10家龙头房企卖房超40000亿！再创历史新高

从碧桂园出事到万科的“活下去”，2018年三季度以来，高歌猛进的中国房地产渐渐入冬，房地产市场亦感受到了下行压力。

2019春节年关将至，各大房地产公司正陆续披露2018年的“成绩单”。

截至2019年1月11日，A股+港股上市的26家房企已经发布了2018年全年销售数据。

其中，排名前10的房企合计销售金额达40334亿元，创历史新高。

几家欢喜、几家愁。雅居乐、泰禾集团等连年度销售目标都未完成，而华夏幸福更是变卖资产以求“过冬”，激进派房企2018年遭遇发展瓶颈，甚至是生存危机。

2019年伊始，央妈便抛出“全面降准”，货币政策释放了相对宽松信号，2019年中小房企是否会迎来喘息之机？

TOP10房企，2018年销售4万亿

从房企2018年销售金额的排名情况看，碧桂园、万科、恒大仍然稳稳占据前三强的位置。

备注：碧桂园、保利、绿地、华润销售金额来源克而瑞研究中心数据

其中，排名前10的房企合计销售金额达40334亿元，创历史新高。

另外，据克而瑞研究中心数据显示，2018年销售金额跨越1000亿大关的房企数量达30家，这一数字再创中国房地产市场的新纪录。该30家房企合计销售金额高达67732亿元，“强者恒强”局面进一步巩固。

2018年，更有多家房企的销售金额实现历史性的突破：

龙湖集团（00960.HK）公告，2018年累计销售金额达2006亿元，同比上升28.5%，实现2018年销售目标（2000亿）。这是公司继2017年突破1000亿元后，再度破纪录；

新城控股（601155）2018年实现销售金额超2211亿元，较2017年再大幅增长75%；

中国金茂（00817.HK）2018年实现销售收入1280亿元，首次销售金额突破1000亿元。

从2018年12月份的单月表现看，碧桂园、中国恒大、万科、融创等大型房企由于全年目标基本实现，销售金额较11月均有所下降，其中碧桂园销售金额仅为121.4亿元，创2018年年内新低。

注：7-12月，碧桂园仅公布月度权益销售金额

而中型房企于12月份的表现却异常突出，冲刺年度目标的动力很足。其中，绿城、奥园地产、阳光100销售额环比均翻倍，中南建设、美的地产等环比增速超50%。

然而，依然较多中小房企仍未完成2018年销售目标。

据不完全统计，已公布2018年销售目标的房企中，有近30%未能实现目标，其中还有4家完成率更是不足80%。

25家龙头房企，全年拿地15600亿

房地产市场下滑、土地拍卖降温......2018年房企拿地较去年相对谨慎，且加速资源流向规模房企，强者恒强的局面未变。

据中国指数研究院数据显示，2018年，25家龙头房企合计拿地2590宗，成交金额合计达15600亿，较2017年的21664亿大幅下降28%，且2018年10-11月份连续低于1000亿元，创近4年来新低。

2018全年拿地金额超1000亿的房企仅3家，较2017年减少2家。其中，万科以1316亿元拿地金额位居榜首，碧桂园则以1204亿元锁定第二位，保利以1001亿元稳居第三位，仅这3家房企拿地金额超过1000亿元。

相较于2017年，恒大、万科、保利、招商等大型房企拿地可谓非常保守。其中，恒大拿地金额同比大降超50%，万科、保利、招商蛇口降幅也在30%左右。

TOP50企业拿地总额19563亿元，较2017年回落22.9%，拿地面积回落14.7%，中型以上房企的拿地势头放缓。

值得一提的是，土地流拍，频频登上2018年房地产市场的头条，也显示出房企对拍卖拿地的热情锐减。

2017年月度流拍率很少超过10%，而2018年下半年流拍率快速提升，10月流拍率一度升至26%。

中小房企，活下去？

土地市场是房企心态的“晴雨表”。2018年以来，房企拿地势头放缓，主要原因是：卖房增速放缓、融资借钱难、偿债高峰期......

融资难，也是2018年房地产市场的关键词之一，2018年最缺钱时，部分典型房企的融资利率已抬升至近13%：

雅居乐将发行4亿美元的优先票据，票面利率为9.5%；

合景泰富发行4亿美元优先票据，年利率9.85%；

华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%；

中国恒大附属公司景程有限公司发行的优先票据，最高融资成本达13.75%；

......

“现在这种融资环境，能够借到钱都算不错了，利率高点就高点，融资要是遇到问题，2019年怎么活都是个问题。”一位承接房企公司债业务的券商人士直言。

被“活下去”阴影支配的更是中小房企们，目前没有融资渠道，无力偿还债务，即便取得地块也无力开发，不得不退出市场。

报道引述易居研究院副院长杨红旭指出，预计2019年一些负债率高的房企资金问题将更加严重，被迫卖掉大量股权，甚至倒闭。

2019年，偿债逾3000亿

更为严峻的是，随着房地产债券逐渐进入偿还高峰期，可以预见的是，中小房企2019年的资金压力，依然不小。

2015年-2016年，是房地产债券发行高峰期，而由于地产债的期限多为3-5年，所以2018年-2021年是地产债的偿还高峰期。

据Wind原始数据统计，2018-2021年房地产相关债权，合计到期金额超过1万亿：

另外，据渤海证券分析师崔健测算，2018年第四季度，房地产债的总偿还量达到1292.67亿元，2019年上半年总偿还量达2116.51亿元。

众多房企期盼解渴之水时，2019年伊始，央行便抛出“全面降准”，净释放长期资金约8000亿元，释放了相对宽松的政策信号。

在央行降准之后，人民币汇率并未承压，反而于本周大幅升值超1000点，人民币汇率的贬值的压力显著降低。

天风证券分析表示，目前来看，2019年仍有200bp左右的降准空间，对应3-4次降准，释放长期流动性约2.6万亿。

同时，2018年不断上扬的房贷利率，正在松动。据融360数据研究院统计，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。

在1月份货币政策开始松动的背景，2019年房企们背负的巨额偿债压力，是否能迎来喘息之机？

撰文/制表：巫乐定