【盈泰商学·北京】房地产不良资产专题实务培训·7月28-29日

主讲嘉宾：特殊机会投资资深专业人士（3小时）

在职业投资市场超过10年经验，并成为最早转型特殊机会投资的代表。熟悉中国投资市场，并在中国不良资产、地产投资和股权投资领域拥有丰富的跨界经验。

提纲内容

前言：一个“非诉新时代”的到来

一、周期和违约

（一）资本主义经济危机的必然性

（二）资产市场的周期性机遇——洗牌格局成就了新的巨头

二、违约市场在全球

（一）全球投资者的代表及案例

1、龙星基金收购韩汇银行

2、新桥收购韩一银行

3、新桥的另一案例

（二）参与房地产不良的投资者代表解析

1、黑石集团

2、喜达屋集团

3、铁狮门

三、中国违约市场

（一）中国金融市场的变革及机遇

1、变革时间路径

2、引爆的机遇期

（二）惊人的债务体系和违约

1、债务体量

2、问题和压力

（三）何为事实不良

（四）地产市场的过去、当下和未来

1、1987 - 2004: 野蛮时代

2、2004 - 2013: 十年机遇

3、2014 - 2023: 十年机遇

（五）不良债权中国市场格局

1、主力参与者--四大资产

2、新来的参与者--地方版资产公司

3、市场化机构—规模以上特殊机会投资基金

（六）中国违约市场-外资的积极介入

1、开始介入的外资

2、投资情况

四、中国房地产不良成因及案例

（一）案例：最典型违约项目-小马拉大车

（二）案例：定位错误     

（三）案例：去化速度低于预期

（四）案例：商业比例太高

（五）案例：新区的系统性风险

（六）案例：政策变化

（七）案例：输入性风险：政治因素

（八）案例：无风险博弈模型：旁氏地产商

五、房地产不良处置模式

（一）中国不良地产市场的非诉时代

1、中国不良市场的传统模式

a诉讼

b违约项目和多方缺乏沟通

c拍卖受阻于交叉查封

d职业化资本及产业资本介入较少

2、非诉时代的到来

a投行思维解决困境和违约

b被迫进行积极的合作博弈

c职业化投资机构介入

（二）地产不良行业的立体模式-向上游突围的冲动

1、地产商、地产基金

2、整体重组困境项目，快速获得规模

3、产业并购者

（三）地产不良处置的创新模式-专项基金

1、AMC牵头的专项基金

2、大债权人自救而组织专项基金

3、辛迪加投资团的专项基金

（四）不良地产项目的常见重组模式

1、资产重组：方案及优缺点

2、公司(股权)重组：方案及优缺点

六、职业投资人对违约市场的推动

（一）地产不良困境重整的立体模式-NPL的辛迪加时代

（二）观点总结

1、2016年: 关于违约债权的市场机遇期

2、竞争不充分将带来新一轮空前的机会

七、问题答疑 

主讲嘉宾：知名不良资产投资及房地产重组处置专业人士（3小时）

二十年金融从业经验，先后在世界五百强企业，知名金融机构，四大资产管理公司担任高级管理人员。精通金融、不良资产、地产、工程全产业链条，尤其擅长以跨界方式进行业务创新。所在团队拥有12年不良资产投资及处置经验，累积不良资产服务、收购、处置及管理规模达到10亿元，债权回收率100%。曾参与处置全国多处著名烂尾楼及其重组项目，并获得各方好评。同时，长期担任各金融专业论坛特邀嘉宾和商学院授课讲师，授课风趣、内容实务、直切痛点。长期参与公益事业，非常乐于助力学员整合多方资源、合作共赢。

提纲内容

一、解析不良资产发展趋势以及对应的盈利及合作模式

（一）盈利模式创新

1、解析传统零售批发

2、创新股权重组——以债权为抓手，通过股债结合，进行项目盘活

（二）合作模式创新

1、解析传统【3-7】合作模式

2、创新机构化【2-1-7】合作模式

3、机构化升级符合监管合规

（三）底层资产处置创新

1、房地产单户为底层资产的价值提升

案例1：北京某办公大厦产权证大拆小

案例2：北京某酒店拆除重建大幅升值

2、分析城市规划指引债权抓取

3、后房地产时期的远期收购

案例3：外资基金模式的远期收购

案例4：担保公司模式的远期收购

（四）底层资产创新——落后产能的去化

案例5：废旧机械设备的海外出售

（五）reirs在不良资产中的实务运用

1、十九大后的政策利好

2、对长租公寓的行政、经济环境支撑

3、未来交易所标准化产品挂牌

4、标的稀缺+收益显著提升后的跑马圈地

二、不良资产股权与债权重组实践

（一）海南某项目案例

1、项目背景——查封类住宅项目

2、解决方案——股债结合

3、资金配置——机构化设计

4、多方共赢——顺利尽调

5、改变方案——推进受阻

6、错过时机——重组搁置

（二）重组方案解析及经验总结

（三）股债结合——房地产开发项目为底层资产

1、疑难问题

2、解决方案

三、不良资产募资、配置及产品备案的实务操作

（一）国内主流机构募资遇到的问题

1、四大AMC范围及限制

2、地方AMC风格与偏好

3、租赁公司、上市公司、保险资金等投资特点

4、三方财富、私募基金的投资方案

（二）不良资产配资流程和要点

（三）产品备案的政策解析及落地实操

1、私募其他类的股权操作

2、不良资产股权形式的债权投资

3、案例解析备课过程中应考虑的税赋问题

四、大数据在批量不良资产估值方面的实践——房地产类

（一）传统主流房地产市场估值方法分析比较

1、批量估值

2、市场估值——链家、中房、世联等

（二）修正后的估值模型

1、小成本快速准确估值法

2、创新法排模式估值法——程序化产品

五、不良资产相关政策解读篇

（一）《海南座谈会纪要》解读及实际案例

（二）《最高院“十二条”司法解释》解读及案例

（三）《最高院关于金融资产管理公司收购管理处置不良资产若干规定》解读及案例

六、问题答疑

主讲嘉宾：知名房地产评估公司产品设计与投后管理资深专业人士（3小时）

在土地一级开发、房地产开发和房地产金融领域具有丰富实战经验，带领团队创造了国内房地产投资风险管理新行业，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。

提纲内容

一、房地产金融投资趋势解析

（一）十九大：最新政治导向

（二）房地产相关核心政策解读

（三）房地产市场概述及龙头房企核心数据（住宅用地供应、龙头房企新增土储、销售增长状况、占有率）

（四）政府、金融与房企的多方诉求解读

（五）金融机构转型地产股权的难点

1、风险意识转变

2、投资思维转变

3、管理能力转变

（六）投资面临的难点

二、投前尽职调查

（一）尽职调查的定位

（二）核心内容

1、市场环境

2、投资收益测算

3、标的项目

4、交易对手

5、标的公司

6、风险分析

三、 方案设计（信托等金融机构视角）

（一）金融机构LP模式：参股+股东借款”结构（适合大房企）

（二）资管计划控股项目公司（适合中小房企）

（三）资管计划联合大小房企入股项目公司

（四）与房企联合并购平台模式

（五）“股+债”的委托代建模式

（六）不同结构的公司治理与项目管理

四、投后管理

（一）项目管理

1、印鉴（证照）监管

2、账户管理

3、财务账簿管理

4、销售收入管理

5、现金流预测管理

6、财务筹划管理

7、成本管理（开发进度——开发计划，目标成本，合约管控，日常管理——招投标监控、合同签署、资金管控，经营预算）

（二）产品管理

1、主体印章证照管理

2、代记账管理

3、税务申报管理

4、档案管理

5、产品清算管理

（三）清算管理

1、设计时点

2、清算时点

3、清算关键节点

五、问题答疑

主讲嘉宾：资深房地产不良资产处置、重组税务筹划专业人士（3小时）

从事财税顾问、税务咨询、税收筹划工作20多年，先后服务客户包括：中国石油、中国石化、联想控股、中国建筑、中国中铁、中国铁建、中国电建、中国能建、中国铝业、中国化工、雅戈尔、红星美凯龙、大唐集团、中材集团、中国国药、松下电器、万科地产、金地地产、招商地产、中建地产、华侨城、金辉地产、鑫苑地产、金科地产、中航地产、银河证券、海通证券、中植投资、国投资产、中原信托、百瑞信托、君联资本、拙朴投资、逢时资本等。

擅长资本市场、地产、建筑、金融保险、私募基金、互联网金融等领域的财税、并购重组、商业模式规划等业务。

曾参与中国注册税务师基本准则的起草和修订工作，参与财政部审计风险课题研究一项。在《环球财经》、《中国注册税务师》等杂志发表多篇文章，为中国会计视野会说栏目撰稿人。

提纲内容

一、为什么房地产成为不良资产领域受欢迎的“爸爸”

二、房地产不良资产成因及处理主体

（一）房地产不良资产成因解析

（二）房地产不良资产处置主体

三、房地产不良资产处置涉及的税种及税收优惠政策解读

（一）房地产不良资产处置涉及税种

（二）房地产不良资产处置税收优惠政策

（三）重点解析金融机构和地产企业两类不同主体的政策差异

1、交易结构设计差异

2、税负差异

3、税务筹划差异

四、房地产不良资产重组税收实务——案例：京州收购项目解析

（一）兵马未动，税务先行

1、税务尽调先进行的必要性及要点

2、税务尽调缺失的重要损害

案例：收购后1亿税收被引爆

（二）税务尽调的核心方式——“眼观六路耳听八方“

1、有限资料中价值的快速发现

2、潜在风险的挖掘及应对机制

（三）“锦上添花”还是“一锤定音”

1、为什么项目如此多的税收风险还要收购？

2、各类税务风险规避措施及案例

五、不同交易模式下的税负解析及税务筹划

（一）资产转让和股权转让

1、资产转让：

a转让方需缴纳的税费

b受让方需缴纳的税费   

2、股权转让：

a转让方需缴纳的税费

b受让方需缴纳的税费

3、资产转让还是股权转让的抉择？

案例：解读如何确定交易模式和如何进行税务筹划

（二）增资后股权转让

1、交易模式及各方涉及的税项

2、税务筹划要点及案例

（三）同一控制下资产划转至目标公司后转让股权     

1、交易模式及各方涉及的税项 

2、税务筹划要点及案例

（四）以不动产出资入股后转让股权

1、不动产出资入股及股权转让需缴纳的税项 

2、税务筹划要点及案例

（五）企业分立后转让股权

1、分立及股权转让续缴纳的税项

2、税务筹划要点及案例

六、金融与地产的融合：不良资产处置和不良资产经营主要模式的涉税分析及筹划

（一）重组再开发

（二）不良资产处置基金

（三）联合管理开发和代建

七、问题答疑

主办单位： 盈泰商学

培训时间： 2018年7月28日-29日(星期六、日)两个全天

【上午9:00-12:00，下午13:30-16:30】

培训地点： 北京市（会务组将根据有效的报名信息，发送培训地点及日程）

培训费用： 

1、普通参会：培训费4600元/人。

2、团体（≥3人）参会：享优惠价格 4300 元/人。

（ ※ 往返路费、住宿、餐饮等均需自理）

报名方式：

扫描二维码，或点击文末阅读原文，填写报名表，我们会第一时间联系您。