融资成本首破3%、现金储备515亿，越秀地产交出中期答卷

本文来源：时代财经 作者：吴雨

经历多年调整，房地产行业的评价体系已被彻底重构。

当高周转、高杠杆的旧范式逐步退场，回款效率、现金流安全、债务成本、经营性业务韧性等成为衡量企业真实价值的关键维度。谁能在波动中保持稳健，谁才能赢得下一轮竞争。

8月28日，越秀地产（00123.HK）披露2026年中期业绩。上半年，越秀地产实现营业收入366.5亿；实现合同销售金额505.1亿元，在克而瑞2026年上半年全口径销售榜单中位列全国第8位，继续保持行业前十，稳居行业第一梯队。

在上半年全国商品房销售面积同比下滑11.6%的背景下，越秀地产销售面积逆势增长16.2%，其中81%来自持销项目，较去年的48%大幅提升。整体而言，越秀地产向着全年有质量地达成千亿销售规模的目标迈进。

但销售规模的稳定只是观察越秀地产的一个切面，它正以现金流管控、结构优化、一主两翼业务协同等，构建一套质量优先的经营范式，成为调整期里具备持续稳定性的样本房企。

就在8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确加快推进现房销售落地实施，行业对房企经营质量的考验进一步升级。

2026年中期越秀地产业绩发布会

深耕高能级城市，73%货值来自核心六城

在复杂多变的市场环境中，核心城市无疑是这轮调整中最具抗风险能力的硬通货。坐拥雄厚经济底蕴、庞大人口基数与强劲置业需求，核心地段凭借稀缺资源与区位价值，抗风险能力更为突出。精准锚定这一布局逻辑，正是越秀地产始终保持经营韧性的关键密码。

越秀地产对高能级城市的深耕并非短期策略，而是贯穿多年的战略定力。早在行业规模扩张期，公司将资源持续集中于一线及强二线城市，这一选择在周期底部得到验证。

从上半年销售情况看，核心六城北京、上海、深圳、杭州、成都与广州共同贡献84.5%的销售额，其中广州销售面积位居行业第一，北京、杭州销售额均进入前十，资源高度集中正转化为市场地位的巩固。

面对持续分化的土地市场，越秀地产坚持聚焦核心的投资逻辑。克而瑞数据显示，2026年上半年典型15城涉宅用地平均溢价率达13.23%，一线城市平均溢价率14.7%，6月单月跃升至63.39%，核心城市土地竞争日趋激烈。

在此背景下，越秀地产上半年新获取6幅地块，权益投资额约70亿元，96.3%集中在核心六城，投资溢价率仅9.5%，显著低于行业平均水平。管理层表示，公司始终锁定GDP万亿以上城市重点布局，其他城市保持机会型研判，“有合适的地我们也会投”，整体节奏积极而审慎。

同时，通过招拍挂、城市更新、合作及勾地等多元方式，越秀地产上半年还获取青岛森林公园地块等优质土储。截至6月30日，越秀地产总土地储备1657万平方米，总未售货值约2905亿元，一二线城市占比超94%，六大核心城市占总货值约73%。

而8月以来，全国主要城市相继出台房地产政策，7月30日中央政治局会议亦强调“稳定房地产市场”。越秀地产副董事长朱辉松在业绩会上判断，行业筑底回稳态势正在增强，6月核心一线城市成交面积环比回升，上海、广州、深圳一二手房价环比上涨，“市场已经走过了最艰难的阶段，我们对后续市场的修复整体抱有信心。”

而在房地产行业持续调整期，经营性业务的价值愈发真正显现。

在“十五五”战略规划中，越秀地产提出“一主两翼”，在做好住宅开发主业的同时，协同深化发展经营服务业。今年多部委联合发布的38号文明确，新增用地原则上不用于经营性房地产开发，这意味着持有型商业资产稀缺性将持续提升，现有商业资产运营价值被重新定价。

越秀房托作为越秀地产商业资产的重要平台，上半年实现营业收入7.67亿元，平均付息率同比下降13个基点至3.79%，通过优化资产组合与降低融资成本实现资产质量持续向好，成为母公司穿越周期的稳定器。

物业服务板块同样迎来政策利好。国务院“十五五”扩大消费规划将物业服务纳入消费框架，行业正从传统“四保一服”延伸至社区养老、托育、家政等多元赛道。越秀服务坚持质量优先，上半年新增合约面积1042万平方米，同比增长74.8%，基础物管服务收入同比增长17.3%，外拓首进北京、成都和西安。此外，越建科营收逆势增长17%至8.9亿元，商业轻资产外拓面积同比增长147.8%。

两翼业务的协同价值，不止于贡献稳定的现金流，例如物业管理、商业运营等服务能力正在交付与运营的各个环节反哺项目品质，让好服务成为好产品内涵的组成部分，也构成越秀地产在行业调整期打磨产品竞争力的一环。

资本优势夯实发展韧性，融资成本处于行业低位

这轮调整正在重塑房企的生存法则。

过去依靠融资驱动规模扩张的模式难以为继，融资环境收紧、信用分化加剧之下，谁能依靠经营自我造血，谁才拥有穿越周期的主动权。自我造血的核心则是经营性现金流的创造能力，这也是房企的安全边际。

在“现金为王”成为行业共识的当下，头部房企纷纷将回款率视为经营生命线。上半年，越秀地产当期合同销售回款率同比提升10个百分点至71%，带动经营性现金流净流入137.7亿元，较去年同期的41亿元大幅提升。

越秀地产还把功夫下在精准营销上，如一盘一策、组建置换团队帮助客户卖旧买新、抓住房票政策窗口。据管理层在业绩会上披露，仅置换与房票成交两项上半年就带动近40亿元销售，营销能力实实在在转化成了现金流。

与此同时，越秀地产主动做“减法”，将南沙IFC、智谷产业园等非核心资产出售给越秀集团，回笼现金44.6亿元，资本负债比率下降1.3个百分点。

叠加经营现金流的持续净流入，截至6月末公司持有现金515亿元，较年初增长10.1%。充足现金既是对冲不确定性的安全垫，也为逆势精准布局储备了弹药。

现金流的安全边际，最终会转化为融资端的议价能力。上半年，越秀地产加权平均借贷年利率降至2.91%，同比下降25个基点，首次降至3%以下。

这一水平在行业信用分化的背景下更具参照意义，据机构统计，2026年上半年行业境外债券平均融资成本约8.58%，而目前，国央企及投资级房企融资利率普遍处于2.5%—3.8%的最低区间，部分民营房企境外融资成本仍高达9%以上。

越秀地产以2.91%的综合成本处于行业成本低位，同时，融资渠道并未因市场调整而收窄。上半年，越秀地产顺利发行两笔境内公司债合计26亿元、两笔境外人民币点心债合计33.4亿元，境内外再融资能力均保持顺畅。

低融资成本的背后是信用资质的持续稳固。越秀地产继续保持标普、惠誉BBB-投资级评级，展望稳定；“三道红线”全部绿档——剔除预收款资产负债率65.2%，净借贷比率49.2%，现金短债比2.1倍。在行业信用分化、部分房企评级被下调的背景下，投资级评级本身就是稀缺的竞争优势。

展望下半年，行业发展的制度环境正在发生深刻变化。

就在业绩披露同日，三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确商品住房项目实行预售的须完成主体结构封顶，新出让土地及未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售。同日，央行、金融监管总局及证监会同步出台信贷与资本市场配套支持政策，房地产发展新模式的制度框架加速成型。

这轮销售制度改革，本质上是对房企经营能力的全面考验。预售门槛抬升、现房销售推进，意味着过去拿地即预售、高周转扩张的模式愈发难以为继，企业需要承担更长周期的资金占用，也需要以更过硬的产品品质赢得现房销售时代的购房者认可。

在这样的行业拐点上，越秀地产的稳健经营逻辑正在显现长期价值——充沛的现金储备与低融资成本筑牢资金安全垫，足以应对销售周期拉长的考验；深耕核心城市的产品力与 “一主两翼”的服务能力，则能够匹配现房时代对品质与配套的更高要求。

业绩会上，越秀地产管理层表示将坚守“去库存、精投资、稳业绩、防风险”四大策略，以质量换取确定性。当行业从规模驱动全面转向质量驱动，真正能够穿越周期的，始终是在土储、产品、服务、财务各环节都坚持长期主义的企业。周期终会过去，沉淀的核心能力才是下一轮竞争的起点。