华夏幸福上半年营收利润双增长，青铜时代房企路在何方？

8月16日晚间，中国房地产市场的一个重要参与者华夏幸福的2019年半年报发布，在实现营收、利润双增长的同时，华夏幸福能否探索出一条房地产企业在“青铜时代”时代的成长道路，华夏幸福又给了房地产市场怎样的启示？

一、稳定强劲的华夏幸福

根据媒体的报道，8月16日，华夏幸福公布了2019年上半年业绩报告，上半年实现净利润84.8亿元，同比增长22.4%，实现营业收入387.3亿元，同比增长10.7%。与此同时，上半年华夏幸福整体毛利率达到48.7%，比上年同期增加2.9个百分点。

净利润增长22.4%，营业收入增长10.7%，华夏幸福上半年体现了稳定的增长态势，而稳定的增长是由稳健提升的毛利率和净资产收益率水平支撑的。上半年华夏幸福整体毛利率达到48.7%，比上年同期增加2.9个百分点，整体的净利润率比上年同期增加2.1个百分点。上半年其净资产收益率同比增加4.8个百分点。

截至6月30日，华夏幸福预收款项达到1403亿元，预收款项只能在物业交付后才能确认为收入，在此之前则计入负债，这些预收款项在未来三年内将逐步结转为营业收入和利润，保障了华夏幸福未来的业绩增长。

过去五年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%，而从预收款项可以看到，未来三年内华夏幸福净利润将持续处于增长态势。

上半年，华夏幸福还加大了回款力度。上半年其经营活动产生的现金流入共计407.9亿元，回款效率由去年同期的46%，大幅跃升至今年的62%，这也将促进其全年整体经营回款效率。

对于房地产企业来说，2019年都是很不容易的一年，在整体宏观经济下行压力加大的大背景下，与宏观经济呈现出强相关关系的房地产业同样也面临着巨大的下行压力，在这种压力的推动下，不少房地产企业都发出了“黄金时代”已过，“白银时代”渐行渐远，“青铜时代”已经来临的感慨，在这个房地产的”青铜时代“什么样的道路才能够给房地产企业带来长期可持续的增长？什么样的发展才能让房地产拥有穿越牛熊的力量呢？看我们能不能管中窥豹、解剖麻雀，从华夏幸福的财报中找到答案呢？

二、青铜时代房地产企业路在何方？

在华夏幸福的半年报中有一个关键节点引发了我们的重点关注，华夏幸福说：受益于平安团队带来的新的思维与新的理念，今年上半年，华夏幸福在做强产业新城业务、园区配套住宅业务的基础上，深入核心都市圈，积极探索商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等相关业务领域。

这句话其实隐藏了很多很深的内涵，不妨让我们来一一分析：

首先，地产企业和保险资本的战略协同。正如华夏幸福自己所说的，华夏幸福成为了中国平安的重要战略协同企业，房地产企业最核心的问题就是融资资金链的问题，而我们看到华夏幸福和平安已经形成了一种非常密切的战略协同关系，借力于平安集团在金融业强大的纵横捭阖的功力，对于传统房地产企业揪心的资金链问题，在华夏幸福这里将不是问题。通过这种房地产与险资资本的战略协同，构建起了房地产+保险（或金融）的深度融合护城河，一方面，对于保险资本来说，可以深入进入房地产企业的开放过程，从而给自己归集到的长期资金提供一个较为稳健的投资收益来源。另一方面，对于房地产企业来说，保险资本的长钱可以降低自身的资金成本，减轻自己的资金压力，让房地产企业从单一的负债模式向金融资本结合模式转化，如果做得好的话什么有可能类似于日本出现主银行制的产业结构，从而让市场更加稳定，发展的也更加具备长期可持续生命力。

根据民生证券报告分析认为，一方面房地产板块历来具有高净资产收益率、低波动性、业绩预期优良等优质属性，另一方面房地产行业已逐渐步入稳定发展期，在行业集中度不断提高背景下，龙头房企兼具价值与成长属性，对于险资具有较大的吸引力。

其次，地产企业的产业链上下游服务与盈利升级。华夏幸福从来都不是一个只做个人住房项目的房企，产业新城是华夏幸福多年的业务发展重心，但是之前的产业形成对于华夏幸福来说还都是在新城的建设上面，以及通过园区相配套的住宅业务上发力。但是现阶段，华夏幸福已经走出了传统房地产企业的窠臼，在产业下游开始布局城市都市圈的建设，比如在产业优先策略的引导下，培育产业集群，并同步将居住、商业、教育、医疗、休闲等城市配套到位，让产业上下游给华夏幸福创造远多于单纯房地产企业的价值。其实房地产企业现阶段最需要考虑的就是，在国家“房子是用来住的，不是用来炒的”政策的指导之下，房地产市场已经全面从原先的投机属性市场向居住属性市场转变，房地产市场的超额投资回报率和超过社会平均报酬的收益水平必然会下降，这个时候从其他地方找收入来源支持多元化的收入体系就将成为房地产企业未来发展的大势所趋。

第三，构建属于地产企业的轻资产模式。除了险资协同战略和产业上下游整合之外，华夏幸福给产业更是提出了另外的一种模式，这就是房地产的轻资产模式，原先的房地产市场都是重资产模式，整个房地产企业都有一种负重前行的感觉，但是如今华夏幸福就开启了轻资产方式，一方面，通过增加长期债务替换短期债务，华夏幸福优化了债务结构，将公司偿债风险降低，从2018年第四季度开始，华夏幸福的融资性净现金流就已经转正。另一方面，华夏幸福已经成功地盘活了存量资产，在优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如代建代运营模式、基金模式、资产证券化模式。

正如华夏幸福在发布年报的同时，发布了华夏幸福北京丰台丽泽大厦项目的转让公告，正是华夏与平安在新业务上的携手落地——华夏幸福将旗下北京物盛科技有限公司100%股权，以58.28亿元转让给中国平安人寿保险股份有限公司。平安人寿将委托华夏幸福下属子公司在项目地块上代为开发建设标的物业，并在标的物业开发建设完成后对标的物业提供运营管理服务，就这样一个模式明确的轻资产路径已经形成。

可以说，华夏幸福的改变正在让中国房地产企业具备了全新的发展路径，这种新路径的形成将会为房地产的青铜时代注入了更多的市场想象空间，让市场的前景变得更加值得期待。

作者：上游财经专家顾问，财经专栏作家，财经评论员。