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让人不安的北京房租飞涨

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苏宁金融研究院苏宁金融研究院 2018-08-20 10:40:04 1107
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原标题:让人不安的北京房租飞涨

最近几个月,北京房租飞速增长引发民间热议。

虽然每年的大学生毕业季,房租普涨是一种季节性现象。但是,今年房租的暴涨行情,却比往年“凶猛”许多,“买不起,也租不起”将进一步加剧北漂的焦虑情绪。

那么,今年北京房租的暴涨行情究竟到了什么程度?其深层次原因又有哪些?且看以下分析。

北京房租呈加速上涨趋势根据中国房地产行情网公开信息,2018年7月,北京房租涨幅达到21.89%,环比涨幅为2.63%,租金绝对水平冠绝全国,每平米达到92.33元/月,而上海、深圳和广州则分别为81元/月、84.8元/月和53.05元/月。

从中原地产统计的住宅租金指数看,一线城市中涨幅最快的是北京和深圳。其中,北京二手住宅租金指数从2017年10月的190.4上涨到2018年7月的211,最近几个月呈加速上涨趋势(参见下图)。另外,深圳的涨幅也较为可观,上海、广州的租金指数则保持了相对平稳,并没有出现明显上涨。

当然,以上只是反映了北京房租的平均涨幅,一些热点地区如北京五六环地区,房价整体涨幅已经超过了10%,某些房源甚至10天暴涨100%。由此可见北京租赁市场的火热程度。

供需缺口是房租上涨的长期因素究竟是哪些因素在推动北京房租上涨?

要回答这个问题,首先需要观察影响租赁市场供需平衡的基本面因素。

(一)三方面因素致使北京租房需求强劲从需求层面看,下述三方面是北京住房租赁市场需求仍然强劲的主要因素:

一是北京人口疏解没有达到预期。2017年6月《北京城市总体规划(2016年-2035年)》发布之后,北京市政府开始大规模拆除边远地区的自建出租房、合租房,疏解低端产业流动人口,同时进一步收紧户籍政策、入学资格管控,希望通过“三控(房、户、学)”等强力措施,实现控制常驻人口总数的目标。然而,“三控”的实际效果并不乐观,2017年常住人口仅下降了2.2万人,相对于2170.7万人的常驻人口总数(参见下图),几乎可以忽略不计。从北京地铁乘客量数据看,2018年北京常驻人口甚至可能重新恢复增长。

二是北京高收入群体占比高、收入增长快。仅有人口流入还是不够的,房租的快速增长还需要租房人群收入的高速增长来支撑。根据智联招聘薪酬大数据报告,2018年夏季求职期平均薪酬超过万元的唯一城市是北京,紧随其后的是上海、深圳、杭州和广州(参见下表)。

更为重要的是,北京市是互联网IT产业和金融从业人员最为集中的地区,这两大行业又是公认的高收入行业,起薪高、增长潜力大的特点突出。2018年上半年,北京市金融业增加值占GDP比重继续保持在18.79%的高位,互联网IT产业占比也高达11.6%(参见下图)。

三是雄安新区对于北京产业和人口疏解力度和进度可能低于预期。最近的一些公开信息表明,雄安新区规划和建设进度可能低于市场预期。事实上,今年4月发布的《河北雄安新区规划纲要》提出的两阶段目标,分别为2035年目标和本世纪中叶的目标,并未提及2020年短期目标,更没有对短期内人口规模、产业指标进行明确界定。可以预见,未来3-5年内,雄安新区建设重点是规划、拆迁、生态整治、交通基础设施建设等方面,短期内对北京市人口疏解和产业转移的影响力将比较有限。

(二)房源供给总量不足还有结构性难题从供给层面来看,在住房需求强劲背景下,住房供给问题则表现在结构性难题和总量不足两个方面,并最终成为租赁市场供需失衡、价格上涨的重要因素。具体来说:

结构性难题表现在居民通过购房满足居住需求的渠道受阻。2016年10月份以来,北京市的限购、限贷、限商、限离、限企等房地产调控政策相继落地,加上北京是全国唯一的、多年实施“按个人转让住房所得20%征收个人所得税”的城市,这使得2017年北京市房地产交易陷入冰点,全年新房和二手房交易分别仅为10.4万套和13.3万套,都大幅低于2015年和2016年的成交量(参见下图)。史无前例的调控政策只是一方面,另一方面是超高的房价水平让许多年轻人难以承受,他们不得不进入租赁市场。

总量问题表现在,从供应租赁房土地到形成有效租赁房供应,有1-2年滞后期。从2015年初住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,到党的十九大报告把“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”作为住房供给制度的国策,租赁住房市场发展成为北京市解决住房问题的两大支柱之一。2017年4月《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供应计划》明确,未来五年内全市计划供应租赁住房 1300公顷,其中2017 年供应租赁住房 227 公顷。为了多渠道供应土地,降低土地成本,2017年11月北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,计划在2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房,政策出台后的2017年完成供地203.9公顷,完成率102%,年均建设规模200万平米和50万套。

然而,从这些土地供应,到最终形成租赁住房的有效供给,存在1-2年滞后期。从北京市住宅新开工面积、施工面积和竣工面积增速可以看到,今年1-7月,北京住宅竣工面积同比增速为-10.7%,延续了2017年以来的大幅萎缩趋势,而反映前期土地供应大量增加后的影响——住宅新开工面积、施工面积增速则在2018年以来迅速“由负转正”,1-7月二者增幅分别达到21.5%和10.2%,均创下了2016年以来的次高水平(参见下图)。从2017年土地供应情况来看,这些新开工和施工住宅有20%以上是租赁住房。因此,未来几年的租赁住房有效供给缺口将会明显缓解。

资本涌入或是近期房租暴涨主因以上是影响北京房屋租赁市场供给、需求、政策等基本面因素。值得注意的是,2018年以来特别是最近几个月,北京房租短期大幅暴涨,还有一个关键力量是各类社会资本全面进入租赁市场。为何资本会全面介入到住房租赁市场?其原因有三个方面:

一是社会资本参与住房租赁行业的发展,符合中央和地方政府鼓励租赁市场的方向。
二是北京作为全国住房供需失衡最严重的城市,资本具有巨大的炒作空间。
三是北京租金回报率极低,具备上涨潜力和空间。事实上,2017年下半年以来,北京租金价格开始快速攀升,租金回报率也从2017年10月的1.35%的历史低点上升到2018年7月的1.57%,但这与已公开发行的长租公寓ABS和REITs产品收益率4.5%-5%仍有较大差距,上涨空间较大。

稍微留心就可以发现,资本力量在租赁市场早已行动。据链家自如公布数据,2015年长租公寓门店增长率不足15%,2016年增长率为35%,2017年增长率高达40%。

当前,资本主导的品牌长租公寓已初具规模,行业排名前十的品牌公寓管理房屋间数(套数)均已过万(参见下图)。其中,行业龙头链家自如在北京、上海、深圳等一线城市管理公寓数,两年内翻了一番,从2016年年中的25万套上升到2018年6月末的60万套;万科泊寓规模紧随其后,在2018年6月末也达到了14.5万套。

然而,当前品牌公寓占整个租赁市场的比重仅为2%左右,远低于发达国家25%-30%的平均水平,这也就出现了最近几个月大型品牌长租公寓大规模烧钱抢占房源、争夺租赁市场定价权的现象。

对于这种现象,北京市住房管理部门已及时介入干预,严控品牌公寓囤积炒作房源。

值得提醒的是,若想从根本上解决房租上涨的压力,需要在加快租赁房有效供给的同时,进一步明确长租公寓的市场管理规则,防止市场过度炒作,加剧房租上涨的压力。

来源:苏宁财富资讯;作者:苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任 黄志龙

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