利润大增4成，多家机构上调评级，雅生活为啥被投行们集中看好？

又到了每年一度的中报季，面对着各家房地产企业的期中考试成绩单，里面总是会有太多吸引我们关注的东西，而我们长期关注的雅生活最近也公布了属于自己的成绩单，成绩单一经公布就引发了资本市场的广泛关注，更引来了交银国际、瑞信、野村证券等多家投行的评级上调，这让中国相对平静的物业市场再起波澜，我们该如何看待雅生活的期中考？又该如何看待整个资本市场对于雅生活的评价上调呢？为何一家物业集团如此被资本市场看好，这其中又有怎样的根源？

一、期中考出好成绩的雅生活

最近是整个中国大学录取放榜的日子，也是各大上市公司期中考试成绩公布的日子，而在公布业绩的各大上市公司当中，有一个别人家的孩子特别引人关注，这就是雅生活。近日，雅生活公布了其半年业绩，截至2020年6月30日止6个月，雅生活收入为人民币40.02亿元，同比增长78.5%；毛利为人民币12.75亿元，同比增长53.8%；公司股东应占利润为人民币7.58亿元，同比增长40.0%；公司股东应占为人民币核心利润7.79亿元，同比增长41.1%；每股基本盈利为人民币0.57元。

期内，集团三大业务所贡献的收入如下：（1）物业管理服务收入较去年同期增长113.4%至人民币26.20亿元；（2）外延增值服务收入较去年同期增长18.8%至人民币9.59亿元；及（3）业主增值服务收入较去年同期增长105.0%至人民币4.23亿元。

最引人关注的是雅生活的第三方合约面积，来自第三方的合约面积(含股权合作企业贡献)累计达3.648亿平方米，新增合约面积超过183.1万平方米，较截至2019年12月31日止大幅增长100.8%，占总合约面积的74.3%。含参股公司及谘询顾问面积，集团的在管面积及合约面积分别突破5亿平方米及6亿平方米。

在资金面上，2020年6月30日，集团的现金及现金等价物为人民币48.82亿元，较2019年12月31日增加人民币6.747亿元，增长16.0%。截至2020年6月30日止六个月，经营现金净流入为人民币10.992亿元，同比增长104.7%。

可以说，从宏观业绩数据到主营业务收入，再到资金链状态，雅生活可谓是全面向好，在这样的情况下，各大著名投行也都不吝啬自己对于雅生活的关注，雅生活业绩发布不久，各大投行就纷纷上调了雅生活的评级：

1、交银国际表示：雅生活商业模式更具防御性且估值提升将继续，维持目标价55.2港元；2、瑞信表示：雅生活上半年社区增值服务收入按年增长1.05倍，且其毛利率表现稳健，带动盈利增长质素改善，令市场有惊喜，其目标价上调至52.3港元，评级维持“跑赢大市”；3、野村证券表示：野村相信其城市服务的新业务板块也将为公司带来新的增长动力，因此将目标价由51.85港元上调至57港元，维持“买入”评级……

各大主要投行对于雅生活的判断让人开始疑惑，这家物业企业到底有什么神奇的地方，能够让大量的投资银行持续看好，这家公司的优势到底在哪？

二、雅生活为啥被投资银行们青睐？

说实在，雅生活被资本市场看好并不是一件让人意外的事情，这是因为投资银行对于一家企业的判断有其明确的标准，虽然每家企业本身的情况都不尽相同，每家投资银行的逻辑也各有侧重，但当一家企业本身的业务表现能够符合大多数投资银行的判断逻辑的时候，企业必然会被投资银行们看好，那么，雅生活身上究竟有哪些特质能够持续吸引投资银行呢？

首先，智慧城市已经成为了中国新基建时代的核心驱动力。

2020年，在我们经历了前所未有的市场黑天鹅之后，国家适时推出了新基建战略驱动中国经济增长，而在新基建中智慧城市无疑成为了城市区域经济发展的重要方向，而在这个时候几乎所有的物业产业巨头都发现了一个明确的方向即智慧城市服务，根据统计数据显示，全国100%的副省级城市、89%的地级以上城市、49%的县级城市已经开展智慧城市建设，累计参与的地市级城市数量达到300余个，规划投资达到3万亿元，建设投资达到6000亿元。面对如此大的市场，作为中国物业产业重要参与方的雅生活自然不会忽略，7月21日，雅生活服务发布公告称，拟更改公司名称为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，而雅生活正式升级为“智慧城市服务商”，在此驱动之下，雅生活开始向城市服务板块延伸，对于雅生活来说，其实现了一次前所未有的跨越即从住宅向非住宅，从社区管理向公共管理的全面延伸。

对于雅生活来说，其智慧城市服务层面后疫情时代，城市服务已经逐渐成为了各地最关键的焦点，对于雅生活这样的专业化物业公司来说，其多年的社区服务经验让其拥有了和互联网企业相互配合，共同推动物业服务走出社区的可能性，在政府智慧城市的支持之下，在互联网巨头智慧技术的布局之下，再配合雅生活这样的物业企业的服务经验，政策+科技+经验正在落地成为各地智慧城市服务的重要焦点，雅生活这样的物业服务企业通过深度整合资源，为特定的城市地域提供精细化、一体化的城市服务解决方案，从而让科技真正能够服务整个市场的方方面面，未来，物业服务将与信息技术深入的结合，不断拓宽业务边界，拓展新的商业模式，如社区增值服务、商业资产运营、市政环卫业务等，而雅生活则成为了这个赛道的先发者。

其次，雅生活正在覆盖整个城市生活的方方面面。

智慧城市是雅生活等城市服务商发展的重要依托，那么对于城市的全方面布局则是雅生活的统一发力的集中方向，这次雅生活全面并表了中民物业，全集团在管项目超过3100个，覆盖全国29个省，直辖市和自治区，进入161个城市，一线及新一线城市项目在管面积占比高达55%。可以说从长三角到粤港澳大湾区，从成渝都市圈到兰西城市群，从最北的哈长城市圈到最南的北部湾城市群都有雅生活的身影，强大的辐射覆盖能力让雅生活可以支撑起涵盖物业服务、资产管理、公共服务、城市服务和社区商业在内的五大平台体系。借助这个五大平台体系，雅生活其实正在将整个市场全面打通。

在2C领域，雅生活不断增加其物业服务板块的质量提升，通过标准化的运营，不断推动雅生活业主的用户满意度。在2B领域，雅生活不断布局超高层写字楼和大体量综合体项目，利用多方资源的有机结合，迅速进入多区域的高端写字楼市场，从而推动雅生活高质量写字楼服务的提升。在2G领域，雅生活抓紧政府及国企物业服务的市场化机遇，不断加强政府办公、公众场馆、轨道交通、公园景区的市场布局，实现了旗下中房物业成功中标首个高速公路服务区项目，不断加速公共服务领域的拓展，可以说，在城市生活的各个方面，雅生活的服务都开始触达，并且逐渐形成属于自身的差异化竞争优势。

第三，深入到每家每户工作生活每个细节的服务能力。

对于雅生活持续围绕“人、房、车、公共资源”，持续打造出了一个真正以人为本的产品体系，在这个产品体系中，所有人生活最长时间的社区成为最吸引人的优势所在，毕竟对于任何人来说，社区是所有日常生活中必不可少的生活领域，更是我们与物业服务深入交织的市场，所以细节服务能力是体现物业发展的关键所在。雅生活不断推动社区增值服务的提升，在社区新零售领域，雅生活与京东联盟、维达集团等大型企业合作，不断深化社区新零售运营能力。在社区多元化服务领域，雅生活不断引入优质的市场供应商，通过轻资产运营的模式，不断开展二手租售、社区托幼服务的深入化发展，从而在服务业主日常生活的同时构建起属于自己的利润优势。

对于雅生活来说，这家公司其实拥有了投资银行所看重的三大核心优势——对未来的足够布局，带来了市场充分的想象空间；对当下的充分深入，给利润提供了稳定的支撑基础；对服务的深度构建，给用户带来了长期的价值增值。也正是这三点帮助雅生活实现了业务的增值，更给资本市场带来了持续的信心，物业正在成为资本市场重新认识的优势赛道，更成为进入白银时代的房地产的重要支撑领域，资本市场看重物业也就是这样的逻辑。