进入限竞房时代 豪宅需要新定义

原标题：进入限竞房时代 豪宅需要新定义

市场在变，目前北京楼市正在呈现几个新特点：

1、纯商品住宅市场进入末期

无论从供应还是成交，现在北京市场中很难再寻到100%的纯商品住宅。供应上，自2017年开始，北京至今的土地供应中，没有出现一平米的无限制商品房住宅，而叠加限售5年的限价房转变共有产权房政策后，纯商品住宅供应量更是稀少。

目前市场上纯商品住宅库存几何？

目前北京商品住宅存量约3.6万套，其中有1.2万套是2016年1月1日以前的预售，而大部分又都是属于开发商自用等特殊用途。另外还有5000套是2016年取证项目，如果把2017年后取证的商品房住宅看成商品房住宅真实库存的话，当下商品房住宅库存实际只有1.9万套。

再计算已经销售项目，在排队网签的影响，真实购房者可以去售楼处买到的住宅，可能只有1万套左右了。按照北京正常市场平均年度4万套的签约量，去化周期在4个月。

北京纯商品住宅已经无可避免地进入末期。

2、 供应进入小面积时代

现在北京楼市基本已经被限价房、共有产权房占领，而且未来很长一段时间，这种局面也不会改变，这就意味着土地供应结构还要继续保持7090政策。

从结构上看，2016年土地供应很少，在2017年北京加大了土地供应，特别是自住房的供应。房地产的核心一直都是地，对于北京来说，未来小户型供应会在目前土地供应结构下上升，大户型比例则越来越少。

简单测算（按照90平米以内住宅平均80平米，其他为120平米），也就是说：未来北京供应的每10套住宅中，有5套是自住房，有4套是90平米以内的商品房住宅，还有1套是90平米以上的改善型住宅，改善无疑将成为稀缺产品。

3、 品质房源难再续

近日，限房价项目销售管理办法正式出台，办法明确规定项目“在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。”

其中，限转共项目以及不允许搭售地下、装修的规定，成为业内热议的政策点。在伟哥看来，限转共项目无疑很苦，连成本收不收得回来都是问题；容积率比较低的项目也很苦，在不能搭售地下、装修的情况下，项目顶多做到不赔本。

在这样的情况下，如果还奢望项目能做出特别好的品质，那就相当过分了。而未来市场上，这样的项目将有很大的占比，所以未来北京楼市将很难再有品质楼盘出现了。

基于以上三点，能够清晰得出一条思路，目前的北京楼市，一套尺度面积较大、品质较高的纯商品住宅非常珍贵，价值非常巨大的同时，价格也呈现出豪宅化的特点。

北京的改善置业者群体无疑是非常巨大的，改善产品供不应求是北京楼市一直以来的现状，现在北京还有“花更少的钱，买到更好房子”的机会吗？

【国誉府实景拍摄】

最近一份在业内流传的价值白皮书，为改善置业群体给出了方向。5月30日，北京城建·国誉府发布了一份《千万人居价值白皮书》，详实地分析了目前北京改善市场的现状，并结合项目自身的价值，为市场进行了置业分析。白皮书认为，北京作为首都城市，正在朝着国际一流和谐宜居之都发展，因此，附属于房子的居住环境和居住质量也需要相应改善，与宜居化、国际化接轨；在改善市场，北京从不缺豪宅，但项目的豪不应该只体现在价格上，更应该体现在以精工匠心打造的高端品质上。

作为《千万人居价值白皮书》的制定者，北京城建·国誉府提出了“颠覆豪宅”的概念，即以品质之豪颠覆价格之豪，让改善人群花更值的钱，买到更好的房子。

国誉府颠覆豪宅的自信从何而来？

【国誉府实景拍摄】

纯粹社区属性。在商品房与保障房混居、豪宅高低配严重的当下，北京城建·国誉府项目的商品房与保障房地块独立分割，社区属性纯粹；项目是低密新中式独栋洋房产品，三重精装大堂，每一户都有私家门厅，且都是三面采光270度的景观视野，产品舒适性高。

功能性超强的189㎡户型。项目189㎡的大平层产品，不仅在市场上非常少见，产品功能性也极强。189平米的4+1两厅三卫的户型，层高3.2米，面宽12.9米，全明南北通透。整个产品通过四居+1的户型与回形动线的设计，使业主有更轩敞的舒居空间。

【国誉府实景拍摄】

生态环境优越，宜居性强。项目东侧是小清河万亩滨河森林公园，南侧还配有2万4千多平米的绿地公园，内部设有400米塑胶环形慢跑道、休闲广场、果岭草坪等，社区的主体景观是以明末清初八大名园之一的“影园”为蓝本重点打造，居住的舒适度能延展至生活的每一个角落。

【国誉府实景拍摄】

质量把控严格，品质保证。项目全程引入第三方质检机构，全生命建筑周期保证质量高标准，因此，项目全体楼栋荣获结构长城杯金质奖，而且集中交付验房空单率高达96%，品质有保证。

在全北京范围内，以千万级左右及以上总价高端地产项目为基准，像国誉府这种独栋洋房设计、180㎡尺度户型、社区属性纯粹的项目并不多见。而在与同品质同面积段的豪宅项目相比，国誉府的189㎡终极改善产品购置成本显然更低。

北京楼市已经进入纯商品房末期，供应住宅大部分为小面积产品，而且出现品质房源的概率将非常低，因此一套尺度面积较大、品质较高的纯商品住宅就显得尤为珍贵。在北京改善市场供求矛盾巨大的当下，“花更值的钱，买到更好的房子”的机会非常少，千万级的国誉府无疑为改善需求提供了宝贵的机会。

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