中国房市未来将要何去何从？

大家好，今天来聊一聊和股市并存的另一个市场，中国的房市。对于中国的房市看多的有看多的理由，看空的也不是胡说八道。那今天我们就来理一理这房市要何去何从？

第一梯队：看多的：房价没有高估，没有泡沫

论点一：中国房贷有违约风险吗？

我们来看下07年的次贷危机造成的原因，用来比对中国目前的情况。

美国资产证券化，促进了美国房地产的大繁荣，但当时的资产证券化的基础资产质量十分差劲并且证券化还被过度应用。所以当时有许多垃圾房贷被包装成评级很高的证券卖给了投资者，而银行和机构又把资金涌入房市，资产再次证券化……加之投行插足资产证券化行业，所以杠杆率极高。这些证券的核心就是贷款人的偿债能力，但当时不需要收入证明，首付极低，使得许多贫困家庭也加入了买房大军，在房价高涨的背景下人民的信心十足，投机心理倍强，所以到了07年，质量差，风险高的次级贷款已占据了证券市场的半壁江山。

01年911事件后，美国为了增强民众信心，刺激经济，连续降息十三次，到了03年利率从6.5变为了1。而06年利率开始重新上调，所以还贷压力骤然上升，那些没有能力偿还房贷的开始违约，资产证券开始失去市场流动性，一下子400多家经营次级贷款的金融机构倒闭，风暴来临。

那回来看看我们如今的情况，大部分都要求首付三成，二套房首付还更高。这就限制了大部分没有偿债能力的人进入市场，同时也限制了居民杠杆率的提高。所以没有大面积信用违约的风险。即使房价下跌三成，也还不至于成为负资产者，向银行缴纳资不抵债的差额。我国的资产证券化规模很小，大概只有百分之一，没有垃圾债被证券化反复出售。所以中国的房贷有良好的信用备书，不至于造成危机。

论点二：房价真的有泡沫吗？

人们常常会用租售比来衡量一个城市的房价合理性。比如北上广深，租售比60多倍，房子的产权也就75年，买房不如租房。但是我们不能用这种静态的眼光去看，房租是快速增长的，按这几年每年6％增长率，60倍的租售比，租房累计金额也会在30几年后超过目前的买房金额。所以买房其实就是买下了未来的租房通货膨胀，让你免受通胀的风险。房租上涨的原因有，城市的人口不断增加，但是供给跟不上，同时收入是不断提高的，根据恩格尔定律，收入的提高，居住的支出也会不断提高。所以房价泡沫真的存在吗？

论点三：货币超发导致的房价暴涨？

政府的放水导致了房价的提高？这不可否认是有一定的原因的，但2000年至2016年中国的平均通胀水平一直低于世界水平。而我们的经济每年快速的增长。房价是一个国家经济增长，一个城市综合竞争力的体现。所以高速的经济发展带来了房价的上涨也是合乎情理的，而且供地不足的的理论也不能支撑三四线城市的房价上涨，炒房导致的的房价快速上升？这也是有的，但一般也是该地区房价长期低迷，被低估。炒房炒的快，冷的也快，然而很多城市房价依然十分的稳定。

论点四：政府真的要杀房价？

近来房地产政策不断出台，政府是要让房价跌嘛，不是的政府希望房价合理的上涨，避免快速上涨带来经济问题，稳中有进才是当局希望看到的。而且中国的城镇化进程依然在继续，57％到发达国家的80％还有很长一段路要走。

第一梯队的最后再说个日本的房地产泡沫

不是同一个时期的不好比较，所以以美国纽约作为参照物比对下。日本在90年代的东京圈房价高达8万美金，而同期纽约1万美金，正是卖掉东京可以买下整个美国啊！那目前呢，目前北京，上海的房价1万美金多，纽约2万美金多。显然，以纽约做参照可以看出如今的房价并远没有日本当时的疯狂。北上广深的高房价不能用简单的居民平均收入去做参考，中国的中产阶级上亿，他们的购买力才是城市房价的核心体现。

下面是持对立观点的第二梯队～～～～～～

第二梯队：看空的，房价泡沫严重，小心为国接盘

不知道你看了上面的有没被洗脑，没事，再洗一次。

论点1:政府，企业债务问题严重

人类经济发展的定律：所有的经济问题都可以归结为债务问题。

前段时间，出台去杠杆政策，去谁的杠杆？怎么去杠杆？去政府，企业的杠杆，怎么去？这学问就大了。

政府涨地价，企业控盘 > 银行定向放水，居民贷款，居民债务提高，杠杠率上升 > 房价抬高，货币化棚改 > 大量资金涌入房地产，限售冻结流入资金 > 政府，企业养成去杠杆，居民接盘，百万亿资金套牢 > 货币超发问题被房地产消化，市场货币大量减小

所以问题被转移，但是没有被解决，所以你要为国接盘？

论点2:  股 、债、汇、房国家金融命脉问题百出

股市！去看看上证指数和创业板指就知道了。没有钱流入，兜兜转转怎么涨！

债市！2017年财政收入全国只有6个省盈余，31个亏损，总体负2万亿。所以国家才大力去杠杆，那地方政府就卖地了。近段时间也有不少企业爆出债务危机，企业发行的债券市场反应冷淡。所以债市也是一片狼藉。

汇率！汇率这个理解起来比较抽象，拿近来阿根廷事件说明下，美元在短时间内快速拉升，导致外币一路贬值，给阿根廷带来了严重的通货膨胀，物价飞涨。根本原因也是自身经济不景气，人民对本币的信心弱。对中国呢，肯定也是有影响的，这会导致国家资金外流，外汇储备减少。人民币贬值，美元购买力增强，会促进出口，增加出口，但是贸易战美国又要向中国加大出口。外汇储备正逐年的减少，进来严格的外汇管制也可以看出外汇储备不容乐观。

房市，本不该出现的房市却因为房子被赋予的金融属性而产生巨大影响

北上广深16年来，房价涨了20倍，但全国GDP只有7倍不到，房市总市值超过了430万亿，如今卖掉北上广深也可以买下美国了！楼市的的百分之五就相当于所有的外汇储备。所以中国的金融俨然已被房地产绑架，非可持续发展模式，危机重重。

论点3:房市火热，泡沫严重

先看下，房价成为金融品后，如何一路上涨

居民的银行存款，理财资金都在银行和机构上 > 银行和机构放贷给房产商 > 房产商高价买地，又高价卖房给居民  >  通过资管新规通道更多钱流入 > 房产商拿到很多贷款  > 政府以更高价格卖地  > 房产商也以更高房价买给居民

所以火爆时地王频出，许家印也成为了首富，万科，碧桂园，恒大，都资产大增。

这使得居民的储蓄率下降，债务大增，居民债务占GDP比重达到49％。以房地产推动的经济发展里面有多少泡沫！

论点四：政府不会让房价跌的，侥幸心理严重

政府当然不希望房价跌了，不然也不至于说了那么久的房产税还一点意思也没，加息的消息也没有。就是不断的要维持房市稳定，这波去杠杆后就变成稳杠杆。但是国家也不是万能的，就比如爱搞事的特朗普，要和你打贸易战，商人出身的特朗普也不会说一下子就戳破你的泡沫，他想要的是利益，而中国最大的就是消费升级带来的巨大市场，所以贸易战美国想要的是更多的出口中国。但是，中国的消费升级起的来吗？居民的债务高，钱都流入房市，拿什么消费升级！等政府慢慢的放水吧！

现在大街小巷到处都是讨论房价的，如果你聊天找不到什么话题，就聊房价吧，绝对可以聊半天。大家普遍觉得房价还能持续上涨，投资性买房比例大幅上涨，实业难做，开工厂的还不去炒房挣钱，谁还愿意苦哈哈的创业，还不如去炒房。去年的漳州的炒房事件震惊中国，炒房的觉得这十分的荣耀，而政府也是不管，这种资金暗箱操作，恶意炒高房价的不属于金融诈骗吗？如此火热的楼市还能火多久呢？

第三梯队：我的观点

我们把国家比做股市中的行业，城市看成是上市公司吧。

选股先选行业，丹东房价为什么要涨，从来没听过的一个地方，因为朝鲜要改革开放，所以未来预期很强，风口上的猪也能飞嘛。

房价还是要看中国这个经济发展的大背景，中国的人口红利期过了，GDP下降到了六点多，七点多，其中还有不少是房地产拉的所以还要低估些，未来要走科技兴邦的路，行业较成熟稳定，未来可期。所以长期看，风险就小多了，短期受经济波动影响，风险较高。

行业之后就是选公司了，选公司一般都选蓝筹股，未来预期好的吧，所以在这种房价普涨的情况下，要买也是买入好城市，好地段的房子啊。

所以，我认为目前整个行业有被高估的巨大风险。

假设房价下跌也是那些三四五六七八九线城市跌的最惨，并且由于经济实力不够，回涨压力巨大，要很长一段时间，但是一二线城市，跌也会是跌最少的，回涨的速度也会是最快的，毕竟有产业，有人口的支撑，人口流出逐年增多的城市，放假肯定下跌的越厉害，如果人口依然是净流入，而且还有逐年增多的态势的城市，房价肯定还是很坚挺的。

假如房价维稳，这也是政府愿意看到的，用经济的发展，慢慢消化掉快速上涨的房价压力。那也会是好城市的核心地产具有强大优势。

假如房价继续高涨，那也很难整个行业的普涨了，所以有些个股会表现强势，这个就需要强大的选股能力了。房价相通，受各种因素，有的城市还是能高歌猛进，但是十分的难以判断。

所以没房的，要买房就买房吧，不过要选好位置，选好位置，好位置。投资的，你是大神，投资能力强没得说，还有钱挣。投机取巧的，我觉得还是算了吧，有大把钱不知道怎么用的，学学投资理财吧，房产是要配置的，股票也不能错过啊，还有债券，基金等等。

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