万达走出无人区

作者：刘雪儿 余淮

来源：财经天下周刊（ID：cjtxzk）

如果说，2017年下半年的万达，脱离了原来的路线驶入“荒原”，那么经过不到一年的调整，这家公司现在已经回归正轨。

短短几个月时间，万达通过一系列调整重回稳定。

2017年，这家商业地产巨头曾经危机四伏。2018年年初，万达集团创始人王健林在集团年会上流泪，“2017年，对万达来说是非常难忘的一年，经历了风波，也承受了磨难。”

如果说，2017年下半年的万达，脱离了原来的路线驶入“荒原”，那么经过不到一年的调整，这家公司现在已经回归正轨。

进入2018年6月，先是标普将万达的评级调整为稳定，穆迪也将万达商业的评级展望从负面调整为稳定。6月8日，惠誉确认大连万达商业管理BB+评级，评级展望稳定，移除负面观察名单。

一向以 “市场”为导向的评级机构，其结论的支撑是企业运营数字的改善。从负面到稳定虽然只有两字之差，但过去八个月的艰险路程中，万达这趟高速列车没有脱轨，从坚决执行轻资产转型奏效，再加上众多内援外援到来，万达成功驶出无人区。

资金解渴

八个月，万达最终用实力赢得国际评级机构的另眼相看，分别给了万达一颗“小奖章”。

5月29日，标普对万达商业、万达商业香港公司的评级从负面调整为稳定，并维持两家公司的债信评级分别为“BB”和“BB-”，原因是万达离岸流动性显著改善。标普认为，这意味着万达有能力偿还今年稍晚到期的离岸优先债和其他债务，并判断未来两年万达租金收入将继续增长，可以维持相对稳定的商业模式。

而就在8个月前，万达遭遇了“最大的风波”。2017年9月27日，继万达商业地产被列入负面观察名单后，标普对万达商业的评级也进行下调，改为负面，万达商业评级从BBB-调整为BB，子公司万达香港评级下调至BB-。在标普体系里，评级最高的是AAA，表明偿债能力极强。BBB-的级别要高于BB和BB-，也就是说下调是对万达商业偿债能力有一定担忧。

当时，另一家国际评级机构穆迪给出的下调理由，就是担心万达商业的资金流动性。

评级下调的后果随即爆发。去年10月，彭博社消息称，由于评级下调，万达商业甚至触发了一项提前偿还部分境外贷款的条款。

与此同时，万达复杂的资产调整拉开序幕。首先是海外业务瘦身，到2017年年底，万达国外资产占比已缩减到7%。此外，为缓解资金之渴，万达在国内也加速其过去几年一直进行的轻资产转型，过去的持久战突然变成闪电战。

并且，万达是“在行驶中换轮胎”。今年1月，王健林在做2017年工作总结时说，2017年对万达来说是一个非常难忘的一年，经历了风波，也承受了一些磨难。最终在比较困难的经营条件下，万达较好地完成了各项工作任务。

数据显示，2017年万达集团收入2273亿元，完成计划的113%，但同比减少10.8%，原因在于转让的文旅项目收入没有计算在内。此外，2016年底万达旅业资产注入到一个投资企业，近200亿旅游收入也没有进入报表。

“2017年万达转让了大量资产，净利润完成年目标的114%，同比基本持平，这说明收入的含金量不错。”王健林解释说。

不过，对于万达的频繁抛售，当时外界众说纷纭。王健林回应：“生意是由买和卖构成的，世上没有只买的生意，也没有只卖的生意。买就说这个公司好，卖就说这个公司不好，这是根本不懂商业的思维。”

去年万达转让文旅项目引人注目。实际上，通过转让文旅城与酒店资产，不仅帮助万达直接减债440亿元，回收现金670亿元，整体减债1100亿元。与此同时，万达也能够将资金和资源充分投入到万达广场业务上。

2018年4月28日，历时4年零7个月建设，青岛东方影都竣工落成，同日开业的万达茂现场人山人海，等候的人群在门口排起长龙。万达茂的设计集购物、休闲娱乐于一体，由室内主题乐园、水乐园、电影乐园、中国最大规模30个厅的影城及大型商业中心组成。

和万达茂隔海相望的影都大剧院拥有2000个座位，可举办盛大电影节开闭幕式。东方影都业态复杂，除了建有全球设施最先进、配套最齐全的电影产业园，还有4个五星级度假酒店组成的酒店群，以及世界级的国际医院、国际学校、游艇码头和会所等。

作为这个项目的运营方，万达的优势在于拥有较强的影视、地产产业以及政府资源，和驾驭多种业态的能力经验。

东方影都等项目的顺利竣工开业之外，万达集团的其他业务也都已经重回正轨。

据万达电影于4月25日披露的2017年报，万达电影2017年全年收入132.29亿元，同比增加18.02%；归属上市公司股东净利润约15.16亿元，同比增加10.92%。而5月7日发布的2018年4月经营简报显示，万达电影1-4月累计票房36.1亿元，同比增长17.4%，累计观影人次8702万人次，同比增长21%。

作为超大型公司，万达CSR有多个不同维度的项目，今年的也都有新进展。4月21日，丹寨万达小镇联合丹寨县委县政府启动丹寨扶贫茶园。这是一个创新扶贫项目，认领一亩茶园，就可帮助一个茶农脱贫，扶贫茶园项目第一期将实现贫困茶农1000人脱贫，目前启动的内部测试中，首期1000亩茶园已经被提前认领了500亩。

体育是万达一直关注的领域，今年3月第二届中国杯国际足球锦标赛如期打响，这个赛事是由中国足协、万达集团和广西体育局等机构团体共同组织的国际足联A级赛事。万达是国际足联合作伙伴，也是今年俄罗斯世界杯的顶级赞助商，万达旅业此前已获得FIFA授权，成为2018年俄罗斯世界杯中国地区（含港澳台）旅游运营商。

轻装上阵

从危到机，转化的前提是产生变革。对于标普评级调整，摩根大通强调，万达引入腾讯等新股东的做法缓解了其重返A股的压力。

2016年9月20日，万达商业从港交所退市。按照与退市投资人的对赌协议，如果退市两年内，也就是截至2018年8月31日万达商业未能在A股上市，需要向投资人回购全部股权，并支付10%-12%的年息。这对原本债务缠身的万达来说，犹如火上浇油。

而今年1月包括腾讯在内的四家新股东的引入，被认为彻底解决了万达的燃眉之急。1月29日，万达官网发布消息称，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

王健林终于能喘口气了。因为腾讯等四家新股东正好能帮助万达解决当初的对赌协议，即使万达商业不能如期在A股IPO也没事。

但为什么腾苏京融肯进来？融创董事长孙宏斌给融创搭建了一个围绕美好生活的业务体系，万达广场无疑是休闲娱乐的天堂。而腾讯、京东致力于零售布局，或助力他人，或亲自上阵，但都只擅长线上打法，线下是万达的主战场。

2015年，万达启动了名为“轻资产转型”的第四次转型，简单的说就是去地产化。王健林在2017年年会上提到，一年时间内，“轻资产战略超出预期”。轻资产万达广场开业24个，新发展轻资产万达广场47个，其中合作类签约37个，超过年初发展的25个轻资产的目标。

他心里早打好了小算盘，新发展的47个广场，万达不出一分钱，收益却相当于投资持有16个广场，而如果自己砸钱，16个广场最少也要200亿元。

万达的轻资产模式分两种，一种是投资类，别人出钱，万达帮助找地、设计、建设、招商、竣工运营后交给别人；一种是合作类，模式更轻，万达不出钱，不出地，觉得项目合适，就跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成，这也是万达力推的模式。

为了落实到基层，今年4月，万达正式调整组织架构，万达商业更名为商管集团，定位做商业物业持有和运营管理商，打上了“卖水人”的标签。而单独设立的地产集团，除了消化商管集团的地产业务外，主要任务是建万达广场，“不求做大，在负债上限上提高利润”。

事实上，早在2015年王健林就提出“希望三到五年内，把‘地产’去掉，变成商业发展公司或商业服务公司”。而且，在引入苏宁、京东、融创时，万达也明确提出，上述股东需要帮助商管集团IPO。

从长远来看，万达在拓宽自己的护城河。

王健林曾分析10个发达国家的历史，发现房地产成熟期基本是50年，之后步入萎缩阶段，而中国已走过15-20年。他预计，伴随城市化的加快，剩下的行业高速成长期只有10年左右。

放眼当下，中国房地产也走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代褪去，重资产模式越来越受到房地产发展周期的掣肘，以后从品牌、定价、营销等上全面出击才有希望。而此时的万达已打出自己的品牌，别人给钱，自己运营，不失为一种快速扩张的捷径。

另外，三四线城市消费力的崛起，也促使王健林痛下决心转型。

此前，重庆万州区政府曾拿出好地块，劝说王健林去投资万达广场。但同事们坚决反对，说整个城区才40万人，经济还落后，怎么会有客流？当时王健林拍板说，不行就当扶贫。结果那家广场创下历史记录，开业头三天客流超过110万人次，相当于每个人都去逛了好几遍，现在每天还有五六万人次的客流，经营状况很好。

王健林发现，消费升级已经下沉，三四线城市才是新的金矿。不动产投资最讲究租金和投资的比例，一二线城市地价贵、投资大，效益不见得比三四线城市好。

但在重资产模式下，投资看房价，销售利润高才能投资，这就堵死了三四线城市的市场。轻资产则不同，不需要关注房价，只要城区人口多，租金回报比合适就行。一旦城市化进程结束，大规模发展的机会就殆尽，扩张到中小城市显得更加迫切。

此外，迅速扩张的万达广场也给其他业态提供了成长的摇篮，比如万达影城、儿童娱乐项目宝贝王，都在万达广场里生根发芽。如果以后尝试其他业态，也有利于迅速推进。

2017年9月的评级中，标普对万达的轻资产战略并不看好。面对万达出售大部分当地产项目和酒店项目，标普认为这不利于地产主业发展，也不认可万达经营策略的转变。“公司扩张欲望较大，缺乏战略的清晰和可预测性，预计万达商业在房地产开发行业上，市场地位会被削弱。”

而最新的评级里，标普开始重新审视万达的轻资产模式并认为未来1-2年内，万达的租金收入预计将继续增长。

新台阶

万达的电商业务也有了全新思路。

5月30日，万达、腾讯、高朋宣布，三方将成立一家合资网络科技公司。新公司将注入万达网科公司原飞凡等部分业务，腾讯将投入线上流量支持，高朋则融入电子发票业务。在股权关系上，万达商管集团占股51%，腾讯占股42.48%，高朋占有6.52%。

实业起家的王健林，遇到多次风波，但从未想过完全放弃电商。

从网科的股权结构上看，王健林已经开始主动让步，更加拥抱互联网。2014年，组建“腾百万”做电商时，万达持股70%拥有绝对的话语权，腾讯和百度一个扮演“连接器”的角色，一个提供大数据的支持，两家都不涉及具体运营。而这次的“腾万”再次组建联盟，不仅腾讯和万达出资非常接近，在人事上两家也不分伯仲，确认过眼神是想要一起做事。

据了解，万达、腾讯、高朋组建的新公司中，董事长由万达商管集团总裁齐界担任，而CEO的人选则是腾讯推荐的高朋CEO高峡。在此之前，高峡不仅在万达工作过，还在微信负责过商业化方面的工作。这意味着，熟悉三家公司风格的高峡可以快速进入角色，让新公司的发展愿景落地。

对于本次成立合资公司，万达方面称，目的是为了整合三家的资源，一方面是帮助线下场景数字化，打造智慧广场、智慧门店，紧密连接商业中心、商户和消费者，提升消费体验；另一方面是探索新消费领域潜在的升级空间，打造新消费大生态。

腾讯是线上流量巨头，优势在数字化，在技术；万达是线下流量巨头，优势在场景体验上，而有了上次的失败合作后，这次两家的再次联手，似乎要顺畅的多。

一系列大刀阔斧改革后，万达的债务压力得到缓解，意味着万达已经度过危机。而新网科的成立则表明，万达已踏上新的发展台阶。