探秘五一楼市“日光与冰冻”，虹吸效应下如何挖掘真价值？

原标题：探秘五一楼市“日光与冰冻”，虹吸效应下如何挖掘真价值？

—五一小长假，楼市分化剧烈！—

全国楼市已经低迷了很长一段时间，但最近部分城市出现了一些变化，最典型的当然是一线城市，其中2年未见的日光盘又开始出现了，在一手房市场，总价动辄上千万的豪宅，被卖出了“刚需的速度”。

在小长假，各地楼市依然整体呈现剧烈的分化局面。从典型市场看，29日、30日、1日北京新建住宅网签量分别是8套、3套、40套，二手房市场住宅签约分别是145套、85套、34套。北京楼市整体看，小长假成交量相比之前市场有明显复苏。

从其他城市的网签数据看，一线城市合计前2天网签商品房住宅只有360套，与清明小长假前两天基本持平。同比跌幅超过50%。二线城市假期市场也明显分化，小长假网签数据同比跌幅在30%左右。但一二线城市的部分限价严格项目出现了看房热的现象。

2017年3月开始的调控下，经过一年多的降温后，虽然大部分市场依然冷清，但买新房就像中新股这种事情不仅发生在上海，4月底在浙江杭州，首个公开摇号销售楼盘和家园臻园完成摇号售房。180套房源引来438组客户参与摇号，中签率41%，房源均价4.1万元/㎡。

刚刚过去的五一小长假，也继续维持了这个趋势，调控的影响下市场分化的趋势持续，“日光与冰冻”并存！同样在北京市场也出现了明显的分化，在整体市场依然平稳的情况下，部分项目的确关注度非常好：

比如“五一”小长假，泰禾·北京院子二期售楼处举办了“春秋五载院归来”的开放活动，前往现场的客户数量超两千人。

对于一个全新项目，尤其是在“五一”假期期间，这样的客户到访量已不仅是品牌和产品力因素叠加所能达成，一定程度上，得益于项目整体对客群特征的精准把握。

一方面，院子面向的是具有传统中式文化情节的客户，因此在活动内容的设置上，泰禾·北京院子二期应用了诸多中式文化元素来表现。

基于“五一”三天假期，项目围绕着琴、棋、书、画、诗、酒、花、茶的特色体验，为客户营造出雅致且不乏时尚的生活样本。

另一方面，回归到市场本身，一冷一热这两种现象的背后又有什么原因？

伟哥觉得很简单，新建住宅市场则因为2016年下半年就开始的限价政策，反而基本平稳，大部分项目依然比二手房有比较明显的性价比。

理性楼市下

高性价比优质项目的“虹吸效应”！

伟哥觉得市场分化的核心还是购房者变得理性了：市场更关注优质项目

大涨不是市场的正常状态，2015-2016年全国包括北京很多城市房价翻倍。而在2017年以北京为代表的城市调控力度超前。政策内容从土地供应、土地出让方式优化、户型结构调整、限购、限贷、价格管理、市场秩序整顿等全方面调控了市场。民心所望，施政所向，为政所求。保持房价稳定，维护房地产市场健康有序发展。市场回归理性了。

市场分化下，无奈的购房者：

作为购房者，虽然在调控下很多进入观望，但一方面，过去历史上，在市场退烧期买房反而收益最高；另一方面，负利率时代，大量闲散资金都在贬值，急需寻找好的投资渠道。

相比较购房者面临的选择难题，对于开发商来说，也同样面临着很多难题：

1：限价下，是简配保证利润，还是继续挖掘产品潜力，提高市场知名度？

2：从土地角度看，未来刚需将成为市场主流，那么如何做好优质改善住宅？

3：对于企业来说，最大的难题就是对趋势的把握，就是对产品力的追求，有产品创新能力，才有逆市热销的勇气。

这几点其实基本解释了为什么首度亮相的泰禾·北京院子二期能够在小长假收获市场的广泛关注！

1：区域的先天实力

孙河属于老天爷赏饭吃的一个板块，它是全北京惟一一个先整体规划后开发的豪宅板块：

土地人文氛围浓厚，城市高端配套完善，距离市中心最近，交通网络也越来越丰盛便捷，即将动工的温榆河湿地公园大约相当于6.5个奥森，区域内出让土地的容积率全部保持在1.1左右，不可复制的自然资源，让孙河拍一块少一块。

在寸土寸金的北京城区，土地供应逐年递减，主城区更是几乎无地可供。然朝阳孙河地区却以其独特的区位优势吸引各大开发商争相入住，俨然已成为房地产市场的宠儿，目前孙河区域已经集结泰禾、龙湖、首开、中粮、远洋等各大房企巨头。

孙河地区环境优美，交通便利，自然生态环境得天独厚，绿化面积已达到30.6%；优越的自然条件，打造了朝阳区依依带水的最佳生态区，成为温榆河畔一条亮丽的风景线。地区发展前景良好，在绿色休闲产业、文化旅游产业、房地产业、高新技术产业以及各类服务型产业发展方面具备很强的发展潜力。一个经济发达、环境优美、设施一流、功能完善、充满活力的新孙河即将在东北部崛起。

2：淡季市场，强IP产品才能激活需求！

全国现在的豪宅市场，提到产品系，绕不开的肯定是代表新中式的泰禾“院子系”：

当多数房企在构建“欧风美雨”的建筑形态时，泰禾扛起文化筑居大旗，将“文化筑居中国”作为品牌理念，十余年匠心营建，从中国式居住文化三观：建筑观、邻里观、园林观，提取“宅门-坊巷-庭院”三大造院体系为品牌基因，输出“独一无二”的院子IP，“中而不古，新而不洋”的新中式院落别墅，风靡全国。

从区域看，孙河正在迎来最好的发展阶段，正是在这样的背景之下，深耕五年之后，泰禾在孙河核心位置的地块面世，这是泰禾在北京的第五座院子。

这座全新的泰禾·北京院子二期临靠10万㎡大湖，是孙河所有项目中拥有最佳观湖视野的地块。外拥温榆河湿地公园，毗邻沙子营湿地公园，两倍于奥森公园，生态资源优越。

北京这样一个市场从来不缺乏购买力，政策只能抑制购房者观望，但需求还在。市场缺的是好项目、好产品激活需求。

作为北京第五座泰禾院子，泰禾·北京院子二期集泰禾十余年造院精髓，承袭泰禾“门头”“院落”“坊巷”三大造院体系，将中式文化蕴意融于坊巷院落之中，溯源中式情怀。值得一提的是，项目迎来产品力的全面升级，泰禾独有的十大专利更是开创了中国房地产行业知识专利产权时代。

这座容积率为1.1的低密院墅，将孙河墅区的国际化氛围与深厚的中式文化内涵深度融合，无疑将开启北京创新性院居生活，于北京再次掀起一股“院子热”。

在泰禾·北京院子二期，不仅会感受到泰禾招牌的极致产品力，更享有日益成熟的配套服务。泰禾集商业、健康、教育、文化、金融保险等多元优势资源，配以泰禾物业独具特色的“5心服务”、“金钥匙管家”服务体系，让住进北京院子二期的业主尊享“泰禾式”定制服务生活。

楼市调控是常态，随着调控政策的深入，市场刚需化特征越来越明显。在大趋势中真正的改善型优质产品稀缺下，市场的关注度自然会倾斜到优质的IP项目中。

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