一个项目

3月20日，SOHO中国在2017年业绩发布会上披露了2017年年报。年报的数据颇为漂亮，2017年，SOHO中国实现营收19.63亿元，同比增长24%；其中，租金收入达到16.69亿元，同比增长11%。此外，SOHO中国实现净利润47.33亿元，同比增长420%。

但是面对如此大涨的业绩，SOHO中国的股价并没有随之上涨。在业绩公布的当天，SOHO中国股价下跌7.44%，盘中曾一度下探至10%，次日依然下跌4.25%。在漂亮的数字的背后，是SOHO中国没有公布的核心净利润、SOHO3Q的具体运营数据等多项外界希望能了解的情况。

无法探究SOHO中国没有在财报中公开这些数据的原因，但是可以肯定的是，坚持选择商业地产的SOHO中国已经被曾经同级别的地产公司远远的甩在了身后。

净利润的秘密

据SOHO中国年报显示，2017年，SOHO中国的投资物业评估增值为71.26亿元，较2016年度的12.7亿元上升58.56亿元。这也意味着，如果简单粗暴的剔除掉投资物业评估增值计算，SOHO中国的净利润可能还是负数。

这业务就是在业绩发布会上，有媒体再三问及撇除物业增值之外的核心净利润，但是SOHO中国的财务总监唐正茂表示不披露。

近年来，SOHO中国的业绩也多是与此计算方式相关。2014-2016年，SOHO中国分别实现净利润40.8亿元、5.38亿元、9.1亿元，而“投资物业评估增值”在这3年中分别为12.7亿元、2.04亿元、31.25亿元。2015年仅为2.04亿元的“投资物业评估增值”让SOHO中国的财报颇为难看。

“SOHO中国对其投资物业是按公允价值模式计量，而公允价值模式是不对投资性房地产进行折旧摊销，因此直接影响当期利润表的公允价值变动损益科目。”一位熟悉香港市场分析师如是说。

除此以外，SOHO中国去年净利润大增的另一个原因是，连续两栋物业项目的出售。去年6月和10月，SOHO中国分别出售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO，约定的资产价格总计超过85亿元，这两次出售的价格不仅远高于其成本（分别高出53%和85%），甚至还分别高于项目出售时重估账面价值约3.7%和7.9%。

每年唱一次的“转型成功”

SOHO中国从2012 叫嚣着要开始转型，从“开发-销售”的模式转为“开发-持有”，并且会逐步提高自持物业的比例。SOHO中国的董事长潘石屹曾公开表示，2015年公司的盈利将主要来源于租金收入，到2017年租金年收入将超过40亿。2017年如期而至，但是SOHO中国的目标收入却与之相去甚远。

2007年SOHO中国在张欣的带领下赴港股上市，一时间，SOHO中国成为地产界最为瞩目的公司。2008年-2010年成倍增长的营业额似给予了SOHO中国对未来的无限希望。尤其是2010年， SOHO中国的营业额达到了182.15亿元，销售额也创历史的达到了238亿。在部门中层会议上，张欣提出了SOHO中国要在5年之内超越万科，但是第二年SOHO中国就用自己的营业额打了自己的脸。2011年，SOHO中国的营业额还不足2010年的三分之一。

似乎是意识到自己的模式的遇到“天花板”的SOHO中国开始转型，但即便如此，SOHO中国从未想过要进入住宅地产和二线城市。这也是张欣在高管会议上为公司制定的发展战略——坚持做商业地产，只在北上广深一线城市发展。

长久以来，依赖的散售模式，在为SOHO中国赚取高额的收益的同时也在透支未来的物业增值收益。而其市场布局中集中的京沪两市，恰恰又是限购政策较为严厉的城市。此后的三年，SOHO中国经历什么叫做“一夜回到解放前”。被当作是核心业务的物业出租始终没能担起SOHO中国主要盈利来源的重责，2013-2015年，SOHO中国在营收和利润上三连降，到了2015年，市值两百多亿港元的公司，营收不足10亿元。

彼时，在内地和香港都有收租型项目，恒隆地产和希慎兴业是两个不错的对标。按营业收入计，三家同期分别为23.37亿元、14亿元和3.93亿元人民币，租金收入则分别是15.99亿元、9.56亿元和4.39亿元人民币，个中相差倍数一目了然。

二次转型

而在转型的低谷期，卖楼成为SOHO中国挽回财务数据的方式，而这一方式确实为他们在财务数据上增色不少。尽管在业绩发布会上，潘石屹表示，未来将不再出售资产，但是据摩根士丹利的研报，目前，SOHO中国仍有两个项目在商讨出售的资产，而基于这一原因，摩根士丹利才予以了“增持的”级别。

业绩发布会上另一个重点就是SOHO 3Q业务，这是继租金业务之后，另一个被SOHO中国予以重任的项目。对此，唐正茂称，目前SOHO3Q的租金收入算在2017年16.69亿元中，SOHO3Q约为其持有物业总规模的10%之一，但其租金收入要远超过这个占比。

同时，唐正茂透露，SOHO3Q从创办开始，无论是财务上还是法律上都是非常独立的，我们也是想着等规模进一步扩大，可以把这块业务分拆上市，到时候当然就可以释放SOHO3Q的价值。她继而表示，对SOHO中国的股东来讲也有非常大的增值潜力。

但是，无论如何渲染，目前SOHO中国呈现给媒体的，也仅仅只有SOHO3Q的规模而已，对于外界关心的该业务的具体营收数据SOHO中国仍然没有单独进行披露。

2015年SOHO 中国以共享办公室作为第二次转型，按照潘石屹的计划，到2017年SOHO3Q将在全国省会级城市共布局10万个座位，不过目前为止，SOHO中国的26个SOHO3Q中心，共计约2.6个万工位。这是潘石屹第二次在他的转型计划中食言。

相比起房地产商的潘石屹，更像是一个公众明星。在公众场合，潘石屹曾多次看空楼市，不仅是劝年轻人不要买房，更是大肆宣扬了房产税的楼市的消极影响。

事实上，在2009年潘石屹在竞标广渠门15号地，被当时名不见经传的方兴地产击败以后，他就坚定的认为北京的楼市有泡沫。

这似乎也奠定了SOHO中国未来发展的基调，将一线城市和住宅地产的大片市场拱手想让。对于房地产市场的误判，和保守的拿地策略，让SOHO中国错过了中国房地产这几年的巨大发展。