艾问观察｜如果让你租一辈子房，你愿意吗？

该来的还是来了。

上海、杭州、武汉、南京、西安、长沙、成都已率先开启了摇号购房的序幕。

随后，北京传出摇号购房的消息，据传摇号细则属于讨论稿，正式办法还未确定。不过，这层窗户纸终将要被要被捅破。

始于2016年9月的调控潮依然未停歇，经过四次调控升级之后，今年3月开始，新一轮调控升级。全国有超过20个城市再启房地产调控，合计发布了近30条房地产调控政策，内容包括在热点一二线城市执行摇号选房、将限售限购延伸到三四线城市等等。

艾问人物 创新创富：买房缘何需摇号?

《艾问人物》认为：限价，引起了蝴蝶效应。

一方面，一手房限价，众多开发商疯狂捂盘惜盘，新开楼盘大幅减少，导致供给不足。另一方面，二手房政策却相对宽松，价格远远高于一手房，一二手房之间价格严重倒挂。

相对便宜的新楼盘一开盘，就遭民众彻夜排队疯抢，需求甚旺。新楼盘的数量并没有满足大多数人的需求，全国遍地是僧多粥少、狼多肉少的景象，而暗箱操作、攀亲带故的情况也不少见。一干等待买房的刚需者甚是不满，而摇号就成了最大限度保证公平合理的一种手段。

导致需求旺盛的另一层原因，来自于人们对房价未来涨势的预期心理。如是金融研究院院长、首席经济学家管清友在博鳌亚洲论坛上表示，“大家觉得现在房价很贵，我劝你如果现在能买，有这个实力买，就抓紧时间买。因为如果你嫌贵，十年以后更买不起。”

越贵越买，越限越抢。民众购房热度不减，我们从房企数据中可窥见一斑。

30家房企最新公布的一季度销售业绩显示，销售金额达到10988亿元，同比增长33%。碧桂园、中国恒大和万科在第一梯队持续领跑，三家企业一季度销售总额突破5000亿元，占据30家房企销售额的半壁江山。

碧桂园：一季度合同销售额约1879.7亿元，同比增长24.76%；

恒大：一季度合约销售金额达1618.7亿元，同比增长51.4%；

万科：一季度合同销售金额1542.6亿元，同比增长2.7%。

与此同时，大部分城市土地成交金额刷新历史同期记录。50个大城市前三月土地出让金高达9233.3亿元，同比上涨了58.5%。

如此这般的业绩，真的很难让人想象楼市调控已经超过一年了。从2017年3月北京发布了“史上最严厉楼市调控政策”以来，有统计，前后超过110个城市紧跟新政，共发布250多次调控政策。

现如今，虽然“摇号买房”正式登场，但决定房地产市场未来的似乎是另一把钥匙。

艾问人物 创新创富：未来地产，是租是买？

购房困境之下，“租”成为了一个略显被动但十分有效的选择。不管被动或主动，一线城市年轻人在出租房里度过的岁月，正在被拉长。

从需求上看，各大城市的住房租赁需求增长十分惊人。北京、上海2018年第一季度的租房需求增速分别达到7.22%与12.18%。58安居客房产研究院联合调查显示，32%的租房用户对长租公寓的倾向性更高。2025年，预计中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。

春节后，租赁市场全面升温。对比春节前后半个月，在人才大战的背景下，北京、上海、广州、深圳的租房需求增长179%、188%、253%、283%。杭州、长沙、武汉、成都、重庆、西安等地租房需求增长均超180%。

市场在哪，生意就在哪。万科、金地、龙湖、旭辉、绿地、万达、碧桂园等企业进军长租公寓市场，主要城市是北上广深四个一线，以及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市。

截至今年3月，全国各类长租公寓品牌已经达1200多家，房源规模逾202万间。

碧桂园总裁莫斌：2017年正式成立长租事业部，我们在北上广深以及武汉、厦门等一二线城市筹备项目。“BIG+碧家国际社区”的长租公寓项目在报告期内已获取项目24个，预计转化量为8000间以上，未来计划三年内达到百万间。

万科董事会主席郁亮：长租公寓已开展3年，进军29个城市，拥有10.3万间，开业3万间。

旭辉旗下领寓国际提出5年目标拓展20万套。

佳兆业寓享空间要在3年内拓展10万套。

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政策已出，趋势不可逆；未来地产，是租还是买？

艾问人物 创新创富：强者恒强，房地产市场成为寡头的游戏？

无论是租是买，总有人要赚钱。大佬们把卖房的钱挣到手了，接着挣租赁的钱。

过去十五年里，中国GDP增长5倍，全国商品房销售额却增长了15.8倍。十五年间，TOP100房企销售额增长了50多倍，超13万亿房地产大蛋糕，被百强企业分掉近一半。

更甚者，2017年百强企业在五个主要城市群的销售占比已经达到近80%。

国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院组成的“中国房地产TOP10研究组”预计，到2020年，中国房地产企业数量锐减，房地产市场将变成“规模巨鳄们”的激烈角逐场地，千亿以上规模企业数量将超30家，其中，至少包括3家万亿以上企业、11家3000亿-10000亿企业、16家1000亿-3000亿企业。

《艾问人物》创始人艾诚想说：

相较之下，中小型房企却举步维艰，成长空间和市场份额被一步步挤压着。强者恒强的同时，弱者却愈发无力。在可以预见的将来，将会有相当多竞争力薄弱的中小型房企被迫退出市场，而实力雄厚的大型房企将从行业整合中受益，拿地、融资、售楼、租赁，他们都在构筑更高的安全边界。

大浪淘沙，千帆过尽，房地产的大潮中，你我终究都只是看客。