地王都撑不下去了，中小房企你们是怎么熬过来的？

去杠杆的风从2017刮到2018，银行、信托、地产私募、资管，这类房企曾经倚仗的融资渠道，大门正在逐渐关闭，门槛也越抬越高。

作者 | 熊颖

编辑 | 徐伟

房地产的天变了。

去杠杆的风从2017刮到2018，银行、信托、地产私募、资管，这类房企曾经倚仗的融资渠道，大门正在逐渐关闭，门槛也越抬越高。

虽说“有钱能使鬼推磨”多少带着些戏谑成分，但没了资本的“加持”，即便是最能扛的房地产也不得不紧急调头转向。

2018年的房地产融资环境到底有多难？深处行业的人或许更有直观感受。8月中旬，在北京团结湖附近，市界和置地通董事长李强深聊了一次。置地通主要的业务是为房企提供融资服务。

在整个交谈中，“难”这个字眼，频繁被李强提到，“几乎所有通道类融资阀门都关掉了，市场上没钱。”我们采用自述的形式，呈现与李强聊天的精华内容，试图还原一场房地产江湖正在经历的风起云涌。

1

中小房企：融资像做梦

最直观的感受体现在“重游”距离北京有40分钟车程的永清楼盘。

去年5月份去的时候，天津、北京的投资客拿着号码牌、排着长队，场景热闹非凡。而今年再去，售楼部一位顾客也看不到，成交量直接变成零，同比下降80%、甚至90%以上。

售楼部的一景只是房地产反应出来的表面现象，房企真正所面临的危机远不止此。拿公司业务来说，我一天要见2-5家房企，聊的都是同一个话题，缺钱和找钱。

最近，青岛的一家房企找到我。在此之前，这家房企已经见了上百家资方，谈了一年时间都没能融到钱。

这家房企的项目位于青岛红岛经济区，区域位置不错，地价也便宜，只有市场价的一半。当时他们拿地的资金也是从市场上找来，一共融了两笔资金，一笔是年化15的成本，另一笔是18。现在光利息就超过一个亿，感觉快要维持不下去了。

▲ 红岛经济区规划效果图

房地产开发的关键在于一个“快”字。快速周转、快速找钱、快速拿地、快速开工建设以及快速销售。

青岛这家房企就比较尴尬。拿地的资金不是自有，拿完地后又没有钱来支付后续开发的施工款项，所以项目迟迟未能开工。

一个房企的资金链如果不能持续连接，这意味着将产生高额的财务成本。而青岛这家房企正是很多中小房企的真实写照。

不同的是，青岛这个项目地理位置较好，还有一定优势。很多位于邯郸、石家庄、保定、德州这样的三四线城市的项目就没有这么好命，即便房企具备二级开发资质、土地证、抵押物，还有近10个楼盘的经验打底，我们也能难帮忙找到资方。

对于房企来说，只要能融到资，融资成本高点也没关系。我接触过的房企里面有将融资成本开到24%。

这家房企早年因为棚改拿地比较便宜，但因为没钱开发，项目一直闲着没动工。一直这么拖下去，项目可能就要赔钱了，所以他们很焦躁，想要尽快找来资金，运转起来及时解套。不过可惜的是，目前他们的资金问题仍然没有解决。

这样的项目太多了，数不胜数。对于中小型的开发商来说，融资就和做梦一样。

2

金融机构：没钱

房企之所以融不到钱，是因为市场上没钱了。几乎所有通道类融资阀门都关掉了。

一方面资金面缺少资金；另一方面，政策面去杠杆，不让资金往房地产行业流。地产是杠杆推动的行业，没了杠杆，投资就没钱，规模自然也就降下来了。

首先，从你拿地的资金就给你把这个“水龙头”关死。

以前很多房企拿地的钱不是自己的，可以跟金融机构借，或者通过层层融资通道过来，但房企仍是拍地主体，这个叫拿地配资。是房企常见的一种融资方式。

但是现在这种做法不被允许了。房企的拍地资金要查汇款单、追溯资金来源。一旦查出是金融机构，钱就会没收。所以我们现在遇到这种需要拿地配资的房企，一般是不太愿意接触的。这种做法在市场上也基本绝迹了。

房企融资的整个过程都在收紧。信托，要“四三二”（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证齐全，项目中房地产公司至少要有30%的自有资金，融资方至少有2级或以上的资质）；私募地产基金，16个热点城市（北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都）不让做；非热点城市，明股实债、债券类的产品不给备案。

即便是四证齐全，你可以做开发贷。现在很多银行实施总额控制，开发贷没有额度，一样不给放贷。像我了解到的，廊坊银行、沧州银行这类地方性银行都不给放贷额度了。

对于资方来说，政策没有限制的方向就是真股权。像开发商一样，全程参与、自负盈亏。

而对于房企而言，要么自己有很多钱，要么还有别的融资渠道。上市公司可以发公司债；在境外平台融资；从国家政策鼓励的方向融资。比如，租赁住房REITs、资产证券化。今年房企融资也多以这几种形式出现。

最近，一个金融机构的朋友找到我，手上一堆项目，想来让我们给他找钱。他们做的很多都是百强内的主流房企，但现在融资大环境这样，也不太好做。

我们公司合作的资方有几百家，现在大家都没钱。不光没有钱，“金主”在投资上也变得更加谨慎。

以前资方只管出钱，对企业主体的要求并不高，区域龙头可能也做。但今年不一样了，所以我们在筛选上会要求“百强”、主体评级在AA以上、资产负债率较低或现金流比较好的房企。

3

地王成“坑”

房地产投资和股市投资很像。两者对周期的把握都非常关键。

股市投资叫择时选股，如果等大家都炒上去，你再买，那你就高位站岗了。地产的投资周期也是一样，地产开发是一个蛛网模型，我们从买地到形成销售，可能3-5年一个周期。如果你认为大家都炒上来了，房价高、地价高，因而看好市场去买地，那很有可能高位站岗。

2016年、2017年两年，很多房企在这“栽了跟头”，以至于到了2018年“百强”房企名单公布时，不少排名靠前的房企名次大幅下滑。高价地王占用大量自有资金是重要原因。

过去的一两年时间，你重仓京津冀去拿地，严重的现在很有可能就动弹不了。

此前天津的房价几乎没有动弹，直到2016年一年翻了一番。大批房企奔赴天津拿地，甚至包括距离市中心40公里的塘沽区。

2016年3月，位于塘沽区的远洋城成交均价为8576元/平米。然而7个月后，金隅股份以57.5亿元的总价拿下天津空港经济区三宗住宅用地，楼面价超过3万元/平方米，着实在让人费解。

▲ 天津塘沽区

另一个“重灾区”是南京。前几天我研究江北新区，2016和2017年，金地、保利、绿地等房企都拿了很多高价地，当时楼面价近2.3万。然而今年5、6月份，江北新区的一块地才拍到1.3万的楼面价，降了整整一万元。按照现在南京的备案价限价来说，这些项目全都做不了。

普通地块尚且如此，地王就更难受了。像今年前7个月，全国房地产市场土地流标共796宗也是一个道理。

房企对拿地周期的把控太重要了，如果说房企对政策和市场没有吃透，战略布局跟市场是有偏差，可能会出大问题。

4

破局

在这样一个融资大环境里，我们怎么去破局？

短期之内，日子肯定还是挺艰苦的。只能说，对于房企，你怎么去调整自己的状态，适应市场环境。

如果还是像过去那样，一味的高杠杆，一路高歌猛进，反正从政策来讲，短期内是不会放松。所以在这种情况下，企业的现金流管理非常重要。而且整个市场的融资环境不好，限制多、风险技术高，资方标准提高，主动投资意识会淡化。

所以你会看到很多金融机构今年在转型。比如地产基金，原来做债权的，现在就不做债权了，改做股权。自己把地收过来，找团队去开发，或者委托给知名房企。

但房企传统的融资需求是一直存在的，就是越来越难了。这也反应在我们公司的业务调整上。

置地通是面向B端客户的地产投融资垂直服务平台，以地产投资、地产融资、地产租售为核心，通过线上+线下服务为房企、金融机构、资产交易方提供专业规范的投融资服务。

我们长期合作的资方有500多家，基本上国内做地产各个阶段融资、配资的我们都有合作。但受大环境影响，从去年下半年开始，我们在融资类项目投入的资源和精力也会少了很多。

从融资内部来说，我们也是有侧重的。比如，拿地配资，现在我们就不会去做了，无论你是百强房企还是中小型房企；非标债权融资，我们也少做。需要重点考察主体资质、看项目好坏。

另外我们的思路也在做转化。过去债券融资能够解决的项目，我们会和客户去沟通寻求结合点，通过“融资+代建”的方式合作。

对于缺钱、有地的中小型房企来说，以现有的资质，可能过去金融机构认可，但今年不认可了。那为了增强你的主体信用，你可以跟碧桂园、万科等头部房企去合作，用他们的成本管理、规划、设计、销售，打他们的品牌，这样资方认为风险系数降低了，也许会给到你融资。

而对于想要冲规模、资金充裕的头部房企来说，也是愿意和中小房企合作的。他缺少土地储备，相当于是以这样一个形式去拿地，自然也就愿意承担部分项目的开发成本，只要你让渡部分股权，或者交由他操盘。

话说回来，杠杆是一把双刃剑，无论是对于居民部门还是对于企业部门，杠杆高了，都势必会产生泡沫。

我把房子放在那里，比我工作几年要来钱快，所以大家都会去投机。企业也是这样，我不用自己的钱可以把这个项目干起来，或者我虽然投入了，但是投资回报率80%，甚至达到100%，那么大家都会疯狂的去追捧这种投机行为。

现在房地产市场的艰难，只是在回归了它本来应该有的健康和理性。

来源：市界