大部分商住房目前都不建议购买，别被开发商忽悠了！

原标题：大部分商住房目前都不建议购买，别被开发商忽悠了！

最近，一些朋友最近经常接到一些商住房项目的宣传，类似“不限购、随便买”的宣传词被标注在醒目位置。有北三县的，还有外地的，比如哈尔滨、南京、深圳等城市。

这类房子到底能不能买房呢？

我的观点是一般不要碰。

首先，商住房能住，但它不是住宅。

商住房就是商业办公用地上盖的房子，开发商申请的也是商业用途，但设计的时候往往打擦边球，成品全是住宅的样式，个别项目还能民水民电甚至通天然气。

这类项目面积比较小，通常就是一个大开间带一个卫生间，部分设计成loft形式，所以单价和总价往往都比住宅便宜不少。

但是，商住房它不是住宅，土地产权只有40年。有些开发商慢慢开发，实际到手年限可能也就30年左右，甚至低于30年的。住宅用地70年到期后可以免费续期，但商住房，没这个说法。

其次，商住房对调控非常敏感。

以北京为例，在2016年，商住房尚未纳入调控，整个市场对商住房非常狂热，一个看房团跑5个项目，至少有4个项目是商住房，购房者也很买账，价格节节攀升。

但是经过2017年的一波调控，商住房已经被彻底打入冷宫，二手房市场商住房成交几乎为零。没什么人愿意消耗住宅的名额去买一套商住房，中介也不愿意接手，至于房东，价格跌了一大堆，也不愿意卖（我们了解到的数据是商住房价格普跌了3成以上）。

这就是北京的二手商住房市场的现状。

而在新房市场，眼下人们关注的焦点是共有产权房，限价商品房，新房市场，商住房几乎到了无人问津的地步。

不过，像北京这样对商住房下手的城市并不多，还有大量的城市在销售商住房。

特别是那些商品房需要摇号的城市，开发商瞅准了那些摇不到号的刚需客和一些缺乏经验的中小投资客，针对性营销，很有效果。对此，我们有必要警惕，现在是房住不炒的年代，政策属于快速调整期，性质不纯粹的房子，风险总是要大不少的。

第三，商住房的投资价值有限。

早几年，商住房价格涨得非常快，高税费（契税个税营业税土地增值税等等）可以被收益覆盖掉，但现在不是当年，房地产大环境已经不允许大涨，商住房这种房子税费非常高，而且很难转嫁。

那么投资商住房就一条出路，赚房租，但房租相对于投入，回报周期是比较长的，所以投资商住房要做好长期持有的准备。

在这个前提下，我们再考察不同商住房的投资价值。

在房地产开发的初期，有些紧挨着城市商业中心的商住房，如果对比周边的住宅，你会发现，商住房的价格往往要便宜三到四成，这就是差距。但由于地段优势明显，城市的中青年白领很喜欢这类房子，房租还是比较可观的，这类房子算得上是优质资产。如果以租售比来衡量，它的回报周期比住宅还要短一些。

不过现在的商住房往往都在郊区，这类商住房对交通优势非常依赖，公交都不行，必须是轨道交通，准时准点。

另外，商住房只适合经济发达城市，至少是一线和强二线城市，那些弱二线及以下的城市，商住房还是少碰为好，比如哈尔滨这种。

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