万科，有一个好“爸爸”

  斑马消费 范建

  在险象环生的环境中，万科步步闯关，生动诠释了，有一个实力强劲的好“爸爸”，是有多重要。

  作为第一大股东，深铁集团虽因投资万科，在2024年发生巨额损失，但为助万科脱险，这家深圳大型国企，要钱出钱、要人出人。仅在今年2-5月的3个月里，就以极为宽松的条件，给万科提供股东借款超过118亿元。

  当前，万科仍未完全脱险，在自身造血功能彻底恢复之前，恐怕还需要深铁集团的力挺。

  
3个月借款118亿

  深铁集团对万科的支持力度，足以让地产行业的所有公司羡慕。

  今年，万科面临公开债务的集中兑付，流动性压力进一步加大。深铁集团挺身而出，拿出真金白银来为其纾解压力。

  今年2月，深铁集团连续两次分别向万科提供28亿元和42亿元股东借款，借款条件也极为优待。

  利息方面，较LPR减76个基点，低于目前公司从金融机构借款的利率水平。为减轻万科的还款压力，每季度只需付息，每半年付息同时进行一次还款，每次还款金额为提款金额的0.5%，到期日偿还提款金额的97%。

  上述两笔借款，深铁集团提出了资产质/抵押要求，但70%的质/抵押率，远高于市场30%至60%的水平。

  4月和5月，深铁集团再向万科提供33亿元和15.52亿元股东借款，条件更加宽松。不仅不再设置资产质押条件，也不再要求每季度付息。而且，经双方协商后，可以提前还款，经出借人同意，还能展期。

  上述借款的期限都是36个月，均将用于万科偿还在公开市场发行的债券的本金与利息。深铁集团以极宽松的条件，给万科提供股东借款，体现出了大股东对公司的大力支持，提振市场信心。

  在此之前，深铁集团已通过大宗交易、中金印力消费REIT认购、资产受让等多种方式力挺万科。

  对于万科，深铁集团不仅给钱，还给人。今年初，多名深铁方面人士，进入万科核心管理层，深铁集团“一把手”辛杰，亲自出任万科董事长。另外，还有十多名有深圳国资背景的高管，被派往万科总部和区域，充实核心岗位。

  在各方支持和自身的努力下，今年一季度，万科已顺利完成98.9亿元公开债务的偿还。

  深铁集团成立于1998年，是深圳国资委直管的国有独资大型企业，负责深圳市90%以上城市轨道交通建设与运营。这个净资产超过3000亿元的大型地方国企，曾被市场称为“最赚钱的地铁公司”。

  2024年，深铁集团实现营业收入211.89亿元，净利润巨亏334.61亿元。发生重大损失的主要原因，正是对万科的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失。

  当前，深铁集团持有万科A（000002.SZ） 27.18%股权，为第一大股东。

  万科仍需闯关

  受内外各种不利因素影响，2024年，万科险象环生，业绩严重垮塌。营业收入同比下滑26.32%至3432亿元，归母净利润大降506.81%，巨亏494.8亿元。

  面临困境，万科制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”。通过瘦身健体、聚焦主业、全力自求，取得了一定进展。

  经营端，公司全年交付房子超过18万套；实现销售金额2460.2亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持100%以上；大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿。

  融资端，在各类金融机构的支持下，全年新增融资和再融资948亿元；经营性物业贷落地293亿元；白名单项目申报178个。

  2024年，公司完成了93亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付。

  但是，其债务压力，仍然巨大。

  截至2024年末，万科净负债率80.6%，同比提高25.9个百分点。在超过9000亿元的负债中，有息负债合计3612.8亿元，其中，一年内到期金额1582.8亿元。而同期，公司流动资产净资为1985亿元，其中，现金及现金等价物余额为840亿元。

  在2024年年报中，万科承认，公司虽在积极自救，但风险并未彻底化解。

  今年，公司的重点工作，仍是一手抓经营和回款，一手抓融资。一季度，公司实现销售金额349.2亿元，回款率超过100%；7个项目的大宗交易金额38亿元；实现盘活回款24笔，合计40.9亿元。

  融资端，期内实现融资和再融资139亿元，融资成本较上年同期进一步降低。当然，更有来自大股东深铁集团真金白银的支持。

  现在，万科仍远没有到可以松气的时候。

  今年一季度，公司营收规模继续萎缩，同比下降38.3%至379.9亿元，其中，房地产开发业务贡献营收228.0亿元，同比下降51.1%；经营服务业务实现营收122.7亿元，同比增长12.1%。受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素的影响，归母净利润亏损62.5亿元，同比大降1625.63%。当期，整体毛利率6.1%，同比下降4.7个百分点。

  截至今年3月末，公司持有的货币资金为755.0亿元，有息负债合计3658.7亿元，资产负债率为73.5%。

  要想真正化险为夷，万科还需步步闯关，还有很长的路要走。