真抢手！封顶价6.2万/㎡！奥体宅地引发众房企探地！

  寸土寸金的天河区卖地了！

  在广州众多居住板块中，豪宅云集、学位亮眼的奥体-牛奶厂板块，是不少开发商眼中的“香饽饽”，一有宅地释放，必然引起市场关注。

  近日，天河挂牌了奥体公园北侧北AT1003036地块，地块占地面积50379㎡，起始价406479万元，起拍楼面为43000元/㎡，仅次于越秀南路地块，一跃成为广州起拍楼面价第二高地块。

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  起拍楼面价如此昂贵，这宗宅地为何如此有底气？一路之隔的帝景山庄别墅已达10万元/㎡，地块能否成为下一个豪宅?

  地块现状：茂林环绕，景观生态绝佳

  地块位于天河区奥体公园东北侧，紧挨逸景路，北侧与帝景山庄一路之隔，东侧紧靠华润天合，周边有地铁21号线途经，距离黄村地铁站较远，需要公交接驳。

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逸景路

  地块东侧的黄村立交、广州环城高速、广园快速路以及东圃特大桥等交通要道纵横交错，自驾出行便利。

  目前地块四周已经围蔽，乐居君在围墙外侧张贴的文件发现，该地块原为天河珠吉街珠村股份合作社集团用地，今年被征收为国有土地，并批准了《征地补偿方案》，面积达5.274公顷，与挂牌地块面积大致相近。

  文件显示，该地块的园地补偿费244.65万元/公顷，安置补助费为174.75万元/公顷，加上其余补偿，补偿费用2351万元。

  乐居君实探发现，地块是成片的山体，树林遍布、杂草丛生。地形有些崎岖，有几条曲折的小路蜿蜒深入，未来的住宅或需要依山而建。

  地块四周茂林环绕，景观生态十分优良，私密性较好，有利于保护业主的隐私。

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  看守地块的保安告诉乐居君，近段时间，很多人来看这块地，每天都有三四场人。当问及是哪家企业， 保安表示并不清楚。不过，可以肯定的是，这块地十分抢手。

  地块东侧是半山溪谷E墅，该项目占地7万平方米，比天河奥体地块面积稍大，容积率仅为1.0，35栋小高层洋房依山而建。地块北侧与豪宅合生帝景仅仅隔着一条逸景路，车流量不大。

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  与半山溪谷E墅相比，奥体公园北侧北地块的容积率为2.0，绿地率需达到35%，建筑限高36米，可见，未来将建设成低楼层、低密度的社区。在“面粉”如此贵的情况下，十分考验房企的开发能力。

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  地块周边小型商业配套稀缺，且地块距离地铁较远，需要公交接驳。居住在此片区，大多数业主需要自驾出行。

  豪宅云集，一路之隔的别墅卖10万元/㎡

  奥体牛奶厂板块一向以学位著称，除了有私密性较高的山景，还有名校云集，撑起了片区房价。

  地块毗邻广东奥体中心，靠近天河区儿童公园、世界大观、天河公园、杨桃公园、奥体中心等场所，周末休闲娱乐可以妥妥安排。

奥体中心

  周边分布广州思源学校、天河区吉山小学、灵秀小学、天河区明珠中英文学校等11所小学资源分布，距离配备55个教学班的广州市东圃中学也十分近。

  地块西侧距离奥体东小学咫尺之遥。执信中学天河校区建设中，预计2021年建成开学。此外，周边大学氛围浓厚，有广东体育专业技术学院、广东领南置业技术学院等高等学府。

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  可以说，地块周边生活条件配套优质，教育、医疗资源一流。

  地块周边分布着多个楼盘，住宅氛围浓厚，新房与次新房资源集聚，分布着天健上城、中海康城、龙湖天宸原著、华润天和、招商雍华府等项目。

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  二手房项目有天健上城、阳华国花苑、招商雍华府以及龙湖首开·天宸原著等，市场均价在3.9-6万元/㎡上下。链家数据显示，龙湖首开·天宸原著、华润天合二手房报价已经迈入6万元/㎡大关。

  新房方面，保利天汇在售二期建面约88-130㎡三至四房，主力户型有建面约88㎡三房、建面约123㎡四房以及建面约130㎡四房，带装修均价约5.3-5.5万元/㎡；帝景山庄在售建面约430-450㎡五至六房低密住宅，现楼发售，均价约10万元/㎡。

  时隔6年，地块楼面价翻了近四倍

  奥体-牛奶厂板块，缺货已久。

  地块所处板块附近最近一次出让的宅地，是今年4月，金地以总价20.8亿元拿下的广氮AT0607113地块，楼面价35782元/㎡。

  而奥体-牛奶厂的崛起，还要追溯至2014年。彼时，奥体-牛奶厂板块还是一片远离城市中心的荒野之地，交通不便，生活配套十分确匮乏。

  2014年，奥体-牛奶厂板块迎来拍地潮，招商、金地、龙湖、华润等规模房企集中拿地开发，如今，华润天合、金地天河公馆、龙湖首开·天宸原著、招商雍华府等大盘接连面市，链家网上挂出的二手房源并不多。

  当年，该板块楼面价均为“1字头”，最低仅11604元/㎡，最高为龙湖拿下的牛奶厂AT1003039号地块，也不超过1.7万元/㎡。

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  如奥体公园北侧北地块起拍楼面价最高已经达到43000元/㎡，时隔六年，足足翻了近4倍！封顶楼面价更是达到62350元/㎡（不扣除竞配建面积），颇有面粉贵过面包之势。

  与此同时，地块也成为了天河楼面价最贵的地块，创造了天河楼面价的天花板。

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  毗邻吉山村旧改项目

  地块楼面价如此之高，除了自身条件优越，还有规划利好加持。

  地块位于天河智谷片区规划范围内，规划定位为广深科技创新走廊重要科创与文创节点。主要打造以产业功能为主导的“天河智谷”，建设成为集“产学研商居文”于一体的新一代信息技术于文化创意价值创新园。

  另外，地块靠近吉山村旧改项目，目前吉山村已经公开招合作企业，预计投资206亿元，要求申请企业总资产不低于4000亿元，据吉山村村民透露，富力与合景联合拿下旧改项目的可能性比较大。

  可见，板块整体依然升值空间不小。

  板块周边云集多个大盘， 住宅氛围浓厚，但是也有不足，虽然沿着从逸景路分布众多楼盘，缺乏日常大型商业、生活等配套，需依赖几公里处的奥体中心。

  你觉得这个地块未来会卖到什么样的价格？评论区见~

文章来源:乐居买房