广州和武汉，这两个城市商品房限价要松动了？

原标题：广州和武汉，这两个城市商品房限价要松动了？

最近几年，房地产行业最大的特色是，一二手房价倒挂。很多城市新房价格普遍比同地段二手房便宜2成，3-4成的也并不少见。

造成这种价格差的主要原因是限价。也正因为限价令的普遍存在，一些新的问题出现了，比如新房供应量跟不上，开发商普遍选择捂盘，还有的开发商则寻求通过双合同，捆绑装修或者车位的形式卖房子。

从购房者的角度来说，要么买不到房子，要么在房价之外要多付出相当的成本。在统计数据上，官方的统计维度仅限于网签价格，而民间机构的统计维度则包含了更多成本。所以官方公布的数据，比如70城房价指数往往非常平稳，但一些民间机构统计的房价涨幅非常惊人。

住房大数据联合实验室的数据显示，西安、广州、武汉三个城市6月份房价同比涨幅分别是101.37%、21.58%、15.83%，但官方的70城数据显示涨幅仅分别为10.4%、1.5%、2.3%。

限价导致数据的失真，这是老话题了，但最新的苗头显示，部分城市的预售价格有所上浮，官方对于限价的态度有所松动，试图让房价数据坐实。

我们关注到，上述迹象在广州和武汉这两座城市已经出现。

先来看看武汉。

武汉上个月几个项目获批的预售价都超出了片区的限价，幅度在15%-30%之间。比如金茂府、紫阙台、十里星空、晴川府这几个项目。

当然，开发商有自己的说辞，比如产品，比如地价等。但我们必须清楚一点，如果每个开发商都来一套说辞，限价能轻松被突破，那么限价的意义在哪里？

就武汉楼市整体而言，限价仍然是相对严厉的，但这些项目的放行，一定程度上反映了政策的务实。

务实是源于供需压力。限价必然导致供应下降，武汉今年1-6月份的新房供应量是小于去年同期的，现在武汉落户门槛大大降低，需求的增长是可预见的，这一点可以从武汉二手房成交量快速上涨可以看出。由于新房供应的不足，1-6月份武汉二手房成交量已经达到了创纪录的5万套左右。武汉长期以新房为主，现在它已经一只脚迈入了存量房时代。

去年12月份，湖北住建厅发布通知，2018年新房销售均价应与人均收入增速相适应。这也在一定程度上给了武汉上浮部分项目预售价的底气。

以价换量，给开发商上浮一点预售价，换取更高的供应量，还不至于刺激市场复苏，因为限购限贷，优先刚需摇号的政策仍然长期生效。

再看看广州。

广州近一两个月也有一些动作。

先是5月份花都和增城两个区的项目备案价普遍上调了6000-7000元。此前热点城市房价被明确为环比不上涨，但5/6月份广州新房价格环比涨幅分别达到了1.8%和1.9%。备案价上限上调后，广州新房网签速度明显加快，7月份广州新房网签达到了9680套，环比上涨15%。

有意思的是，广州隐藏了阳光家缘网的网签价格数据，改为定期公布。意图也很明显，放松备案价，清理挤压的交易需求，会导致房价环比数据比较显眼。定期公布，则可以修饰一下房价数据。

广州的问题和武汉类似，普遍存在双合同问题，茶水费问题。但广州此番放松备案价，原因与武汉有所区别。一季度广州经济增速非常不理想，房地产投资是负增长的，去年同期则增长10.6%。

2018年，房地产的主基调仍然是房住不炒，住建部曾喊出“坚决问责”，但关键的地价则明确提出要“稳地价”。

但今年5-6月份，70城新房价格数据环比涨幅明显扩大，二线城市表现明显，比如济南、福州、成都、武汉、郑州这些，都超过了1%。其中济南更是从5月份的0.4%直接上升到6月份的3.6%。

这些环比涨幅的扩大，或许跟地方试图坐实房价有关，这并不代表房价要明显上涨，只是地方小规模放松限价，在维持主基调的前提下逐步改善以一二手房价极度扭曲和数据失真问题。

还有几天，7月份的70城房价数据即将公布，到时候或许能得到进一步验证。

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