万科豪华长租公寓推高房租？不激活空置二手房，房租肯定要涨

原标题：万科豪华长租公寓推高房租？不激活空置二手房，房租肯定要涨

这几天租房市场最大的消息恐怕就是万科了。

万科北京翡翠书院70年自持住宅项目，自首次公布租赁方案以来，引起了大家的高度关注。

原因无他，就是因为万科制定的租金方案：90平米的10年最低180万，180平米的叠拼户型10年最低360万。

上图是最近一个月来北京的租金水平。

下面这张图则是北京租金分布情况。

万科翡翠书院大概就是在图中左上角的位置，租金水平大概在100平米上下。属于全市租金比较高的区域，周边有两大科技园区，金融互联网等行业精英聚集于此。

但即便如此，90平米月租金约为9000元，十年也就是108万块钱，180平米则是216万多，万科这个项目的租金是所在区域平均租金的1.6倍。

但从实际出租率来看，效果却相当不错。由于首批出租房源比较火爆，万科追加了一部分预租房源。5月13日的消息显示，首批72套房源中，已经出租60套，万科180平米叠拼户型更是出租了55套。剩下有3年和和5年期的90平米户型各5套。

万科的租金水平是周边平均租金水平的1.6倍，是经过精心设计的，它应该预估了北京市的租金涨幅情况，并在该水平上继续上浮一定比例。过去一年北京市平均租金涨幅为16.6%左右，两年下来就是33%左右。考虑到签约10年可锁定房租，万科这个1.6倍的租金也不算特别贵。

万科这个项目之所以扎眼，其实问题在于它定位高端，中大户型，精装修入住，这样一来总价就非常高。

分享几张图给大家吧：

这样的户型，这样的装修，完全是为精英人群准备的，对他们来说，10年180万和360万，并不算贵。因为他们的年收入可能就是上百万，更何况万科还提供相关的房租贷款方案，对于他们来说，压力更是轻了不少。

有人要问了，他们那么有钱，直接买房不就完了，为什么要租房呢？

因为对于他们来说，房子可能早就有了，我们心理的那些买房的理由，对他们来说可能已经实现了。这个时候无论是买房还是租房，都是追求一种更高端的更具个性化居住体验。这个时候万科正好提供了这么一个产品，类似产品在北京其实是非常稀缺的，所以，它的价格虽高，但却满足了一部分高精尖人群“日益增长的美好生活需要”。

整个北京，70年纯自持住宅项目也不过4宗地而已，这类房子是为金字塔尖的人提供的，数量及其稀少，跟普通大众是没啥关系的，我们也不必过于在意。

有专家认为，应该对企业自持项目规划进行限制，比如限制租金收取时间，遏制“炒房租”的行为。

笔者倒认为如果做这种限制才是本末倒置，租房市场本来就是通过房企的介入而发展出差异化的租房产品。

我在之前就说过，由于成本等因素，开发商自持70年的项目基本上只能以改善和高端为主。普通人能够租得起的房源肯定是来自于庞大的存量房，这些存量房才是刚需租房一族最大的依靠。

北京等大城市，存量房尚有大量的空置，很多人买了房子不住也不出租，这些房子的比例大概在19%左右，目前北京存量房大概在800万套以上，19%就是差不多150多万套空置房。

通过一定手段将它们变成可供出租的房源，那将是对租房者最大的利好，也能在很大程度上稳住房租。

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