一线城市房地产降温 房价已步入下跌通道？

近日，上海财经大学高等研究院根据该院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组搜集的数据，得出北上广等一线城市新房、二手房房价均出现下降趋势的结论。

财大报告还认为，一线城市楼市确实开始“降温”了，且2018年全年，这些热点城市不会再出现房价过快上涨的现象，楼市热点将向三四线城市转移。

财大的这份报告还指出，自2017年下半年至2018年2月，全国70个城市新建商品住宅价格在整体上呈现平稳态势，增速较2017年上半年有了比较明显的回落。如今，房价的增长主要由二三线城市，尤其是三线城市支撑。

实际上，目前一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批，上涨动能已枯竭。而二线城市中，部分热点城市的楼市也开始降温。唯独三线城市由于政策宽松、棚户区改造等因素影响，在2017年三四线城市房价环比涨幅超过一线城市和二线城市。2018年开年房价也处于领涨位置，但环比涨幅已经有所回落。

另有权威数据显示，一线城市新建商品房的销售呈现一路下跌的趋势。销售面积同比增速从2017年1~2月的16%左右，降到2018年1~3月的-7%左右，销售额同比增速从2017年1~3月最高的近20%，降到2018年1~3月的-1%。

不仅是一线城市的新房价格下跌，二手房价格也出现了明显下降。指数显示，北京、上海二手房价格出现了明显下降。以北京楼市为例，从2017年1月至2018年2月这个区间内，北京二手房在2017年4月无论是成交价格还是平均成交周期均达到一个峰值，之后房价受到调控政策的影响，才缓慢下跌，

如果您认为数据比较枯燥，没有直观印象，而有媒体3月份曾实地调查后发现，北京市二手房降价明显，幅度在15%~20%之间，不少二手房价格每平方米下降1万元至1.5万元。同样，上海、深圳的二手房价与去年相比大约也跌去了15%左右。目前，一线城市房价总体呈现“量缩价跌”的态势。

现在问题是，北京等一线城市为啥会出现整体降温的态势，不仅是新房价格，而且二手房价价格也开始出现了松动？

首先，一线城市房地产调控都执行的比较严格，新房价格有限购政策控制，所以新房价格止涨反跌也没啥稀奇。于是，二手房价格与新房呈现倒挂现象。而这次数据显示，二手房价格也出现松动，说明房东对后市的预期开始改变，希望通过降价的方式出售房产的意图。同时，购房者的议价空间开始增大，这也从侧面印证了，本轮房地产调控在执行了一年多后，已经产生了不错的效果。

再者，房贷政策对房地产降温起到积极作用。本来去年同期房贷还处于历史低位，银行将房贷利率打出85折优惠，而且房贷下发速度也很快。

但是今年开始，一线城市房贷全面上涨，普遍在基准利率上浮15至20%，这无疑是加重的购房者的负担。同时，目前房贷利率上涨还没结束，还有较大的空间。这就使得投资投机性购房需求得到基本遏制。

最后，一线城市在近一年来，土地供应充裕，不仅是北京市从2017年二季度开始大幅度增中土地供应。就连深圳这样在一线城市中土地资源相对贫乏的地区，都在想尽办法盘活存量土地资源，来增加土地市场的需要。

深圳通过城中村、旧厂房地块的改造，将其转化为商品房和租赁房建设用地。正是由于一线城市的土地供应逐步增多，地王现象也消失了，而当地价下跌了，新房和二手房价格就会出现调整。

可以肯定的是，未来一线城市楼市将处于长期“量价齐跌”的局面，而房地产的热点将向部分三四线城市流去。所以，未来房地产调控政策将下落至三四线城市，限售令也将会在三四线城市应用。

同时各三四线城市根据辖区内的各区各县房地产的实际情况进行调控。所以未来不仅是“分城施策”，更可能会出现“分区调控”。最有可能就是郊区为了去库存不进行调控，而市中心为了遏制投机进行购房3-5年后的限售政策。

在经历了长达一年多的房地产调控政策后，一线城市楼市真的是“降温了”，不仅是新房价格下跌，而且二手房价格也在调整。当热点都跑向三四线城市，各地都要拿出新的房地产调控政策，那么对于部分三四线城市来说，分城施策，甚至进行“分区调控”政策，都将会是房地产调控政策的重心。