市场谈长租公寓色变 王石的“万村”梦想碰壁现实难题

“二房东”模式目前盈利无解，既有最直接的价格因素，又涉及到社会民生的政府压力，还同时来自于万科自身的管理链条操作周期。

《投资者报》特约记者 李斌

即便第一时间对外辟谣业务没有暂停，但后王石时代仍存留的理想主义标的-“万村计划”显然并没有被市场看好。

长租公寓盈利难如何解决？很大程度上考验着万科与同行业的前途。多位市场人士不约而同向《投资者报》特约记者强调：“二房东”模式目前盈利无解，既有最直接的价格因素，又涉及到社会民生的政府压力，还同时来自于万科自身的管理链条操作周期。

也许从存量市场介入做城中村改造的“万村计划”，从一开始就注定了今天的矛盾重重。

根据媒体日前的相关报道，万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定，“至少要等到明年4月份”。报道称，万科集团高级副总裁、南方区域首席执行官张纪文下死命令暂停收储农民房房源，原因有两方面，一是工程进度严重滞后;二是收益率不理想。

《投资者报》特约记者近日多次试图联系张纪文本人，但他电话一直没有接通。深圳万科品牌部相关人士向《投资者报》特约记者强调：“万村计划”并没有暂停，所有这方面的工作都在照常推进。

该人士强调，“万村计划”目前业务都集中在深圳，希望对目前城中村的整治，主要用来提升居民、住户的安全指数和幸福指数，能复制多少，推广多少，具体要拿多少个村，这些目标都没有，只是希望能够多创造这种美好。

而另一位接近万科集团的相关人士也向《投资者报》特约记者表示，目前集团层面不方便对此发表看法。“因为城中村改造涉及多方利益，这项工作确实难度较大，万科遇到了一些困难。”

万村遇“难”，这也是绝大多数人的看法。国泰君安房地产分析师刘斐凡认为，长租公寓盈利十分困难，加上融资成本又在上升，这样的话，利润情况会进一步恶化，会带来资金压力。

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长租公寓目前没有盈利模式

“应该说，长租公寓行业目前的市场化或者说商业化，非常困难。租金回报率不高而融资成本高。像去年行情没有这么紧的时候，ABS综合融资成本已经到5.5以上了。今年更高了。所以单纯从一个商业行为来看，它还处在酝酿阶段。” 刘斐凡指出。

四大行之一的一位房地产首席分析师也向《投资者报》特约记者强调，“万科如果做长租公寓，要么做二房东业务，要么就拿纯租赁地块。但租出去的价格比较贵，没有国企有优势。比如上海张江一些地块，一开始就明确做租赁试验田，从一开始土地价格就便宜很多。万科遇到的困难是目前长租公寓行业的挑战，市场究竟有没有想象中那么大？可能是比较大，也确实需要消费升级，但价格是最关键，如果价格要达到市场比较能接受的水平，还有非常远的路要走。”

该首席分析师指出，现在长租公寓没有很好的盈利模式，因为租售比很低，租售比低的话意味着至少五年之内回报率也很低。唯一能够想到的办法就是，只能依靠物业的升值空间来获利，最终要通过像REits或CMBS这样金融化工具转出去，让其他人接盘。

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“二房东”模式的先天不足

租售比低与“二房东”只能靠涨价来赚钱的方式，是长租公寓最现实的冲突。尤其在今年，包括不少长租公寓暴雷、涨价的消息，在北京、深圳等地成为社会话题，万科“万村计划”在今年6月份也被卷入富士康员工公开信的漩涡。

当时，一封名为《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》的公开信称，万科进行城中村改造之后，预计房租将翻两三倍，目前单间已经达到700-800元/月。要求切勿盲目高价从而抬升周边租金水平，有关部门应对万科改造后房源的租金水平给予指导。

中原地产首席分析师张大伟在接受《投资者报》特约记者采访时说，目前市场上的长租公寓只有两类，一类是存量资产改造的，房企自己改造的，这个比例很少；另一类是大量像万科万村计划这种，属于二房东类型，或者说前者属于自租，后者属于转租。转租模式有一个先天性的问题是，必然带来租金上涨，因为有装修和管理成本。换句话说，改造的转租模式是把市场上的中低端房源改造为中高端房源，最后给市场带来的一定是租金上涨。

张大伟认为，目前市场鼓励的是新开发租赁房源，新开发建筑用地。而改造存量的转租模式，宏观政策上是不鼓励的，也不应该鼓励，因为市场上大部分需求还在中低端。其次是转租模式的改造质量问题，比如甲醛和整体改造周期。

他强调，对于像万科这样的房企，更多应该做长租公寓市场的增量，做存量改造的话对于租赁市场没有太大意义，因为存量改造的结果就是租金上涨，并没有增加租赁房源，因为原来那些房源还在出租，没有增加一套房源，说白了都提高了租金，不论初衷是什么，结果就是涨价了。

03

王石的理想主义遭受考验

万科“万村计划”的初衷，跟理想主义闻名的前董事长王石颇有渊源。去年7月5日，深圳市万村发展有限公司在万村大梅沙总部成立。

万科官方数据显示：截至2017年底，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村，并与南山区签订战略合作框架协议，其中10个村已开启整租及改造运营工作。

万村计划的加速，让今天很少为万科公开站台的王石也颇为激动。今年4月22日，在深圳万科主办的“2018城市共创大会”上，王石表示，城中村曾长期受到人们的误解，甚至被误认为是城市发展的“毒瘤”。但随着城市发展的深入，深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口，并且这些村落在全市辖区范围内均匀分布，为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点，他们是特区活力与竞争力的基石。对于这些城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。

王石认为，万科已探索出“城中村综合整治+物值引进和管理+城市化商业运营”的发展模式，未来万村复兴能成为深圳持续辉煌的基石。

张大伟无疑对万村计划的发展与理想存疑。他说：“长租公寓的核心是什么？政府政策应该明确，这个市场缺的是什么？租户的第一诉求是什么？如果第一诉求是安全和舒适，那么万科做得就是对的，但租户的大部分诉求还是基本保证-价格。最主要的是价格。万科万村计划如果作为市场补充是可以的，而一旦成为市场主流，那是很可怕的事情。”

深圳复利维新资产管理有限公司投资总监张世强向《投资者报》特约记者指出，本身长租公寓盈利空间就不大，反过来也很难支撑万科这种大体量房企的覆盖成本。比如公寓有很多房源要精挑细选，万科计划一下要拿多少多少栋，尤其考研管控能力，管控不好的话，就更难了；同时，随着近两年长租公寓市场过热，很容易加剧深圳城中村原居民的利益预期，也决定了时间周期更长，博弈更持久。

值得一提的是，深圳市规土委在11月5日发布的《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018—2025)》的征求意见稿强调，要加强城中村租赁市场监管。要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

根据万科今年中报披露，2014年以来积极布局长租公寓市场，2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。截至上半年底，公司长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。公司长租公寓业务当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。（思维财经出品）■