确认下眼神、不骗你的5月“楼市干货”:17大热点问题！

原标题：确认下眼神、不骗你的5月“楼市干货”:17大热点问题！

楼市套路多，一月一变样，又到了整理20句话的时候了，最近房地产市场出现了很多新情况，对于购房者有什么关注点呢？

1：楼市开始回暖了吗？

整体市场成交看，一线城市新建住宅环比依然有所下调，但二手房逐渐复苏。二线城市4月环比3月上涨了23%。4月下半月，上海等城市供应明显增加，预计5月网签数据会有明显上行。

从全国数据看，15个热点调控城市，成交量的最低点应该已经过去，市场虽然同比依然下调，但环比复苏的迹象已经出现。所以当下楼市虽然谈不上回暖，但复苏肯定是出现了。

2：如何看网签数据波动？

网签数据已经完全失真，新盘网签数据完全看领导给的名额，很多高价盘卖了房排队签约，很多三四线城市现在也限价，所以数据的波动基本已经可以忽视。

以北京为例：4月二手房签约13673套，基本已经是这一轮调控来，市场成交量的高点，虽然谈不上回暖，每年的3-4月，都有一个学区房的最后交易时间，这种情况下，使得这段时间的市场活跃度会有提高，影响市场的最主要政策依然是信贷等政策，目前看，宽松可能性不大。但随着部分购房者逐渐入市，北京房地产市场见底的趋势已经基本确定，市场逐渐开始走出最低谷。

预计5月份，北京会大量的西城东城过户，很多爷爷奶奶、姥姥姥爷会因为学区原因过户房屋，网签数据失真将更严重。

3：市场的底部在哪里？

决定房地产发展的不是口号，是经济稳定发展。

房价短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。

房地产不论长效机制还是短期机制，都是经济稳定发展下的一个环节。经济稳定了，才有稳定的房地产发展。

经济稳定发展，1100万人的充分就业，这些都是基础。6.5%的GDP上涨速度是一切调控的基础。

信贷数据的波动会影响房地产市场，GDP数据会影响信贷。例外土地市场波动情况也会影响房地产走势。

4：学区房还要不要买？

学区房从来不是孩子成才的充分必要条件。

家庭是教育最重要的地方，买了学区房并不是孩子成才就能万无一失，歌唱家的儿子李天一一样是一路学区房成长起来的，只能说，不可能一套学区房就换一个国家栋梁一样的孩子。家长对孩子的关注才更重要。

2017年朝阳区教育改革最大，结果多校划片政策，在2018年并没有执行。

从目前北京的政策看，想上学区房依然是必须有房！没有房的肯定上不了学区房，当然以后有房也不一定100%能上。有能力的家庭当然还是应该买学区房。

5：限价房将井喷入市，如何选？

 2017年累计成交限价地块44宗，限价面积356万㎡，占总成交面积癿37%。

 限价地块主要分布在5环外，占比93%；大兴、房山、石景山为主，占比均超过10%。

2017年北京住宅用地全部为限售价类型，最高限价达到9.4万元/ ㎡，限价4万以上用地面积占比突破60%。

对于即将入市的限价房来说，伟哥建议5万以上的项目，可以随便抢，5万以内的最好谨慎选择区域。

6：一线城市什么时候买房？

对于北上深三大一线城市来说，目前已经是刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机。

记住：你永远不可能买到最低点，而等政策明显变化的时候，房价将在一夜之间出现巨大的“向上跳空缺口”

7：城市利好频繁落地，对区域如何选择？

没有利好的城市不多了，这几年各种国家级新区遍地开花，但伟哥觉得，核心还是要回归人口趋势。

8：房地产税：

房地产税的落地？

风声不断雨滴不掉，1月伟哥就判断过，房地产税不是短期影响房地产市场的因素，而且注意了，房地产税只是工具，而不是政策。房地产税的落地效果看税基与税率。

3年内肯定收不了，3年后也不一定有什么影响。

9：租赁市场的发展

租赁只能是买房前的过渡准备，千万不要多花钱租房，尽量多存钱做首付，忽悠租房的人都在买房，什么时候鼓励你租房的人说自己及自己家人名下也没有一套房，那你再考虑租一辈子。

对于房地产企业来说，租赁行业目前看，已经成为红海，市场根本不需要这么多的中高端租赁房源。拿房难度越来越大，拿房成本越来越高。

10：房贷利率会涨到多少？

目前市场的主流房贷利率是首套房基准上浮10%，这和2015-2016年的主流85折上涨明显。

但看历史长期，当下的利率依然属于中等，未来还有10-20%的上行可能。

11：未来买房还是主流、租房肯定不是

中国人有强烈的家庭意识，一个家要有夫妻孩子房子。

一个中国人没有家庭房子，也就没有归属感，没有安全感。欧美人可以一家人去教堂，中国人最心醉的是一家人挤在一起看电视。如果看电视老担心被房主赶，肯定不是和谐社会。

1:2：好房子永远不缺购买力

别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。即使总价一样好，城区的小房子远比郊区的大房子保值。

13：不要提前还贷，房贷是你唯一能从银行借钱的办法，存量房贷现在看，都相当于是优质资产，特别是过去7折的优惠利率、85折的优惠利率。

14：动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子，因为中国房地产并非完全市场经济，走势非市场化。而且从全国看，实际分化非常明显。一个字涨或者跌，也不代表全国。

15：房企的销售额泡沫会持续，销售额排名游戏越来越激烈，各种企业合作项目重复计算下，企业规模虚胖。

16:有人去丹东炒房，伟哥觉得这种跟风炒作是最危险的行为。买房必须要考虑逃生指数，要买你真想住的房子。

17：从目前的楼市政策，已经是历史最严了，限购、限贷、限商、利率上浮10%、有过贷款记录的家庭要首付6-8成，而且房价已经很高了，但是为什么还是有很多人想买房呢？祖辈父辈的六个钱包为何愿资助年轻人买房。

答案其实很简单，在过去的历史上，买房被看做资产上车。而从最近5年看，房地产也不存在质变的可能性。人口流入大城市的趋势依然未改变。

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