房贷一族看过来，以后你的月供要减少了

上周末，央行出了一条关乎千万家庭钱袋子的新政——存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR。

我们知道，早在8月25日，央行就发布房贷新政，要求10月8日以后新增商业个人住房贷款时，以LPR作为定价基准。

当时针对的是新增房贷，也就是以后买房得这么办。

但很多人更关心的是：过去那么多年，已经发放的房贷，该怎么办呢？

截止2018年底，我国个人住房贷款存量高达25.75万亿元，这可是一个天文数字。

上周末，央行的政策出来了，针对的就是存量房贷（注意，这里的存量房贷不包括公积金贷款）。

现在，所有存量房贷的定价基准，也可以转化为LPR了。

看到这里，估计很多人已经懵圈了，LRP到底是啥？定价基准又是什么鬼？

简单说，以前我们买房贷款，央妈都会给出一个指导性的贷款利率，这个叫基准利率，所有商业银行都得以此为标准，在此标准上再上下浮动，完成房贷利率的定价。

而这个基准，或者说利率锚，完全是央妈说了算的，它说多少就是多少，一点讨价还价的余地都没有。

而LPR则是Loan Prime Rate的简称，中文叫贷款基础利率。

这个就不是央妈说了算，而是由多家银行共同报价产生，目前有大大小小一共18家银行共同参与报价，基本能反应市场真实的利率水平。

具体来说，就是这18家银行根据自己的资金成本和放贷政策，给出一个能给到最优质客户的贷款利率，把这个利率报送给全国银行间同业拆借中心。

这样就产生了18个报价，然后就像我们平时看综艺比赛评委打分一样，去掉一个最高价（分）和一个最低价（分），剩下16个数字，取算术平均数，就得出了当期LPR。

所以别觉得LPR这个英文缩写有多么深涩难懂，其实就是一个标准的市场化贷款利率。

房贷利率的定价基准由过去央妈说了算的基准利率，变为完全由市场供求博弈决定的LPR，就像计划经济向市场经济的转变一样，本来就是这些年来央行一直在推进的利率市场化的最后一步，好事，拍手欢迎~

那对我们房贷一族来说，新政具体对我们的钱袋子会有什么影响呢？

简单说，我们多了一个选择权：以后可以把我们的房贷利率转换为跟踪每月更新一次的LPR，也可以直接转换为20年、30年都永远不变的固定利率。

注意，借款人只有一次选择权，转换之后，就不能再做转换。

这个转换工作将从2020年3月1日开始，原则上在2020年8月31日前要全部完成。

也就是在这段时间里，银行肯定要找你协商未来的房贷利率怎么算的事情。你可以告诉银行，到底选择以后就跟着LPR浮动，还是搞个固定利率。

注意，绝大部分人的房贷合同约定的都是每个自然年更新一次利率，所以到2020年8月31日的过渡期结束后，绝大多数房贷一族会在2021年1月1日才正式启用新利率，而2020年则还是根据现在的利率来还房贷。

那么问题来了：到底该怎么选？

力哥的建议很明确：选择跟随LPR浮动，不要选固定利率。

至于理由，当然是这样选以后更省利息咯~

看下从过去的基准利率换成LPR定价后，具体存量房贷利率是怎么变化的就懂了。

央妈原话都不是人话，搬过来大家也听不懂，我就举两个例子吧。

情形一：假设小王有一笔30年的房贷，剩余期限27年，因为是二套房贷，过去合同约定的是5年期以上贷款基准利率上浮10%，也就是1.1倍，现在小王要将定价基准转换为LPR。

小王原来的利率为：4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR是4.8%，假如小王和银行说我以后就按照LPR定价吧，那么他未来的房贷利率“加点”就是5.39%-4.8%=0.59%。

这个“加点”的意思是说，你现在的利率水平和LPR之间的差额。

而小王新的房贷利率计算公式就变成了：LPR+0.59%（加点）。

从现在到2020年底，小王房贷利率还是按照5.39%来计算的。

但2021年1月1日开始，小王的房贷利率计算标准就会变了。

这取决于那时候的LPR有多高。

如果那时候5年期以上的LPR降到了4.5%，那么小王的利率就会变成4.5%+0.59%=5.09%，还是比现在的利率更低。

再来看第二种情形。

假如小王是2009年买的房子，当时房贷利率破天荒打了7折，那么小王原来的利率就是4.9%×（1-30%）=3.43%。

现在加点幅度就是3.43%-4.8%=-1.37%。

没错，“加点”名义上是“加”点，大家可能会理解为都是增加利率，实际上如果之前的利率高于LPR，加点就是正数，低于LPR，加点也可以负数。

如果2021年初的5年期以上LPR降到4.5%，小王的利率就会变成4.5%+（-1.37%）=3.13%。

你发现了没，过去利率上浮的，改革后，利率还是偏高；过去利率打折的，改革后，利率还是偏低。

这么大的国家，这么多的房奴，这么高的房贷余额，稳定压倒一切，央妈断然不会做出突然大幅增加或减少房贷族月供压力的举动。这两天大家看到很多媒体报道的写法，都太夸张啦~

所以你觉得以后LPR可能大概率要持续上涨，那选固定利率，提前锁定利率风险，就是更明智的选择，如果你觉得以后LPR可能大概率要持续下跌，那就应该选择跟着LPR随行就市，未来月供支出就会越来越少。

未来的利率大方向，一定是继续下行，这是历史的必然，没法改变。

还不明白个中道理的，戳一下上面的蓝色文字标题，再看一下就懂了。力哥写得很通俗，初中文化水平也能看懂。

未来10年，我预测GDP增速会逐渐回落到5%附近，M2增速回落到7%-8%，CPI增速则回落到2%以内。相应的，1年期存款利率大概会回落到1%，5年期以上的LPR，应该也会逐渐回落到3%-4%的区间。

上个月央行行长小川同志在出席2019年创新经济论坛时说过这样一句话：“中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。

什么叫“还是可以”，什么叫“尽量避免”，什么叫“快速进入”……这严谨措辞，听得人不寒而栗啊~

你自己感受下，上头其实看得很清楚，中国经济狂飙的时代，结束了。

所有的数字都要往下走，通胀率往下走，存款利率往下走，投资收益率往下走，相应的，贷款利率一样会往下走，以后能不通缩就是上上签了~

宏观经济和金融市场是一体两面，货币政策内部也是高度统一的。

所以对背负房贷的人来说，房贷新政也是盈亏同源的双刃剑。

一方面，未来我们的月供负担会逐渐减少，通胀也会逐渐降低，这都是好事。

另一方面，我们想继续靠理财钱生钱的难度也会变得更大，高薪工作岗位可能会更稀缺，而创业赚大钱的机会也会变得更少，至于还想靠投资房子逆天改命的，洗洗睡吧。