六个钱包才买来的房子，你敢用来以房养老吗？

原标题：六个钱包才买来的房子，你敢用来以房养老吗？

以房养老，终于全面推广了。

从2014年7月在四地开展试点，到2016年试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及部分地级市。

至少有40多个城市开展了试点。获得以房养老试点资格的保险公司有很多家，但仅有1家保险公司（幸福人寿）实际开展了业务，仅有98户家庭139位老人参与。

央视和腾讯联合开展的一份调查结果显示：

“非常愿意”占比3%，也可以考虑”占比6%，“不太能接受”占比18%，“绝对不选择”占比高达71%，“还没想好”占比2%。持续4年的试点，可以说，以房养老这事试点基本失败。但现在，以房养老仍然要扩大到全国范围内开展。

为什么？中国目前已经进入“未富先老”的状态。

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计划生育效果明显，全面二孩不及预期，养老问题越来越突出。

以养老金为例，空账现象普遍存在，而部分省市还出现了严重的入不敷出问题。截至2016年，人口流入量较大广东、北京和江苏等9个省份养老保险结余超过1000亿，其中广东结余大7258亿，相当于9个年轻人养1个老人，但青年、黑龙江、、吉林、湖北、辽宁等7个省份养老金出现缺口，黑龙江压力最大，达320亿，平均1.3个年轻人养1个老人。

目前来看，养老金的收入还是大于支出的，2017年企业职工养老保险收入为3.29万亿，支出2.85万亿，去年结余4389亿，累计结余4.14万亿。但问题是收入的增速现在是明显低于支出的增速。

今年7月份养老金中央调剂制度正式实施，也就是说，未来养老金钱多的地方要支持钱少的地方。

但这只是针对存量资源做调剂，不解决根本问题。开源才是最急迫的事情。去年11月，国有资本充实社保基金开始实施，预计会有上万亿资金充入养老金。

这还不够，必须在养老金制度之外想开源的办法。而以房养老就是方式之一。

中国的房地产市值非常高，如果以房养老接受程度高，养老保险基金的负担会减轻，年轻一代的赡养压力减轻，消费需求也会增加，从而提振经济。

以房养老，实际上是纯商业行为，老人的房子抵押给保险公司，保险公司每月返钱给老人。抵押是有期限的，如果选择较短期限，老人每月获得较高的保险金，但风险是如果抵押到期，老人还在世，房子归银行。

实际上，由于中国房子的类型五花八门，房屋的产权所有人也不止一人，实际操作的难度非常大。保险公司喜欢产权清晰，房龄合适的房子，但实际希望以房养老的老人，他们手中的房子可能是一些保障房，单位房，公房或者特别老旧的房子等等。

北京2017年成交的二手房，有近7成房龄超过15年，3成房龄超过25年。你的房子房龄30年，抵押20年，到期就50年房龄了，这样的房子保险公司也怵。

此外，由于房子是高价值低流动性商品，如果以房养老规模做到很大，保险公司手里一堆房子，现金流大大减少，房价一旦出现波动该怎么办？几十年时间，谁能保证房价一如既往？

以上仅是从产品设计本身来分析以房养老的潜在风险。未来保险公司和房主的双向需求错位的问题未来肯定会出现的。中国家庭近7成的资产表现为房子。在房子的问题上，中国人从无到有付出了巨大的代价，现在冒着从有到无的风险，选择以房养老，阻力太大。

主要表现在三个方面，一是家庭伦理压力，简单说，养老要付出一套房子的代价，中国的家庭还没做好这方面的准备。二是经济压力。用樊纲的话来说，就是六个钱包凑出首付买的房子，不可能只用来帮助老人养老。即使是一些特别老的房子地段还不错的房子，其产权往往只有老人，在房价如此之高的情况下，他们也要考虑到子女的需求，要用来置换新房。三是房子本身产生的价值可能远不止保险公司承诺的这些。

比如房租预期收入，未来有加速上涨的趋势，我靠收租和养老金，就能获得不错的养老保障；以北京为例，7月份，一居室的月均租金已达4488元/套，两居室月均租金已达5500元/套，环比上涨7.3%，三居及以上月均租金已达7704元/套，环比上涨8.7%。市场远比保险公司的精算师更值得信赖。

其次是流动性，住房抵押或者出售，其变现能力也能用来应对很多不期而遇的需求。而抵押给保险公司，等于锁死了几十年，没有半点流动性可言。而且保险公司考虑到风险，房屋的价值评估是要打折的，有的地方是房价的8折。

中国的老百姓被房地产教育了几十年了，这点账要是都不会算的话，那岂不是太out了？

以房养老，注定鸡肋到底。

在中国，房子承载的东西太多了，这一点保险公司很清楚，老百姓也不傻。

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